独家 | 那些仍有开发投资前景的三四线城市
在各大房企纷纷走向一二线城市的同时，唐山、金华、泉州、保定和湖州5个城市值得企业高度关注！至于为何，本文将深入分析。
文/克而瑞研究中心 杨科伟、余仁花、马千里、江怡珊、陶媛
经过2010年房地产市场调控，特别是一二线城市限购令的退出，大批房企、资金、投资性需求开始想三四线城市集结。然而，目前多数三四线城市尚缺乏长期支撑其市场规模的经济基础和高收入群体的购房需求，供应过剩的矛盾也日益显现，开发商欠债“跑路”、“鬼城”、“烂尾楼”等现象时有发生。随着一二线城市政策逐步放开，各大房企又开始回归一二线城市。然而，一方面，一二线城市市场空间已相对有限，另一方面，激烈的竞争也非中小房企所能承受之重。同时，随着新型城镇化、京津翼一体化、一带一路等利好出台，部分三四线城市或可为中小房企提供开发机会。
中山等20城市房地产市场潜力较大，且分处起步期和发展期
本专题以249个三、四线城市为研究样本，根据房地产经济学市场供求的基本原理，考量市场需求、市场供求、购买力和外部因素等四个方面，利用AMOS软件进行检验和确定城市房地产投资前景评价指标体系，运用SPSS因子分析等方法，对城市房地产市场投资前景进行量化研究。
从我们的测算结果来看，249个三、四线城市中，中山等20个城市房地产市场发展前景综合得分位居前20名。从经济规模、人口导入能力、基础设施投资、教育费用支出等软硬件环境、居民储蓄和收入水平，以及商品住宅量价水平等等指标情况来看，20个城市均明显好于三四线平均水平。
依据现代经济学理论，行业的发展一般会历经起步、发展、成熟、衰落四大阶段。结合实际情况分析，我们认为进入研究范围的这20座城市均处于起步和发展阶段。我们从市场规模扩张速度和成交活跃度出发，选用销售面积增速和人均购房面积这两个指标进行分类。分类结果显示，台州、金华、淮南、汕头、邯郸、岳阳、淄博、唐山等8市市场成交活跃度较低，且行业规模增长较慢，仍处于房地产市场起步阶段，而威海、中山、包头等12市，或是成交活跃度较高、或是市场规模已经进入扩张阶段，行业已经出现了比较明显的上升势头，房地产行业已进入发展期。
起步期市场活跃，规模小，进入壁垒不高，发展期则反之
从8个起步期城市来看，其市场活跃度低，规模小、进入壁垒不高：其人均购房面积水平均较低，除唐山较接近1平方米以外，其他城市均远低于1平方米；其次，其市场规模的增长速度均较低；再次，起步期城市市场规模明显较小；最后，起步期城市，市场竞争程度相对较弱，其中甚至不乏房地产市场“处女地”，开发企业的进入壁垒较低。
从12个发展期城市来看，其市场活跃度高、规模增速快、进入壁垒相对较高：从中山、株洲、泉州等12个发展期城市来看，其人均销售面积多数在1平方米以上，中山、威海等甚至分别高达2.4平方米和3平方米，远高于全国平均水平和三、四线城市平均水平；同时，发展期城市其房地产市场规模增速也相对较高；而就其市场规模来看，体量也相对较大；但是，就市场竞争环境来看，企业竞争相对激烈，12个城市不仅均有top50企业入驻，其他企业进入壁垒相对较高。
8个起步期城市中，唐山和金华未来市场空间较大
决定一个城市商品房成交增量的指标主要来自于经济体量、新城建设、市政（道路）建设升级、货币供给等四个方面。据此，我们对上述8市进行对比，以期在这四类典型特征指标上，找到更加值得期待的城市。
从经济角度来看，唐山、淄博已达省会城市水平，或存需求瓶颈；而从新城建设推动角度来看，唐山、邯郸仍有城市扩张机会；从市政建设角度来看，金华万人拆迁将催生大量改善性需求；从金融环境宽松程度来看，台州、金华金融市场更为活跃。
综合来看，8个起步期城市中，唐山和金华二市近期楼市发展空间较大。唐山优势在于经济总量较大，城市扩张速度较快，城市新城的投资机会相对较多，并且值得关注的是，在唐山与北京接壤的区域，得益于北京的需求外溢，也会为楼市持续导入更多的置业需求;而金华的优势则是在于金融市场相对活跃以及市政建设的推动，近期可能会有更多的本地化改善性需求释放，在二七区1.7万人旧改完成后，板块的区域价值提升、以及拆迁户的回迁再置业需求均值得期待。
