深度 | 首次曝光！万科绿城小户型实例研究
文/CRIC研究中心 沈晓玲 俞倩倩 陈桢颖
2014年，因为雷军的1亿元注资“You+青年国际社区”,从而迅速引起房地产业内对其极小户公寓的热切关注。当改善型产品因政策利好而占主导的时候，景瑞地产和时代地产先后在2015年5月与You+进行战略合作，联合开发迷你户型和青年创业项目；同月，绿城由原来的“豪气”住宅转型推出“Young”系小户型公寓、别墅产品。这些行业内的动态使创新型的小户型产品再一次成为业界聚焦的热点。
究其原因，主要有以下几个方面：第一，由于一二线城市普遍房价高企，总价相对较低的小户型产品不仅可以缓解预算有限的自住型置业者的资金压力，而且能降低投资型购房者的投资风险。第二，小户型产品往往去化较快，有利于调节销售周期，帮助房企实现资金快速回笼。第三，小户型产品的类型趋于多元化，能满足各类购房者的需求。
对于小户型产品的开发，我们认为：一是像YOU+国际青年公寓类的极小户型更适合只租不售的发展模式，且应该偏重于管理运营。二是房企在80-90平三房的普通住宅创新开发时，应着眼于户型的功能性和实用性。三是别墅类产品中，因《2014年建筑工程建筑面积计算规范》而使第一居所型产品的创新逐步受限，但旅游度假型小户型别墅的创新还是大有可为，在土地成本相对低廉的前提下，户型可设计为单层的独栋或联排，强调居家性、私密性和户型的实用性将是未来发展的大方向。
小户型趋于产品类型、户型设计等多元化创新
从目前来看，国内的小户型产品已趋于多元化发展，一些房企在打造该类产品时确实注重了户型设计以及产品类型方面的创新。在极小户型公寓中，万科已形成蚂蚁工房、米公寓的产品线。在开发90平三房产品的房企中，万科具备代表性，户型研究精益求精，并进行了规模开发。在小户型别墅中，前有绿地打造了90墅，研发了三代产品，后有绿城推出一户多庭模式的83平别墅，革新了“小面积产品只做刚需普宅”的定义。
下文将主要借鉴多年致力于小户型产品研究的万科以及新推出迷你别墅的绿城作为研究对象，分析其小户型代表作的创新点并予以相应总结。
针对85后年轻市场，万科一直坚持以创新的思维去研发适合该类群体的小户型居住产品。不仅在一居室的户型上追求面积小且功能全（如蚂蚁工房、米公寓），而且在90平空间限制下完善3居室的户型设计（如万科梦想派、万科悦城、万科城）。在这里，我们以万科悦城90平复式为代表分析该产品的创新点。
典型项目：万科悦城（90平米复式）
在万科旗下的小户型产品中，90平的产品也可以产生更多的可能，而这第三类值得一提的作品就是上海万科悦城的90平复式住宅。万科悦城是万科“幸福系”产品金色领域的升级产品，该项目主推的就是90平复式三房。通过“空间规划”打造3房2厅2卫，实现全生命周期的锁定。
▶项目特色：内部配套兼顾老少需求，格局安排注重私密性
该项目不仅从项目内部配套着手满足了家庭生活需求，而且从户型上也强调了收纳、私密性等户型升级。该小户型项目的特色主要归纳为以下几点：
第一，从项目内部配套着手，打造三代同堂的家庭居住环境。整个社区打造了主题景观、园林之外，还兼顾了家庭需求，按照不同年龄还规划了娱乐休闲场所，包括适宜儿童娱乐的梦幻彩虹带和童话广场、老年娱乐活动中心、甚有环形的塑胶跑道供业主锻炼。除此之外，项目内部自带2000方的沿街商铺，为业主的日常生活需求提供了一定的便捷性。
第二，户型设计尤为注重私密性、采光通风和收纳功能，面积赠送和自由定制增添产品附加值。从户型设计来看，万科悦城90平复式南北通透，做了5.6米的超挑高设计（这在上海房源中是比较少见的），6.2米宽朝南双厅带飘窗，连通景观阳台，采光和通风性都不错。其次从房内格局安排来看，该产品也注重到了业主的私密性：不仅在一楼设计了一间小型客卫，而且将卧室全都安排在二楼。另外，毕竟是小户型，该产品对于空间的利用率的设计也有一定的考量，设计了近11平的7重收纳系统，分布在各个功能间，包括玄关处、厨房、储藏间等。
