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独家 | “美易家”,开启文旅短租新模式

2015-07-21 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究



小Q导读

近日,“美易家”为行业人们所热议。按照潘总的介绍,“美易家”将会颠覆旅游地产的整体运营模式,形成旅游存量资源的盘活与三重价值重构。具体详情,请看本文分析!


文/克而瑞研究中心 沈晓玲 俞倩倩


7月19日,花样年控股董事局主席潘军在博鳌论坛宣布,公司将全面盘活旗下的社区资源,以“美易家”为载体切入文旅住宿短租市场,打造线上线下相互融合的度假租赁分享交换平台。


“美易家”顾名思义,是指你的家乐于去分享和交换,基本的立足点在于分享经济,人们通过将闲置的房源拿出来与其他人分享交换,让更多的人使用并带来相互收益。具体而言,“美易家”将会与度假物业开发商、彩生活、解放区、旅游OTA平台等多元主体的合作,通过直接服务或承接项目物业管理权的方式获得可供租赁的房源,进而为游客、业主和社区居民提供便捷的旅游度假短租服务。在这种商业模式下,“美易家”的盈利来源主要包括基础物业收费、度假物业经营收入以及相关增值业务收入。


据介绍,“美易家”将会颠覆旅游地产的整体运营模式,形成基础价值——物管服务、核心价值——类酒店化经营以及平台价值——O2O平台经营这三重价值的重构。


与纯线上平台模式相比,保证了管理的集约性


纯线上平台主要是指在文化旅游短租市场上为租赁者和出租人提供C2C的在线交易平台,典型代表为蚂蚁短租、小猪短租。此类模式的最大弊端在于过于强调轻资产运营,而忽略了线下的服务管理,难以保证入住的住宅品质。且由于其短租的性质,即使对入住的环境并不满意,用户一般也不会耗费过多的精力去维权。


针对此类模式的不足,“美易家”的创新之处在于集约式的管理。其选择进驻项目的方式之一便是承接项目物业管理权。我们认为此举主要是基于以下两点。一方面是加强出租人和承租人双方对平台的信任程度。对于出租人而言,选择本小区物业作为中介人租赁房屋与外来中介相比,房屋使用安全方面更有保障,后期万一存在违规使用,维权也更为方便。就承租人而言,选择此类小区入住还能切实享受到中介人提供的物业服务,也无疑算是吃下了一颗“定心丸”。


另一方面,若承接物业成功,之后的统一管理将提升服务品质。对于此类度假短租项目而言,很重要的便是良好的服务态度树立起的口碑效应。这对只提供信息的纯线上平台而言是难于实现的,只有承包了物业才能掌握服务的自主权,对品牌打造可谓“重中之重”。


与纯线下重资产模式相比,控制成本降低风险


纯线下的重资产主要是指开发商自主建设的旅游度假项目。这类产品主要分为两类,一是以出售为主的住宅类产品,二是以自营为主的度假酒店。无论哪一类别,都意味着大量资金的前期投入,自营为主的度假酒店还面临着后期人力成本投入较大,可能入不敷出的窘境。


而“美易家”的操作则更偏向于轻资产模式,潘军以承接项目物业管理权的方式切入,采取集约化管理的另一考量还在于降低成本,分散风险。潘军曾公开表示,中国的旅游度假市场要做分时度假的体验必须是集中化管理,而且是低成本的模式。现在跟途家对比,“美易家”的成本将仅是它的1/3。我们很难获知这个数据到底准确与否,但有一点可以肯定,集中对一个项目进行管理的成本的确会小于同时对多个项目多处房源的分散管理模式。且成本的节约将为产品提供无以伦比的价格优势,在同等的服务水平下,人们将会更偏爱“接地气”的“美易家”而非“高大上”的度假酒店。


与传统线上线下相结合模式相比,客源导入存在优势


如今与“美易家”最为接近的当属以途家为代表的线上与线下融合并搭建度假租赁分享交易平台的模式了。但“美易家”的优势主要体现在两点:


一是以线下到线上的发展模式,扩张实力惊人。截至2014年底,“美易家”已经进驻深圳、成都、北京、天津、上海、无锡、合肥、桂林、重庆等城市,初步形成了覆盖成渝、珠三角、长三角、环渤海经济圈的全国化核心区域战略布局,在管物业面积达到1400万平米。


二是彩生活、解放区等花样年旗下的社区平台将为“美易家”的发展提供强有力的支持。据了解,2015年年底,彩生活社区服务平台的物业服务规模将超过1200多个社区合计3亿平方米、解放区社区服务联盟平台拥有数百个社区。这些资源既可以在一定程度上为“美易家”提供物业基础资源,又可以为“美易家”提供1000多万的高粘度客源。


项目选取和后期的运营管理将成为成败的关键


据潘军介绍,“美易家”的扩张策略主要是两条路径,其一是“中国最美30佳”,2年内选择30个度假目的地,服务30个目标度假项目。其二是“中国百城百站计划”,4年之内,选择250个目标度假地,每个地方选择一个度假物业,提供“美易家”综合解决方案。究竟这一扩张野心能否实现,我们认为这取决于以下两点:


一是项目选择方面的把控。事实上,就落地性而言,“美易家”选择项目还是有很大局限性的。考虑节约成本和集约化管理等因素,其一般会倾向于在已覆盖的项目中进行选择,可要满足空置率较高,周边风景优美等条件实属不易。若扩大筛选范围,考虑与其他地产商合作,也有可能面临为获取优质项目而成本提升的风险,因而企业在项目选择上仍需慎重。


二是保证后期服务的运营管理。对于“美易家”而言更大的挑战应来自于扩张背后的运营管理,承接了项目的物管权后如何通过后期的维护去提升旅游度假的服务品质,品牌树立至关重要。而且就这些已建成项目而言,若是与私人业主直接洽谈,可能还需就房屋内部装修的标准达成一致,房屋状态的千差万别也是“美易家”需要集中统筹处理的,这也无形间增加了管理成本。



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