独家 | 第一个吃螃蟹的人——评世茂物业费资产证券化
文/CRIC研究中心 房玲、柳启慧
日前，“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”获上海证券交易所出具的无异议函，成为全国首个物业费资产证券化项目。该计划是由世茂、招商银行、博时资本及北京金杜律师事务所联合打造，届时将由博时资本对证券产品进行管理，由中诚信证券评估有限公司担任评级公司，而基础资产则出自世茂旗下全资子公司世茂天成物业服务集团有限公司的物业费收入。
提高资产流动性，拓展融资渠道
物业费的资产证券化对于世茂而言，最直观的好处就是盘活了资产，增强了物业费这一资产的流动性。众所周知，物业费主要用于物业管理公司对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务。因此物业费作为有限“专项资金”，在利用率和流动性方面多有不足。
资产证券化则可以很好的弥补这些不足，一方面由于资产证券化意味着未来收益的提前获取，所以世茂可以将一次性获取的物业费用于其他方面的投资，从而盘活了资产，提高了物业费的利用率。另一方面，由于物业费的证券化是将物业费转化为证券产品进行上市交易，因而很大程度的提高了流动性。
同时，物业费资产证券化对世茂短期可见的好处就是拓展了融资渠道，降低了融资成本。截止2015年3月底，世茂天成物业的合同管理面积约3500万平方米，这将为世茂提供不菲的“动不得”的稳定现金流。而资产证券化将这笔资金解放出来，成为了世茂一条新的融资渠道。此外，由于物业费属于收益类资产，且稳定性非常高，因此物业费资产证券化发行的债券信用等级要高于债券、股票等其他长期信用工具，所以降低了融资成本。
收益率或不高，产品吸引力待考证
当然，由于世茂物业费资产证券化尚只是计划，具体证券产品企业并未公布，且上市日期也没有确定，所以世茂物业费证券产品的市场反响情况尚未可知。
在投资者最为关注的收益率方面，因为物业费资产稳定性较强，预计物业费相关证券产品的信用评级不会太低，所以证券产品的风险相对较小。考虑风险与收益成反比，预计该证券产品收益应该不会太高，因此对于个体投资者来说吸引力可能不是很大，更多的可能是成为机构投资者资产配置的一员。
另外，据世茂2014年年报数据显示，其期内营业收入中其他收入仅6个亿左右，剔除包含的院线收入等收入，物业收入的规模并不是很大，所以我们认为此次物业费资产证券化更像是世茂探索金融转型的一次试水。
资产证券化正当时，房企或可大胆尝试
总体来看，物业费资产证券化虽然也有一定的不足之处，但仍极具战略意义。不仅拓展了中国房地产资产证券化的方向，让一直进展缓慢的房地产资产证券化迈出了一大步，而且为房企发力金融提供了借鉴。既然物业费可以资产证券化，那与之类似的资产房企当然也可以进行尝试，如商业地产租金资产证券化、旅游地产投资收益证券化、社区金融资产证券化、股权众筹资产证券化等等。
另外，对于一些融资困难但拥有优质资产的中小房企，将这些优质资产打包证券化也是一个不错的选择。当然，这些资产的证券化都有一定的局限性，主要是因为目前我国的资产证券化毕竟仍处于初级阶段，接受资产的中间机构可选择范围较广，因此会优中选优，所以总体来看适用范围有限。
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