千亿房企金融创新产品大PK
文/克而瑞研究中心 傅一辰
房企金融产品创新真是热得发烫。前几天，碧桂园也发行了个理财产品“凤凰宝”。而再早些，已经有绿地“地产宝”，万达“稳赚一号”和万科“鹏华前海万科REIT基金”三个不同产品。
看了他们红红绿绿的页面和条款，眼花了没有？
今天，我们就来简单粗暴地告诉大家，扒开这些千亿房企理财产品华丽的外衣，里面的本质究竟是什么？购买哪家房企的产品，又最可能让你“血本无归“？
碧桂园凤凰宝：三四线城市人民的理财我们也承包了
发行平台：安信俱富互联网金融服务（深圳）有限公司
产品类型：债权转让
募集金额：5500万元
起投金额：1000元
年化收益：9%起，保本保息
期限：365天起
资金投向：广东清远碧桂园假日半岛开发项目
销售渠道：线下碧桂园各项目物业服务中心；线上手机APP
还款方：清远市碧桂园投资开发有限公司
还款安排：一年后归还80%本金和5%利息，一年半后归还20%本金和5%利息
抵押或担保：广东慧发投资管理有限公司（增城市碧桂园物业发展有限公司提供还款支持）
收益来源：项目分红利润
退出机制：不可中途退出，到期银行转账
其他风险控制：无
优势：门槛低，收益率较高，期限短
劣势：平台和担保企业知名度及公信力不足
吐槽：碧桂园这款理财产品的操作模式，实质上是旗下项目公司先进行借款，债权方再通过互联网平台将债权的收益权拆分转让，包装成理财产品出售。不少房企都会采用这种模式。
不过，碧桂园这个产品的页面做得逼格不够高，APP操作起来也不太方便，一个保本保息的可靠产品，却没有做出与之相衬的美编设计，实在有点可惜。
当然了，像碧桂园这样的大企业必然是不会赖账的，相信投资者都能安全、如期地拿回本金和收益。只是，相比其他三家大型房企“高大上”的页面，碧桂园的页面是不是有点太考验人与人之间最基本的信任了?
（BUT，介于桂园的客户以三四线城市为主，产品销路应该不会有问题）
万达稳赚一号：一切只为完成王健林董事长轻资产的心愿
发行平台：快钱
产品类型：众筹
募集金额：5亿元
起投金额：1000元/份，上限100万元
年化收益：预计12%，不保本不保息
期限：7年
资金投向：六安、佛山、三明、海口、福州5个万达广场的建设和运营
销售渠道：快钱官网
还款方：万达
还款安排：净物业收入分配预期年化收益6%，每年收益派发日发放；物业增值收益预期年化收益6%，退出时一次性发放。
抵押物：无
收益来源：万达广场租金收益；万达广场资产证券化或万达回购项目带来的增值收益
退出机制：通过快钱交易平台转让；REITS上市或万达主动回购
风险控制：无
优势：门槛低，收益率高
劣势：不保本不保息
吐槽：万达这款产品本质上是购买产品者共同作为投资人，对万达广场进行投资。因此购买产品者将完全承担项目的经营和盈利风险。这产品真是槽点多多。
其一，产品又被称作“类REITS”，目测万达这顶“类”的帽子在撕葱的有生之年也摘不掉了。REITS对投资物业的资质要求是很高的，见过三四线城市项目打包成的REITS吗？
其二，产品叫“稳赚一号”，可却不保本不保息。说到底，就是万达将三四线城市商业地产运营的风险，转嫁到更不专业的“外行”投资者身上（起点低嘛，买的都是中国大妈有木有）。王健林的“轻资产”命令是完成了，但如果这些纯运营项目亏了，买单的就是这些“地产小韭菜”啦。
第三，期限真的很，长长长长。七年真的很长，如果投资者在快钱平台转让则是纯市场行为了，所以，会溢价还是折价卖出呢？
（BUT同样，介于万达的客户也以三四线城市为主，产品销路应该不会有问题）
绿地地产宝：宇宙第一房企的必经之路
发行方：绿地贵交所、阿里蚂蚁金服、平安陆金所
产品类型：类资产证券化，收益权转让
募集金额：2亿元
起投金额：2万元起
年化收益：6.4%，保本保息
期限：345天
资金投向：绿地江西南昌棚户区改造项目
销售渠道：线上陆金所和蚂蚁金服分销渠道，自有平台搭建中；线下置业顾问
还款方：项目公司
还款安排：到期后一次性兑付
担保抵押：安邦财险保障本金及收益的到期兑付；地产项目股权为抵押
收益来源：项目收益
退出机制：不可中途退出，到期银行转账
其他风险控制：特殊机会投资基金对不良资产的盘活再开发
优势：安全，安全，安全，重要的事情说三遍
劣势：收益低，收益低，收益低，重要的事情说三遍
吐槽：绿地地产宝的特色鲜明，就是风险极低但收益不高，原理是将项目的收益权通过贵交所拆分，做成理财产品出售。张玉良说了，绿地互联网金融不是为自己融资，而是要做平台和生态圈的。所以，在整个产品的设计方面，绿地花了不少心思，可复制性也很强。
绿地的合作阵容强大，有平安和阿里提供分销渠道，安邦提供担保，并且给自己也找好了后路：万一融资方还不上钱成了不良资产，还有特殊机会投资基金接盘，再和AMC合作再开发。
很显然，从绿地这款产品的投资起点和收益率来看，比较适合初学理财的城市小白领。对了，绿地说了，到期后一次性兑付，绝对，不拖欠！
鹏华前海万科REIT基金：头可断，发型不能乱
发行方：鹏华基金
产品类型：公募基金
募集金额：30亿元
起投金额：场外和场外单笔认购的最低金额均为10万元
年化收益：8%左右，不保本不保息
期限：10年封闭运行期
资金投向：50%投资确定的、单一的目标公司（万科前海企业公馆）股权；50%投资于固定收益类资产、权益类资产等
销售渠道：深交所，基金公司销售网点
还款方：万科
还款安排：基金收益分配每年至少一次，分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%
担保抵押：无
收益来源：前海万科企业公馆物业管理收入外100%的营业收入
退出机制：深交所挂牌交易转让
其他风险控制：无
优势：交易市场化，有溢价可能，收益较高
劣势：起点高
吐槽：万科的逼格一如既往地高，一出手就是“REITS”这种洋名儿。只是这个REITS产品实在有点名不副实，比如，融资金额居然有一半可以用来投资固定收益类资产、权益类资产？REITS的意思不是“房地产”信托投资基金吗？不知道这样的安排，是不是对依靠前海万科公馆的租金回报完成8%收益率缺乏信心，要靠基金经理的才智来弥补。
投资这款产品的人应当是有一定的金融知识基础的。虽然产品是不保本不保息的，但以万科对面子的爱惜程度，相信是砸锅卖铁拆东墙补西墙也不会让投资者失望的，这个吆喝赔钱也得赚上。
最后，看看万科的账面现金，是的，人家一点也不缺钱，百亿回购都是小CASE。可是，又能提高逼格，又能与深圳市政府处好关系，何乐而不为呢？
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