此外，二楼卫生间里有浴缸还有淋浴房，干湿分离和双窗的设计有助于保持室内干燥度和通风性。最后，作为产品附加的特色的是，在二楼的朝南空间（即一楼客厅上空）可根据业主喜好设计成一房（加衣帽间）或者二房。而且，如果是购买一楼的客户还能获得25-30平的露天花园面积的赠送，尤其是在国家严格控制房屋附赠面积的政策下，今后的同类带附赠就因此会比较少。
▶市场认可度：产品稀缺性极受关注，面积附赠和内部规划彰显高度性价比
万科悦城自入市以来，屡次热销刷新北上海续销记录，受到市场热切关注。其中复式房源的去化情况也是比较良好的。从2013年8月首开以来，万科悦城复式产品分2次开盘加推，共推570套房源，目前已处尾盘销售阶段。从客户对该项目的具体评价来看，普遍对于花园附赠和复式的类型表示产品整体性价比很高。另外，从价格方面来说，万科悦城也具有竞争优势：精装三房公寓较周边同质项目的价格略低；复式产品虽然价格略高一些，但是凭借其产品稀缺性、附赠面积、品牌度、以及项目内部规划等因素来看还是比较合理的。
对该类产品，我们认为：
首先，房企应该注意所赠送的房间面积如果缺乏实用和功能性，未必能起到吸引客户和提升产品性价比的作用。
其次，房企在住宅项目集中的区域中开发产品，可以通过不同的产品类型、项目内规划等设计去达到产品差异化的效果，这些亮点也有助于营销环节的项目推介。
最后，由于是复式的类型，房企在产品设计上则可通过主卧主卫置楼上、挑高设计、多重收纳系统等充分地去体现私密性、采光通风以及实用性等方面的特色。
4月以来，绿城也推出了多个新项目，其中绿城杨柳郡、绿城桃李春风则以“小”而成为亮点。
绿城杨柳郡为普通住宅，定位有异于绿城先前的高端奢华路线，将是一个年轻、时尚、小清新的住区，主力户型为90平米三房。而绿城桃李春风则承接了绿城桃花源产品线的一户多庭的模式，前庭、侧院、后院兼备，不同之处在于增添了一居室的设计，强调了居家性。
典型项目：绿城桃李春风（83平方米旅游度假别墅）
5月8日，号称杭州史上最小别墅户型图流出，该项目正是桃李春风。项目此次流出的户型为83平方米，两室两卫设计。相较于绿城此前动则几百平的大户型来说，该项目不可谓是重大突破。
▶项目特色：旅游度假类独栋别墅，空间集约化强调居家
该项目作为旅游度假类独栋别墅的典型代表，其主要特色在于以下几点：
一是容积率小于0.5，舒适度较高。项目规划采用类独栋的联排形式，独门独院，为客户提供较独立的私密空间。同时规划紧凑，虽然每套别墅的建筑面积不到90平方米，但是据了解此组团的容积率能做到小于0.5，节约土地的同时，又为其他大面积段产品争取更多土地资源。
二是产品设计以居家为理念，突出了空间集约化。首先，二室二厅，相比此前安吉桃花源项目，最主要的变化是增加了一间次卧室，可以给小孩和访客使用。其次，增大了厨房面积，进一步强调居家理念。再次，样板院由spa改成的菜园，别有春生夏长、瓜棚豆架之趣。最后，相比桃花源，客厅进深、主卧面宽等缩减了一定的尺度，减少了户型面积，进一步控制了产品总价。虽然尺度减小，但4.15米的卧室面宽和5米的客厅面宽依然符合城市内准豪宅的产品尺度。
三是次卧室前置，保证主卧室主人的私密性。仔细观察此户型，我们不难发现，设计师将较小的一间次卧置于了院子前侧。主卧则置于客厅左侧、院子后侧。通过连廊与客厅相通，客人入户将直接到达客厅，保证了主卧室的私密性。
▶市场认可度：项目尚属形象阶段，后期创新大有可为
目前绿城桃李春风正处于形象推广阶段，还未正式开盘，其宣传的侧重点主要是低总价高性价比的居家别墅。但仔细分析其户型设计，我们依旧可发现一些不足。一方面，狭长的侧院中看不中用。虽然其强调了建筑两边增加侧院是为了形成360°环景的效果，但就实用性而言，如此局限的空间设计很可能致使庭院废弃，面积浪费。另一方面，相比桃花源的户型，桃李春风庭院4米左右的进深使得主卧室和客厅的采光均会受到影响，并且次卧前置导致庭院的完整性亦遭到破坏，整体布局略显局促感。
