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狼又来了吗?——评融创32亿最新收购

2015-07-27 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究




小Q导读

融创收购大戏从去年唱到今年,精彩仍未落幕。继收购绿城、佳兆业失败后,“并购狂人”孙宏斌再次出手,计划32亿收购中渝置地成都7项目全部股权和债权。而与通俗意义上的“狼来了”剧情大不相同,对于融创第三次大手笔收购,我们相信成功或是大概率事件。


文/克而瑞研究中心 房玲、蔡建林


7月26日,融创中国公告称其通过旗下附属公司分别与卖方妙领(中渝置地全资附属公司)及四川国嘉签订收购协议。融创将通过旗下全资附属公司,以27.56亿元收购中渝置地旗下悦景(持有目标公司80%股权)的全部股权和债权,以4.5亿元收购四川国嘉持有的目标公司(成都国嘉)20%的股权及股东贷款,从而使得融创间接持有的目标公司全部股权。


这是继融创收购绿城中国、佳兆业失败后再一次较大手笔的收购。


收购更为谨慎,条款更为细致,收购成功概率大


经过绿城、佳兆业等收购事件后,不少人士担忧融创本次收购能否成功。我们认为融创本次收购成功概率较大,主要有以下几点理由:


其一,中渝置地出售项目的意愿强烈。这已经不是中渝置地第一次抛售旗下资产,事实上近两年中渝少有扩张动作,反而收缩动作频繁,6月初更是以55亿元出售重庆项目给恒大地产,反应出中渝置地对楼市继续持悲观态度。本次出售成都项目符合中渝置地优化库存,加速变现的诉求。




其二,全购股权和债权,且目标资产相对简单。目标公司为合资公司,收购完成后,融创将拥有目标公司全部股权。相比绿城和佳兆业,目标公司没有复杂的人事关系和债务关系,因此收购成功率高,风险较小。


其三,收购更为谨慎,条款更为细致。主要表现在两个方面,一是制定了较为详细的分阶段付款先决条件,包括股权质押、收购进程中人员派驻的相关条款(融创委派一名董事、总经理和财务负责人)等。二是本次各阶段款项均支付到双方设立的共管账户,这与此前收购中融创直接划转资金到卖方账户大有不同,如此便杜绝了“过桥资金”一说,而同时中渝置地等卖方也获得了买方支付能力的保证。


连下两城,“并购狂人”推进城市扩张


收购事件反映了市场环境和行业格局的变化,对于中小房企来说,由于品牌影响力和开发能力不足(资金实力、成本管控、产品打造)等问题,再加上营销手段单一,去化能力不足,面临较大的发展困境;而对于大型品牌房企而言,恰好是机会所在,凭借较强的资金实力和开发能力,往往可以出手收购接盘,并且价格优惠。恒大等大型房企就频繁出手,而拥有敏锐嗅觉的“并购狂人”融创也自然不会放过好机会。


今年以来,融创城市扩张的意图明显。过去融创坚持的是城市聚焦战略,主要聚焦在少数几个城市精耕细作,不过融创已经在这几个城市做到了行业前列,基数已经较大,更进一步恐怕难度较大。因此,融创在年初的时候就瞄准了佳兆业试图南下,可惜未能如愿。


其实,融创一直在寻找新的目标城市。今年6月10日,融创联合老伙伴葛洲坝以32.3亿元拿下南京市鼓楼区小市街道和燕路以北线路器材厂NO.2015G11地块,总建筑面积达38.98万方。如今收购中渝置地成都资产,使得融创获得土地储备139万方(未签约出售),得以迅速进入成都市场。




并且,本次融创收购的项目主要为豪宅项目——“逸家”产品线(四海逸家、锦江逸家、光華逸家等在售中高端项目)。以四海逸家项目为例,目前二期售价为2.2万元/平方米,并且销售情况良好。这符合融创一向的产品策略,未来成都项目或将为融创贡献可观的销售额。


从另一个角度看,不管是与葛洲坝联合拿地,还是收购成都国嘉,融创在扩张方式选择上,依然会是联合拿地、并购拿地为主,这是速度最快,风险控制较佳的扩张方式。在融创终止收购佳兆业和佳兆业上海4项目后,不仅需要土地补仓,也需要一笔成功的收购来证明自己。




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