万达自称冬奥会受益者，他们不服！
文/克而瑞研究中心 朱一鸣、傅一辰
北京申办2022年冬奥会成功了，万达乐了，迫不及待地向世人宣布自己已经抢占了冬奥会的商机。
在体育产业方面，冬奥会能为万达带来的利好是显著的。北京申办冬奥会的报告中也提出，冬奥会的举办将带动中国3亿人参与冰雪项目，中国冰雪运动产业将迎来井喷。
那么，冬奥会对房地产企业的影响还有那些？对此，我们有三点看法：
首先，万达、万科等房企布局的冰雪度假项目并没有想象中那么乐观。
目前的冰雪度假项目，本质均是旅游地产。在中国，旅游业的情况存在两极分化：一方面，一些年龄较大或文化层次较低的群体在节假日旅游时，仍然会不顾人山人海，选择传统旅游景点；另一方面，随着进出国内外的交通便利和成本逐渐降低，新兴人群更倾向于出国游。根据中国普通白领的休假频次和观念，每个旅游地点通常只会去一次，不具备忠实度。因此，即便冬奥会带来了全民冰雪热潮，也很难长期维持。
万达万科的冰雪项目模式可复制性均较低。万达长白山项目以销售为主，即打造大型旅游度假设施，周边建造依托景观的住宅、零售商业等，依靠销售带来现金流实现回款。这样的工程耗资巨大，后期有销售压力，运营方面也未必花心思。万科松花湖度假区以运营为主。业态中包含的全部为旅游设施，如酒店、滑雪场等，并不包含销售物业。因此，项目的盈利来源将主要是游客在度假区中的消费，回报周期较长。万科以往的经营平稳，负债率较低，得以支撑其前期的重金投入。对于其他房企来说，则需要思考采用资产证券化、引入基金等其他方式。
其次，冬奥会对房地产市场的影响主要还是中长期，受益范围较为有限，集中在张家口市内的商品房，及在北京到张家口沿线的产业地产。
从北京到张家口的城市基建和产业等影响仍然存在，城市经济水平提高，人口规模扩大，将对房地产市场销售带来正面影响。但北京楼市一直非常火爆，房企竞争激烈，房价飞涨的同时，土地成本也提高迅速，从利润角度看，在北京布局的房企未必能因此得益。而在张家口有项目和土地的大中型房企不多，以本地房企为主，申奥成功的消息传出后再布局可能已经错过了最佳时机。房企在进入前，应当了解城市规划，评估产业和人口导入情况，谨慎拿地。
冬奥会将为张家口和延庆注入活力，引入人口，在城市面貌和能级提升的同时，对周边产业也有一定的需求。从北京到张家口沿线的各个县城有望在政策的扶持下得到整体开发，导入较为环保、高科技的产业，这对于京津冀一带的产业地产开发商来说是一大机遇。值得注意的是，国家目前鼓励PPP模式用于基础设施建设，不少房企均有意试水，或能应用到上述区域的建设上。如华夏幸福，自2011年起便布局北京和张家口之间的怀来和涿鹿县，涉及业务主要是区域开发和园区建设。与涿鹿的合作开发区域位于涿鹿县矾山镇南部及周边地区，一期占地面积约64平方公里，并预留约183平方公里作为远期规划开发区域。在怀来县则投资了80亿元建造怀来航天产业基地项目，整体项目建设周期为5-10年，并与中国卫通集团签约合作怀来卫星通信产业园，推进科技平台、产业园区和产业化基地建设，项目预计总投资超过15亿元。
最后，部分有资源的房企，有望在冬奥会的风口下“闷声发大财”，主要为冬奥会最基础的交通、场馆和设施建设，以及相关运营。
冬奥会为房企带来最为直接的利好是场馆、基础设施建设的承包和运营。在承办冬奥会的北京、延庆和张家口中，北京的场馆基本已经完备，交通还有待改善；延庆和张家口的城市开发建设则还有较大的提升空间，大部分比赛设施也位于这两座城市，待规划设计和建造。
由于是服务国家建设的大型工程，这些业务的盈利风险较小，并对提升房企知名度的作用巨大。但同时，对于房企的资质背景要求也更高，通常都由国资背景的房企承包，有大型工程建设和运营经验的房企更易获此机会。
目前，尚未有房企中标冬奥会相关项目，不过，根据2008年北京奥运会的情况，我们认为机会较大的房企包括：
北京城建有望承包基建工程。北京城建曾经参与了2008年北京奥运会的工程建设，在体育场馆及配套设施方面的建设经验丰富，是国家体育场（鸟巢）、国家体育馆、奥运村等的工程总承包商；交通配套方面则包括北京地铁十号线、首都机场三号航站楼等。
首开股份有参建场馆可能。首开股份曾经承接了亚运村、大运村、奥运村的开发建设，设计承建了国家体育馆、五棵松篮球馆等奥运会、残奥会相关场馆。相比北京城建，首开股份能参建的项目规模更小，以场馆设施类为主。
北辰实业有场馆运营经验。北辰实业同样参与了奥运村开发，并承担了部分奥运酒店、媒体村、新闻中心、广播中心和场馆的建设和接待服务任务。奥运会结束后北辰继续对区域进行运营，使区域成为北京京北地区亚奥商圈的核心商业中心。北辰实业的优势和能获得的利好，主要在后期运营方面。
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