不过，从绿城此次推出小户型别墅项目来看，其正在赋予自身产品更多的可能性，努力从高精尖目标向更广泛人群的转移。
事实上，就此类旅游度假别墅而言，往往因为地处偏僻从而土地成本较低，通过不同产品的配比组合，构建低容积率高舒适度的小户型产品还是大有可为的，户型创新的方向也应以实用性和居家体验为宜。
附《首次曝光！万科绿地小户型实例研究》完整版目录
一、背景：改善性需求主导下，房企仍在研究小户型产品
二、驱动：刚需强劲、去化快、多元化品类的拓展
1、迎合市场需求，尤其是在寸土寸金的一二线城市
2、成本低，客户置业的经济压力小，去化快
3、小户型产品类型趋于多元化，满足各类需求
三、小户型趋于产品类型、户型设计等多元化创新
1、万科地产
(1)典型项目:万科蚂蚁工房+万科米公寓(15-50平米公寓)
项目特色：极小户型尤为注重内部配套的建设和收纳系统
市场认可度：户型不是越小越好，依然要注重功能和宜居性
(2)典型项目：万科梦想派（90平米三房）
项目特色：内部规划全龄人群设施，户型设计合理注重私密性
市场认可度：标准化户型研究精益求精，户型合理性价比高
(3)典型项目：万科悦城（90平米复式）
项目特色：内部配套兼顾老少需求，格局安排注重私密性
市场认可度：产品稀缺性极受关注，面积附赠和内部规划彰显高度性价比
2、绿地集团
典型项目：绿地蔷薇四季（90-100平方米第一居所别墅）
项目特色：小户型高性价比别墅，改造自由度逐步强化
市场认可度：一线城市市场认可度较高，但发展受限
3、绿城中国
典型项目：绿城桃李春风（83平方米旅游度假别墅）
项目特色：旅游度假类独栋别墅，空间集约化强调居家
市场认可度：项目尚属形象阶段，后期创新大有可为
4、YOU+和新派
典型项目：YOU+国际青年公寓和新派公寓（20-70平方米只租不售公寓）
项目特色：完善配套提升产品附加值，着眼于后期运营
市场认可度：目前处于发展初期，后期运营存挑战
四、建议与总结
1、极小户型：适合只租不售，偏重于管理运营
2、普通住宅：80-90平方米三房设计，着眼于功能性和实用性
3、别墅：第一居所创新受限，旅游度假大有可为
重磅专题回顾：
20150705，《国企地王逻辑与民企突围之道》
20150704，《调研显示：购房信心止跌回升，房价看涨预期增强》
20150624，《万科、保利、绿城、彩生活，谁是社区O2O王者？》
20150620，《2015，营销碰撞“互联网+”的三个阶段》
20150612，《那些仍有开发投资前景的三四线城市》
20150606，《你所不知道的房企融资成本》
20150603，《三四线城市中小房企的出路在哪里》
20150523，《碧桂园四大战略调整解析》
20150515，《保利地产、保利置业整合分析与猜想》
20150509，《房地产企业金融创新模式全解读》
20150503，《房企试水产业地产的四种模式》
20150502，《中三角、长三角八市楼市阶段特征及发展前景》
20140426，《房企偿债能力“体检”报告》
20140425，《房地产待售量在四层面的动态特征及影响 》
20150419，《中小企业“精、专、攻”的多元化布局》
20150418，《调研显示：信心指数下滑，购房者观望情绪加重》
20150412，《2015房企最佳融资方案》
20150411，《房企“合伙人”制度的三大主流模式探究》
20150406，《房企金融创新与房地产金融服务展望》
20150404，《标杆房企大本营战略调查报告》
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