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政策 | 国土部定调加大土地供应别又矫枉过正

2015-08-02 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究




小Q导读

近两个月从“疯牛”到“疯熊”的中国股市已成奇观,当心土地供应政策也走向极端!年度过半,昨日国土部定调下半年将加大土地供应,在市场预期转好的同时也令人心生警惕。


文/克而瑞研究中心 杨科伟、马千里


7月23日,国土部发布了半年统计数据,上半年国有建设用地供应20.62万公顷,其中房地产用地供应4.70亿平方米,分别同比下降了21.4%和38.2%,均创下了2011年以来的最大跌幅。


7月27日,国土部发布了相应数据解读,定调下半年土地供应将大放量,并认为房地产用地供应将在下半年发挥后劲,拉动有效投资,促进经济进一步企稳向好。


“有供有限”新政在上半年普遍走极端,落实成“全面紧缩”


正如只见“疯牛”和“疯熊”的中国股市,国内的政策面也往往会出现极端化现象,要么过分紧缩,要么过分宽松,譬如今年3月底的“有供有限”新政即是如此。


3•27 “有供有限”的本意是限制存量过多城市土地供应,但现在已经不仅仅是供应过量的城市受到了控制,就连供求情况较好的一二线城市也受到了波及。今年上半年一线城市土地成交总价1749亿,较去年同期锐减了32.8%,为近三年来新低。并且土地稀缺也激化了企业之间的竞争,如7月份一线城市平均溢价率就达到了37%,其中北京溢价率触顶已成常态、上海火车站地王也是高溢价成交。


以此来看,上半年的3•27 “有供有限”已经不仅仅是成效显著,似乎已经是“过头”了。


减少土地供应已累及行业投资,长此以往还将拖累整体经济


事实上,严控土地供应的负面传导效应已经显现,今年新开工面积、房产开发贷、房产投资均呈下滑态势。


首先是新开工持续负增长,上半年同比下滑15.8%;再而是房产开发贷增速大幅下降,上半年非保障性房产开发贷增速仅为9%,较去年同期下滑了近9个百分点,甚至不及货币市场13.4%的整体增速;最后是房地产开发投资增速持续低迷,今年上半年投资增速首次跌破5%,仅为4.6%,而今年上半年固定资产投资增速为11.4%。在投资方面,可以说房地产已经拖了整体经济的后腿。


若继续执行过度严格的土地供应,当供应端的过快下滑影响到成交时,那么挫伤的将不仅仅是楼市规模,更会损害到整体经济的发展。目前房地产行业销售额占到GDP总量的12%,是GDP最终产品重要组成部分,而超过GDP总量的6%增加值,更是代表了难出其右的创造价值能力。因此即便要调整经济发展结构,去房地产化的步子也不应迈的太快太大。


下半年应根据当地实际,切实落实有供有限,但也应注意适当有度


事实上,中央部委也已经看到了这一点,昨日国土部在对上半年数据解读时表示,随着上半年重大基础设施项目用地审批集中通过,将有更多城市土地市场迎来转化期,地价整体也将趋于温和上行。


故此我们预计下半年土地市场供应将温和放量,尤其是在供求平衡的一、二线城市,土地市场更是有望迎来更多的投资机会。


因此,我们建议地方政府在执行“有供有限”新政时,还是要把握好度,对于升值潜力较高、需求旺盛的一、二线城市,要避免政策性误伤,尽量去保证土地供应规模,这不仅有利于提升投资需求,保障整体经济增速,也有助于楼市价格的稳定,避免房价疯涨的情况出现。不过在加大供应力度时,也应注意适当有度,对于那些房地产市场仍然供大于求的三四线城市,或是供应普遍过剩的商办市场,还是应当保持供应紧缩态度,以免下半年土地市场又走入了“只供不限”的另一个极端。




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