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千亿房企金融创新产品大PK

2015-07-25 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究



小Q导读

万科、绿地、万达、碧桂园都发了理财产品。扒开这些金融创新华丽的外衣,里面的本质究竟是什么?购买哪家房企的产品,又最可能让你“血本无归”?


文/克而瑞研究中心 傅一辰


房企金融产品创新真是热得发烫。前几天,碧桂园也发行了个理财产品“凤凰宝”。而再早些,已经有绿地“地产宝”,万达“稳赚一号”和万科“鹏华前海万科REIT基金”三个不同产品。


看了他们红红绿绿的页面和条款,眼花了没有?


今天,我们就来简单粗暴地告诉大家,扒开这些千亿房企理财产品华丽的外衣,里面的本质究竟是什么?购买哪家房企的产品,又最可能让你“血本无归“?




碧桂园凤凰宝:三四线城市人民的理财我们也承包了


发行平台:安信俱富互联网金融服务(深圳)有限公司

产品类型:债权转让

募集金额:5500万元

起投金额:1000元

年化收益:9%起,保本保息

期限:365天起

资金投向:广东清远碧桂园假日半岛开发项目

销售渠道:线下碧桂园各项目物业服务中心;线上手机APP

还款方:清远市碧桂园投资开发有限公司

还款安排:一年后归还80%本金和5%利息,一年半后归还20%本金和5%利息

抵押或担保:广东慧发投资管理有限公司(增城市碧桂园物业发展有限公司提供还款支持)

收益来源:项目分红利润

退出机制:不可中途退出,到期银行转账

其他风险控制:

优势:门槛低,收益率较高,期限短

劣势:平台和担保企业知名度及公信力不足


吐槽:碧桂园这款理财产品的操作模式,实质上是旗下项目公司先进行借款,债权方再通过互联网平台将债权的收益权拆分转让,包装成理财产品出售。不少房企都会采用这种模式。


不过,碧桂园这个产品的页面做得逼格不够高,APP操作起来也不太方便,一个保本保息的可靠产品,却没有做出与之相衬的美编设计,实在有点可惜。


当然了,像碧桂园这样的大企业必然是不会赖账的,相信投资者都能安全、如期地拿回本金和收益。只是,相比其他三家大型房企“高大上”的页面,碧桂园的页面是不是有点太考验人与人之间最基本的信任了?


(BUT,介于桂园的客户以三四线城市为主,产品销路应该不会有问题)



万达稳赚一号:一切只为完成王健林董事长轻资产的心愿


发行平台:快钱

产品类型:众筹

募集金额:5亿元

起投金额:1000元/份,上限100万元

年化收益:预计12%,不保本不保息

期限:7年

资金投向:六安、佛山、三明、海口、福州5个万达广场的建设和运营

销售渠道:快钱官网

还款方:万达

还款安排:净物业收入分配预期年化收益6%,每年收益派发日发放;物业增值收益预期年化收益6%,退出时一次性发放。

抵押物:

收益来源:万达广场租金收益;万达广场资产证券化或万达回购项目带来的增值收益

退出机制:通过快钱交易平台转让;REITS上市或万达主动回购

风险控制:

优势:门槛低,收益率高

劣势:不保本不保息


吐槽:万达这款产品本质上是购买产品者共同作为投资人,对万达广场进行投资。因此购买产品者将完全承担项目的经营和盈利风险。这产品真是槽点多多。


其一,产品又被称作“类REITS”,目测万达这顶“类”的帽子在撕葱的有生之年也摘不掉了。REITS对投资物业的资质要求是很高的,见过三四线城市项目打包成的REITS吗?


其二,产品叫“稳赚一号”,可却不保本不保息。说到底,就是万达将三四线城市商业地产运营的风险,转嫁到更不专业的“外行”投资者身上(起点低嘛,买的都是中国大妈有木有)。王健林的“轻资产”命令是完成了,但如果这些纯运营项目亏了,买单的就是这些“地产小韭菜”啦。


第三,期限真的很,长长长长。七年真的很长,如果投资者在快钱平台转让则是纯市场行为了,所以,会溢价还是折价卖出呢?


(BUT同样,介于万达的客户也以三四线城市为主,产品销路应该不会有问题)



绿地地产宝:宇宙第一房企的必经之路


发行方:绿地贵交所、阿里蚂蚁金服、平安陆金所

产品类型:类资产证券化,收益权转让

募集金额:2亿元

起投金额:2万元起

年化收益:6.4%,保本保息

期限:345天

资金投向:绿地江西南昌棚户区改造项目

销售渠道:线上陆金所和蚂蚁金服分销渠道,自有平台搭建中;线下置业顾问

还款方:项目公司

还款安排:到期后一次性兑付

担保抵押:安邦财险保障本金及收益的到期兑付;地产项目股权为抵押

收益来源:项目收益

退出机制:不可中途退出,到期银行转账

其他风险控制:特殊机会投资基金对不良资产的盘活再开发

优势:安全,安全,安全,重要的事情说三遍

劣势:收益低,收益低,收益低,重要的事情说三遍


吐槽:绿地地产宝的特色鲜明,就是风险极低但收益不高,原理是将项目的收益权通过贵交所拆分,做成理财产品出售。张玉良说了,绿地互联网金融不是为自己融资,而是要做平台和生态圈的。所以,在整个产品的设计方面,绿地花了不少心思,可复制性也很强。


绿地的合作阵容强大,有平安和阿里提供分销渠道,安邦提供担保,并且给自己也找好了后路:万一融资方还不上钱成了不良资产,还有特殊机会投资基金接盘,再和AMC合作再开发。


很显然,从绿地这款产品的投资起点和收益率来看,比较适合初学理财的城市小白领。对了,绿地说了,到期后一次性兑付,绝对,不拖欠!



鹏华前海万科REIT基金:头可断,发型不能乱


发行方:鹏华基金

产品类型:公募基金

募集金额:30亿元

起投金额:场外和场外单笔认购的最低金额均为10万元

年化收益:8%左右,不保本不保息

期限:10年封闭运行期

资金投向:50%投资确定的、单一的目标公司(万科前海企业公馆)股权;50%投资于固定收益类资产、权益类资产等

销售渠道:深交所,基金公司销售网点

还款方:万科

还款安排:基金收益分配每年至少一次,分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%

担保抵押:

收益来源:前海万科企业公馆物业管理收入外100%的营业收入

退出机制:深交所挂牌交易转让

其他风险控制:

优势:交易市场化,有溢价可能,收益较高

劣势:起点高


吐槽:万科的逼格一如既往地高,一出手就是“REITS”这种洋名儿。只是这个REITS产品实在有点名不副实,比如,融资金额居然有一半可以用来投资固定收益类资产、权益类资产?REITS的意思不是“房地产”信托投资基金吗?不知道这样的安排,是不是对依靠前海万科公馆的租金回报完成8%收益率缺乏信心,要靠基金经理的才智来弥补。


投资这款产品的人应当是有一定的金融知识基础的。虽然产品是不保本不保息的,但以万科对面子的爱惜程度,相信是砸锅卖铁拆东墙补西墙也不会让投资者失望的,这个吆喝赔钱也得赚上。


最后,看看万科的账面现金,是的,人家一点也不缺钱,百亿回购都是小CASE。可是,又能提高逼格,又能与深圳市政府处好关系,何乐而不为呢?



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