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万达自称冬奥会受益者,他们不服!

2015-08-05 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究




小Q导读

万达布局的冰雪度假项目并没有想象中那么乐观,倒是部分有资源的房企有望“闷声发大财”。


文/克而瑞研究中心 朱一鸣、傅一辰


北京申办2022年冬奥会成功了,万达乐了,迫不及待地向世人宣布自己已经抢占了冬奥会的商机。


在体育产业方面,冬奥会能为万达带来的利好是显著的。北京申办冬奥会的报告中也提出,冬奥会的举办将带动中国3亿人参与冰雪项目,中国冰雪运动产业将迎来井喷。


那么,冬奥会对房地产企业的影响还有那些?对此,我们有三点看法:


首先,万达、万科等房企布局的冰雪度假项目并没有想象中那么乐观。


目前的冰雪度假项目,本质均是旅游地产。在中国,旅游业的情况存在两极分化:一方面,一些年龄较大或文化层次较低的群体在节假日旅游时,仍然会不顾人山人海,选择传统旅游景点;另一方面,随着进出国内外的交通便利和成本逐渐降低,新兴人群更倾向于出国游。根据中国普通白领的休假频次和观念,每个旅游地点通常只会去一次,不具备忠实度。因此,即便冬奥会带来了全民冰雪热潮,也很难长期维持。


万达万科的冰雪项目模式可复制性均较低。万达长白山项目以销售为主,即打造大型旅游度假设施,周边建造依托景观的住宅、零售商业等,依靠销售带来现金流实现回款。这样的工程耗资巨大,后期有销售压力,运营方面也未必花心思。万科松花湖度假区以运营为主。业态中包含的全部为旅游设施,如酒店、滑雪场等,并不包含销售物业。因此,项目的盈利来源将主要是游客在度假区中的消费,回报周期较长。万科以往的经营平稳,负债率较低,得以支撑其前期的重金投入。对于其他房企来说,则需要思考采用资产证券化、引入基金等其他方式。


其次,冬奥会对房地产市场的影响主要还是中长期,受益范围较为有限,集中在张家口市内的商品房,及在北京到张家口沿线的产业地产。


从北京到张家口的城市基建和产业等影响仍然存在,城市经济水平提高,人口规模扩大,将对房地产市场销售带来正面影响。但北京楼市一直非常火爆,房企竞争激烈,房价飞涨的同时,土地成本也提高迅速,从利润角度看,在北京布局的房企未必能因此得益。而在张家口有项目和土地的大中型房企不多,以本地房企为主,申奥成功的消息传出后再布局可能已经错过了最佳时机。房企在进入前,应当了解城市规划,评估产业和人口导入情况,谨慎拿地。


冬奥会将为张家口和延庆注入活力,引入人口,在城市面貌和能级提升的同时,对周边产业也有一定的需求。从北京到张家口沿线的各个县城有望在政策的扶持下得到整体开发,导入较为环保、高科技的产业,这对于京津冀一带的产业地产开发商来说是一大机遇。值得注意的是,国家目前鼓励PPP模式用于基础设施建设,不少房企均有意试水,或能应用到上述区域的建设上。如华夏幸福,自2011年起便布局北京和张家口之间的怀来和涿鹿县,涉及业务主要是区域开发和园区建设。与涿鹿的合作开发区域位于涿鹿县矾山镇南部及周边地区,一期占地面积约64平方公里,并预留约183平方公里作为远期规划开发区域。在怀来县则投资了80亿元建造怀来航天产业基地项目,整体项目建设周期为5-10年,并与中国卫通集团签约合作怀来卫星通信产业园,推进科技平台、产业园区和产业化基地建设,项目预计总投资超过15亿元。


最后,部分有资源的房企,有望在冬奥会的风口下“闷声发大财”,主要为冬奥会最基础的交通、场馆和设施建设,以及相关运营。


冬奥会为房企带来最为直接的利好是场馆、基础设施建设的承包和运营。在承办冬奥会的北京、延庆和张家口中,北京的场馆基本已经完备,交通还有待改善;延庆和张家口的城市开发建设则还有较大的提升空间,大部分比赛设施也位于这两座城市,待规划设计和建造。


由于是服务国家建设的大型工程,这些业务的盈利风险较小,并对提升房企知名度的作用巨大。但同时,对于房企的资质背景要求也更高,通常都由国资背景的房企承包,有大型工程建设和运营经验的房企更易获此机会。


目前,尚未有房企中标冬奥会相关项目,不过,根据2008年北京奥运会的情况,我们认为机会较大的房企包括:


北京城建有望承包基建工程。北京城建曾经参与了2008年北京奥运会的工程建设,在体育场馆及配套设施方面的建设经验丰富,是国家体育场(鸟巢)、国家体育馆、奥运村等的工程总承包商;交通配套方面则包括北京地铁十号线、首都机场三号航站楼等。


首开股份有参建场馆可能。首开股份曾经承接了亚运村、大运村、奥运村的开发建设,设计承建了国家体育馆、五棵松篮球馆等奥运会、残奥会相关场馆。相比北京城建,首开股份能参建的项目规模更小,以场馆设施类为主。


北辰实业有场馆运营经验。北辰实业同样参与了奥运村开发,并承担了部分奥运酒店、媒体村、新闻中心、广播中心和场馆的建设和接待服务任务。奥运会结束后北辰继续对区域进行运营,使区域成为北京京北地区亚奥商圈的核心商业中心。北辰实业的优势和能获得的利好,主要在后期运营方面。




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