绿地：非完全数据解析
神秘的大绿地终于整体上市了！6月18日金丰投资发布公告称，重大资产重组事项获证监会核准，同时公布的重大资产重组关联交易报告中，绿地披露了集团近三年的财务数据及土地储备，本文将独家深入解析这些数据背后的意义以及绿地未来的战略重点。
文/克而瑞研究中心 朱一鸣 傅一辰
6月18日，金丰投资重大资产重组事项获得证监会核准，绿地集团整体上市再获进展。交易完成后，上海格林兰投资（28.79%）、上海地产集团(25.82%)和上海城投集团(20.55%)为公司前三大股东，另引入了平安创新资本、鼎晖嘉熙等社会资本，上市公司无控股股东及实际控制人，是上海企业混合所有制改革的成功案例。
在同时公布的重大资产重组关联交易报告中，绿地披露了集团近三年的财务数据及土地储备。
一、财务情况：业绩高速增长，资金和运营稳定
2012-2014年，绿地的房地产业务销售金额突破千亿后，依然维持高增速，三年复合增长率达51.4%；集团整体规模也增长显著，总资产翻倍达到5090亿元。2015年，绿地房地产业务的销售目标为2800亿元；未来五年，绿地计划复合增长率为37%。
盈利情况方面，由于绿地是借壳上市，值得关注的重点在于未来的提升空间。
2014年，从营业收入分布来看，房地产主业及延伸共占53.8%，依然是绿地规模扩张的主要支撑，并贡献了集团93.2%的毛利。
房地产主业的毛利率24.8%，近三年的持续下降与行业整体趋势相同，此外绿地2012-2013年在三四线城市的销售占比较高，正陆续进入结转期，拉低了整体毛利率。其他产业的毛利率较2013年增加了2.8个百分点至39.3%，而其他产业中包含了绿地2014年开始试水的金融业，随着今年绿地将“大金融”作为主业外重点发展的三大板块之一，预计未来盈利水平还将提升。
绿地2012和2013年的ROE均在30%左右，在房地产行业中属极高水平；2014年由于扩股权益增加骤降至14.0%，但依然高于135家A股上市房企11.5%，并且今年绿地大金融板块下的股权投资业务可能带来更多利润，ROE将明显回升。
绿地在成本管控方面表现出色，三费费用率仅4.72%，低于135家A股上市房企的8.86% 也低于招保万金的5.51%，混合所有制能为绿地带来了品牌宣传、内部管理和融资渠道等多方面优势。
绿地有较快的周转速度，总资产周转率0.59，高于135家A股上市房企的0.26 和招保万金的0.31；存货周转率0.78，高于135家A股上市房企的0.27 和招保万金0.32。
资金情况方面，作为非上市房企，绿地的负债、现金等指标与上市房企无可比性，从中能判断的是其自身运营的稳定性和资源获取能力等。
绿地2012-2014年的资产负债率分别为87.1%、88.7%和87.9%，比较稳定，偏高的原因是预收账款高达1133.71亿元。2014年的净负债率 322.6%，主要是由于近几年的高速扩张。我们相信，在上市后负债水平将大大改善。
值得注意的是绿地的融资成本，即便是采用信托融资，成本也仅在8%左右，远低于行业的12-15%。绿地集团海外融资或通过绿地香港平台融资成本仅在3-5%，如今重组成功，绿地又增加了增发、公司债、中票等多种融资手段，成本还将继续优化。
二、土地储备：深耕上海大本营，重点布局一二线
绿地在国内共有土地储备1.3亿平方米，在上市房企中仅次于恒大，其中一线城市占12.2%，二线城市占53.6%，三四线城市占34.1%。从区域分布来看，华东区域占比近半，高达46.1%，其余分布较为均匀。
其中，绿地在上海的土地储备高达1131.2万方，占8.6%，高于华北和西北的整个区域，并在标杆房企中居首。上海作为绿地的大本营，房价始终保持稳定上涨的趋势，风险小，在上海的大量土地储备能确保绿地基本发展，绿地在上海商品房销冠的位置也较难撼动，有利于品牌影响力。
同时，从今年的拿地情况来看，绿地巩固和加大在上海布局的意图十分明显。根据CRIC研究中心监测，绿地今年1月至今共新增土储建面247.7万方，同比下降77.4%，一二线城市各占一半，其中有30.8%位于上海，包括了住宅、商办、综合体等各种类型，其中在青浦的项目更是计划打造成超高层地标。
除了上海外，根据我们的监测，绿地近两年重点布局的城市还包括北京、南昌、合肥、南京、海口、郑州等，基本为一线城市及发达二线城市。