12个发展期城市中，泉州、保定和湖州值得关注
为了进一步分析这些发展期城市房地产市场的投资价值，首先，我们从供应的角度，通过土地消化周期来判断城市未来商品房供应水平，将12个发展期城市城市分为2类，再从需求的角度，来判断其未来潜在需求规模，以期挖掘出其中房地产市场投资价值较大的城市。
在房地产行业正处发展期的12个城市中，泉州等7个土地储备量相对较低，未来商品房供应或也将在较低水平。从需求的角度来看，泉州、中山和包头等三个城市人口导入能力相对较强、GDP、居民收入水平也相对较高，但中山和包头人均销售面积已处于较高水平，房地产市场可能已相对饱和，因而泉州房地产市场投资价值相对较高。其他四个城市人口导入能力较弱，居民收入水平也相对较低，未来恐难城市支撑一定房地产市场规模的基础。
而威海等5个城市土地储备相对较高，以目前的商品房市场规模来看，未来或存在供过于求的风险。但是保定和湖州土地消化周期仅是略高于1.5的安全线，而其支撑未来房地产市场需求增长的人口和经济规模均能以较快的速度增长，未来的去化压力不大，而且可能尚有进一步发展的空间，值得企业高度关注。而其余三个城市或因土地储备量过高，或后期需求不足，未来房地产市场走势尚需长期观察。
综合以上，20个房地产市场发展潜力较大的三、四线城市中，唐山、金华、泉州、保定和湖州5个城市未来的需求增长或较为强劲，市场供应水平相对较低，值得企业高度关注。
附：完整版专题目录
前言
一、中山等20城市房地产市场潜力较大，城市分布相对均衡
（一）指标体系及分析模型：四大模块综合评价，综合运用多种分析方法计算得分
1、指标体系说明：从需求、供求、购买力和外部环境四大模块综合评价
2、分析模型及数据处理：标准化数据处理、综合运用多种分析方法计算综合得分
（二） 20城市房地产市场潜力相对较大，区域分布均衡
（三）20城市宏观指标明显好于三、四线平均水平，房地产市场增长稳定
1、经济规模：经济发展水平相对较高，人口导入能力强
2、发展环境：基础设施投资和教育费用高于平均水平，软硬件环境优势明显
3、居民生活水平：储蓄和收入水平较高，且增长稳定
4、房地产市场：住宅成交量价水平相对较高，且涨势稳定
二、20城市分处起步期和发展期，两阶段城市市场个性特征显著
1、台州等8个城市处于房地产市场起步期，其余12个城市处于发展期
2、起步期城市市场活跃度低、规模小、进入壁垒不高
3、发展期城市活跃度高、规模增速快、进入壁垒相对较高
三、唐山和金华市场空间较大，泉州等3个发展期城市值得高度关注
（一）起步期城市中，唐山和金华未来市场空间较大
1、经济领先型城市：唐山、淄博已达省会城市水平，或存需求瓶颈
2、新城建设推动类：唐山、邯郸仍有城市扩张机会
3、市政建设受益类：金华万人拆迁将催生大量改善性需求
4、金融宽松类：台州、金华金融市场更为活跃
（二）发展期城市中，泉州、保定和湖州值得关注
1、土地储备量较低的城市中，泉州房地产市场投资价值较高
2、土地储备量较高的城市中，保定和湖州值得投资者关注
四、总结：唐山、金华、泉州、保定和湖州仍值得开发投资者高度关注
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20150515，《保利地产、保利置业整合分析与猜想》
20150509，《房地产企业金融创新模式全解读》
20150503，《房企试水产业地产的四种模式》
20150502，《中三角、长三角八市楼市阶段特征及发展前景》
20140426，《房企偿债能力“体检”报告》
20140425，《房地产待售量在四层面的动态特征及影响 》
20150419，《中小企业“精、专、攻”的多元化布局》
20150418，《调研显示：信心指数下滑，购房者观望情绪加重》
20150412，《2015房企最佳融资方案》
20150411，《房企“合伙人”制度的三大主流模式探究》
20150406，《房企金融创新与房地产金融服务展望》
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