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揭秘 | 上海千万豪宅都被哪些“壕”买走了

2015-07-29 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究




小Q导读

豪宅成交的变动总是引人关注,在上海,今年上半年千万级豪宅的成交已经爆棚!真是“壕”年年有,今年特别多。当看到20岁以下的“壕”购房者占比11.1%,小Q表示默默飘过……


文/克而瑞研究中心 杨科伟、余仁花


上半年,上海千万元级豪宅市场可谓成交爆棚,半年成交量即与去年一年量不相上下,不仅一季度成交刷新历史同期最高纪录,二季度更是直接“爆表”。天量成交的背后,都有哪些“壕”出手了?


挖“壕”之前,我们先看看数据,以示前文所言非虚。今年上半年,上海总价千万元以上的豪宅共成交了2886套,达去年全年成交套数的95%,可谓前所未有,其后相当长一段时间,恐怕也难再有。


特别是二季度,成交量直接“爆表”,总价千万元以上的豪宅成交了2180套,不仅刷新了2010年以来的历史纪录,而且与上一个最高点相比,涨幅也高达四分之三还有余。一季度成交量虽稍逊一筹,但也表现不俗,千万元豪宅成交量706套,也刷新了同期历史纪录,同比涨幅接近6成。




长三角户籍客户占绝大多数,上海本地“壕”占近7成


从上半年上海千万级豪宅成交客户的户籍结构来看,总价1000万元以上的豪宅购房者以户籍在长三角地区的占据绝大多数,占比达83.2%,其中长三角地区又以上海户籍购房者为主,占比达近70%,其次户籍地在江苏省的购房者占5.92%,另外户籍为安徽省和浙江省的购房者也分别占据4.75%和3.03%;户籍地在中西部地区的购房者也占据较大比重,达9.54%;户籍在环渤海和珠三角地区的购房者则占比较少。


上海千万元级豪宅成交客户以长三角地区,特别是上海户籍为主,这主要是由于上海限购影响,外地户籍客户比例大受影响。




30-40岁青年“壕”消费力最强劲,20-30岁新生代“壕”也开始崭露头角


从成交客户的年龄结构来看,上海上半年成交的千万级以上豪宅的客户群体中,30-50岁客户是主力,占比达57.61%,其中30-40岁的客户最多,成交了1614套,占总量的36.28%;而40-50岁客户上半年也成交了949套,达总量的21.33%;此外,20-30岁新生代“壕”消费力也不容小觑,上半年成交量在各年龄层中,位居第二,共成交950套,占比达21.35%。


值得注意的是,20岁以下的购房者也占据了11.1%,这部分客户成交的豪宅,多以中老年客户以子女名义购房,真实客户的年龄段应基本在50岁以上。因此,实际上,50岁以上购房客户占21.04%。




然而,一方面,当前上海仍然严格执行限购,很大程度上限制了外地户籍高净值人群入市,上海作为外来人口基数庞大的一线城市,市场上仍然挤压大量的高端需求。如若限购放开,购房人群的户籍结构中,外地户籍购房比例将大为提升,甚至不排除超过上海户籍人群购房比例的可能。


另一方面,近年,富豪年轻化趋势下,30-40岁千万豪宅购房人群比例或也将呈现继续上升的趋势。


需求过度消耗,下半年豪宅成交下滑将是大概率事件


不过,单就上海豪宅市场而言,一方面,豪宅市场成交一直相对稳定,上半年的天量爆发也意味着部分需求的提前消耗,下半年千万豪宅市场需求或难以为继;另一方面,上半年上海豪宅市场的爆发,与股市造富,以及优质项目的入市有莫大关系,然而,如此强劲的牛市行情下半年恐难再现,也未必会有优质项目入市,因此,下半年千万元级豪宅市场成交环比下滑将是大概率事件。




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