三、战略展望：前瞻优势显现，三大板块值得期待
通过上述财务和土地储备，综合绿地今年在各大板块的新动作，我们能够清晰地梳理出绿地未来的战略规划。
房地产主业
如我们在此前报告中所提到的，绿地未来将减少招拍挂拿地数量，深耕以上海为主的一二线城市，三四线城市则以产业地产、区域开发等为主，积极寻找各地旧改机会，在海外华人聚集的发达国家滚动开发。
办公将继续为绿地完成销售目标作出巨大贡献，超高层地标是明星产品，整栋、大单定制数量还会增多，与产业地产模式类似的企业服务平台在各事业部陆续建立，提供企业扶持、投融资、政务对接等一站式服务，将提高办公楼的后期运营水平及竞争力。
大消费
贸易方面，绿地此前已谈妥进出口业务，且布局较多的韩国和澳大利亚相继与中国签订了自贸区协议，为绿地带来的利好显著，也再一次体现了绿地对政策的前瞻性。
商业方面，G-Super绿地全球商品直销中心在各地自持商业地产中陆续开业，微信G商城在上海等地区已能实现配送上门，并设立了G-COFFEE等多个自营商店品牌，也为后续发展住宅、办公配套，电商物流等建立了基础。
大金融
绿地集团整体上市的平台主要经营的是重资产的金融业务，包括IPO直投（如参与国企混改等）、股权投资、小额贷款、融资担保、金交所等，并计划收购保险公司，获取互联网证券牌照。
绿地香港平台主要经营的是轻资产金融业务，包括互联网金融平台（地产宝），房地产投资基金（用于绿地旗下商业地产的投资及退出），特殊机会投资基金（针对不良资产再开发），以及引入海外资金协助集团发展PPP模式。
总体而言，投资占绿地整体业务的比重还将增加，能发挥绿地对宏观背景判断准确的优势，并将为绿地带来丰厚的利润，如2014年，绿地投资东方证券、农商银行和锦州银行共为绿地带来了95亿元的净利润。绿地控股或参股的“绿地系”企业越来越多，定位与复星相似。
大基建
主要是PPP模式轨交建设，国内首支千亿规模的中国城市轨道交通PPP产业基金由绿地集团联合建行总行、上海建工牵头发起，以绿地集团签约的城市轨道交通项目为主要投资对象，1000亿基金预计将带动绿地近3000亿的轨交投资。 PPP模式和轨交建设均是国家政策支持对象。
结语
综上，我们认为，绿地在未上市且规模高速扩张的情况下运营稳定，财务数据体现了其战略和资源上的优势，土地储备丰富，优质地块较多。上市将改善绿地的负债结构，房地产外的业务今年将开始逐渐产生回报，对利润的贡献提升。战略前瞻性和投资准确性始终是绿地的核心竞争力和未来发展的保障。
版权声明：本文版权归CRIC研究中心所有，欢迎转载，转载时请务必完整注明出处【来源于微信公众号克而瑞地产研究（cricyjzx）】，未经许可，不得随意更改原文，违者必究！
重磅专题回顾：
20150620，《2015，营销碰撞“互联网+”的三个阶段》
20150606，《你所不知道的房企融资成本》
20150603，《三四线城市中小房企的出路在哪里》
20150523，《碧桂园四大战略调整解析》
20150515，《保利地产、保利置业整合分析与猜想》
20150509，《房地产企业金融创新模式全解读》
20150503，《房企试水产业地产的四种模式》
20150502，《中三角、长三角八市楼市阶段特征及发展前景》
20140426，《房企偿债能力“体检”报告》
20140425，《房地产待售量在四层面的动态特征及影响 》
20150419，《中小企业“精、专、攻”的多元化布局》
20150418，《调研显示：信心指数下滑，购房者观望情绪加重》
20150412，《2015房企最佳融资方案》
20150411，《房企“合伙人”制度的三大主流模式探究》
20150406，《房企金融创新与房地产金融服务展望》
20150404，《标杆房企大本营战略调查报告》
——回复文章日期或标题中任意关键词即可查看相关文章。
如需获取专题完整版，请添加研究小Q个人微信号cricyanjiu为好友私聊——这是免费获取CRIC研究中心各种研究成果最直接方便的渠道哦！
专 业 • 深 度 • 客 观
↑长按二维码一键关注↑
回复关键词，系统将自动检索相关文章，如：
万科 | 绿地 | 万达 | 融创 | 房企
地产 | 销售 | 独家 | 排行榜
点击下方“阅读原文”查看更多精彩内容！
2015，营销碰撞“互联网+”的三个阶段