深度 | 国企地王逻辑与民企突围之道
中小国企地王为降低风险，可与开发实力较强的房企实现优势互补，也可以通过国资整合带来竞争力的新提升，做大做强。而对于民营房企则要谨慎对待地王，同时需要扬长避短，结合自身优势和环境，不盲目跟风，找到自己的发展路径。
文/克而瑞研究中心 房玲 蔡建林 尹鹏 柳启慧
2015年6月3日，华润联合华发88亿再夺大宁地块，成为“双子之王”，同日，招商平安联合体以30.1亿元，溢价率89.6%拿下宝山大场镇区域地王宅地，葛洲坝以11.04亿元拿下青浦徐泾镇地块，刷新区域单价地王。2015年以来国企在土地市场表现异常活跃，频繁夺下地王，一时间，风光无限。
然而我们也注意到，并非所有的地王都能“善终”。一些国企的地王项目轻则面临盈利困境，重则被套牢，影响企业资金流和发展布局，甚至拖累企业。既然频繁折戟，为何却又仍然趋之若鹜？与此同时，民营房企为什么在土地市场上相对低调，少有制造地王呢？这些现象的背后到底是什么在支撑?民营房企该如何自处，又存在怎样的“突围”机会？
一、国企的“地王制造”与“地王之殇”
2015年以来，国企在土地市场异常活跃，1月5日，招商华润九龙仓平安联合体分别以42亿元和44.9亿元拿下北京丰台区亚林西居住区两幅地块，1月7日，华润首开平安联合体以86.25亿元拿下北京丰台区花乡白盆窑村地块，刷新地王。已经在北京连拿地王的华润并未消停，将战场转移到了上海。2015年3月和6月，华润华发联合体分别以70.52亿元和87.95亿元拿下市北高新双子地王。国企拿地王，似乎有越来越强势的趋势，成为土地市场上名副其实的“造王者”。2015年上半年全国总价地王TOP10中，拿地企业除平安不动产外均为国企，在单价地王榜单上，国企背景的房企也占了9席。
国企频拿地王风光无限的同时，我们也看到在后期的运作中不少地王也发生了一些问题，国企的“地王之殇”也在不断上演。有如远洋地产连拿地王，消化不良，导致企业发展缓慢的；有如中冶置业超负荷夺地王，后被迫肢解出售的；也有如中华企业过度扩张，高溢价拿地，导致迟迟不开工，深被套牢的；还有如方兴地产高溢价拿地王，导致项目难以盈利的。（案例详见专题）
二、地王背后：国企背靠大树与民企之“不争”
国企的资金优势，是支撑企业频拿地王的最大支撑。”背靠大树好乘凉“，国企往往资金渠道更宽，除了能够通过常见的如银行贷款、发债、信托、基金以及再融资等方式进行融资，还可以享受母公司在融资上面的支持，包括母公司低息贷款，母公司的资金/资产注入以及信用背书等。
在融资成本方面，国企优势也相对明显。从2014年典型房企融资成本TOP10中可以看到，有8家为国企或央企背景，其中中海地产和华润置地的融资成本更是低于5%。另外，由于国资背景优势，国企在一些需要相应政府主管部门审批的融资上也占据有利优势，比如央行管理的中期票据、证监会管理的公司债。而国资背景在银行贷款渠道上也拥有更高的融资便利性。
资金优势决定了国资房企可以承受巨大的资金投入，也可以承担资金较长时间的沉淀，所以造就了国资房企的频拿地王之举。然而中小国企在开发能力、产品打造、品牌溢价等方面相对薄弱，导致项目周期延长、成本控制不足，销售价格难以提升等等问题，甚至会得不偿失。
民营企业的“不争”也是导致地王频频花落国企的重要原因之一。相对于国资房企，民营房企在资金和资源获取方面总体略逊一筹，民营房企更加注重财务稳健和利润增长。而地王项目动则几十亿上百亿的投入，以及较高的溢价水平，非常考验房企的现金流健康和盈利能力，因此，民营房企在对待地王上通常更加谨慎。
三、民营房企扬长避短，三大方向突围应对
国资房企有天然的优势，可以在土地市场驰骋，颇为强势。然而民营企业同样也具有一些国资房企没有的优势，比如机制灵活、市场化运作能力较强等等。面对国资房企围攻与困局，民营房企应扬长避短，从以下三个方向寻求突围机会。
其一，与国企或大型金融集团合作，甚至形成股权纽带。一些民营房企的开发运营能力和品牌影响力相对较强，而一些国企的资金实力较强而开发能力较弱，两者存在互补的可能。对于有志于在一、二线城市“一争高下”的民营房企，可扬长避短，与国企、金融机构合作形成优势互补，包括合作拿地合作开发、引国资、金融机构入股等方式。
其二，民营房企抱团合作，求变、整合。民营房企除了可以国企和大型金融集团合作外，也可以在民营企业之间抱团合作，既可以在地产层面进行强强联合如“万万”合作，也可以合作探索新业务如泰禾阳光城共同发起设立海峡人寿，甚至实现合并整合，形成可以抗衡国企的大中型房企。
其三，避开大型国企锋芒，寻找未充分竞争点。“没有金刚钻，不揽瓷器活”，民营房企发展的一大方向就是避开大型国企的锋芒，不争地王，去发现那些竞争尚不激烈的市场。主要包括：寻找城市价值洼地板块；项目迷你化小型化；并购式获取土地资源；区域深耕，远离一线以及差异化、特色化、市场化。
总结：地王不是谁都可以拿，也不是谁都能成功运作。为降低中小国企地王风险，一方面可以与开发实力较强的房企实现优势互补，减少因开发运营能力不足带来的风险；另一方面也可以通过国资整合带来竞争力的新提升，做大做强。而对于民营房企一方面要谨慎对待地王，另一方面需要扬长避短，结合自身优势和环境，不盲目跟风，找到自己的发展路径。
附：《国企地王逻辑与民企突围之道》完整版专题目录
一、“地王制造”与“地王之殇”
1、土地市场的“造王者”—国资房企
2、国资房企“地王之殇”
（1）案例一：远洋地王消化时间长，致使企业发展缓慢
（2）案例三：中冶置业超负荷夺地王，被迫肢解出售
（3）案例二：中华企业强拿地王，久不开工深被套牢
（4）案例四：地王楼盘-方兴大宁金茂府难以盈利
3、“小马拉大车”，中小国企难堪地王重负
（1）中小国企开发能力不如大型房企
（2）市场判断过于乐观，致使决策失误
（3）案例：中冶置业难以承受地王之重
二、国资房企地王困局的背后
1、国资房企资金优势更强，敢于抢夺地王
（1）资金来源渠道多，融资相对容易
（2）融资成本低，能承受低毛利项
2、民营房企追求业绩表现和财务稳健，不过分抢地
（1）财务表现关系企业所有者的直接利益
（2）财务表现关系到资本市场融资
三、民营房企扬长避短，三大方向突围应对
1、与国企或大型金融集团合作，甚至形成股权纽带
2、避开大型国企锋芒，寻找未充分竞争点
3、民营房企抱团合作，求变、整合
四、结语
重磅专题回顾：
20150624，《万科、保利、绿城、彩生活，谁是社区O2O王者？》
20150620，《2015，营销碰撞“互联网+”的三个阶段》
20150612，《那些仍有开发投资前景的三四线城市》
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20150509，《房地产企业金融创新模式全解读》
20150503，《房企试水产业地产的四种模式》
20150502，《中三角、长三角八市楼市阶段特征及发展前景》
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20150406，《房企金融创新与房地产金融服务展望》
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