深圳：火热行情不可复制，继续向前仍需积淀
文/克而瑞研究中心 杨科伟、马千里、余露晴、谢杨春
2015年二季度深圳楼市高烧不退：项目开盘频现“日光”，二手中介加班欢，交易中心排长队，楼价地价蹭蹭涨，这一切都是可期不可遇的！狂欢过后下半年市场会是如何呢？……
2015年二季度，深圳市商品住宅市场走出了一根全国瞩目的大阳线，6月份更是创下了成交量历史新高，深圳楼市的火热，一方面是受到行业宏观景气回暖的推动，不过更重要的还是基于深圳市场自身的特殊优势，因此我们认为，至少在近几年内深圳成交井喷是不可复制的。
现象篇：有史以来最火的五月和六月，二季度成交量价暴涨
3•30新政后，深圳楼市高烧不退：项目开盘频现“日光”，二手中介加班欢，交易中心排长队，楼价地价蹭蹭涨。以6月6日开盘的“万科云城”项目为例，虽然均价高达5.5万元，但首日销售就达到了95%。而二手房市场也水涨船高，甚至还有部分二手房业主更是不断返价，导致二手房业主违约频发。CRIC监测的最新数据显示，6月深圳商品住宅市场成交面积89.35万平方米，环比上涨33%，同比更是大涨260%。前6月累积成交面积接近去年同期两倍，较2013年楼市高峰期亦大幅增长20%。而另外三个一线城市，北上广房地产市场虽然也是回暖迹象明显，但相比深圳还是逊色不少。
成因篇：多方因素促成本轮成交暴涨，时间和空间上都不具可复制性
促成本轮深圳市成交暴涨的个性因素主要来自于三个方面，并且这三个方面因素均是在近几年内难以再见的：首先，经过二季度的需求集中释放后，目前最迫切的购房需求，特别是支持房价上涨的改善性已经得到释放，因此下一轮成交井喷还需要一段时间的需求方“蓄力”；其次，近几年深圳市土地市场的大幅缩量，决定了未来商品住宅上市量只能越来越少，没有足够的供应支持，成交井喷也无从谈起；最后，资本市场在经历了上半年末的巨幅向下波动之后，投资者心态愈发趋于谨慎，短期来看也难以再有上半年的“疯牛”行情出现。故此我们认为，二季度深圳楼市成交暴涨应视为多因素共同作用下发生的一个偶然事件，近几年内难以再现相同行情。
预判篇：狂欢过后，预计下半年深圳市场将理性回归
考虑到二季度供应井喷的不可持续，以及最迫切的购房需求已经在上半年得到释放，而持续动荡的资本市场也削弱了部分投资者的购房冲动，我们认为下半年楼市热度将平稳回落，但是基于年内持续宽松的行业政策环境，以及货币市场的持续放宽支持，消费者购房信心还是会持续处于相对积极的位置。而对于下半年深圳楼市走向，站在城市层面我们认为有以下四点值得注意：
产品结构：中高端产品竞争或将加剧
目前深圳市大户型产品存量已创历史新高。 但在二季度，长久以来积压的改善性投资性需求已经得到释放，下半年中高端需求回落应是大势所趋。供应持续高企而需求面临回落，此消彼长之下，预计下半年高总价产品之间或将面临竞争激化格局。
区域结构：龙岗、宝安仍将是去化主战场，南山区表现值得期待
联系存量走势来看，上半年龙岗、宝安库存量稳中有降，去化周期虽已低于12个月，但短期来看供货量还是较为充足。如京基御景印象、峰荟花园等热销大盘仍有较多产品待售，预计下半年仍将是深圳市场的成交主力区域。在其他区域中，南山区表现值得期待，一方面是自贸区概念利好，另一方面，充足储备也满足了成交火热的必要条件，近三年南山区土地出让建面总计587.5万平方米，而商品房成交面积还不到一半，开发商手中存货可谓弹药充足。
项目竞争：高库存项目扎堆，下半年或将面临竞争加剧格局
在城市层面上，深圳去化周期一直处于最健康的城市行列，但在项目视角上，陷入去化困境的高库存项目却不在少数。深圳不仅高库存项目占比更高，并且高库存项目去化周期也较长，库存超过300套的项目中，约有25%的项目消化周期超过1年，这一比例远高于300套以下项目14%的水平。
这些高库存项目为何更易陷入去化困境？原因来自于多方面，首先是是区位相对集中，多在南山、宝安、龙岗三区，其次是推盘时间密集，六成是在今年上半年新推的项目，再次是定位大多类似，尤其是龙岗区项目套型、单价大多相似，最后在新增供应方面，即将入市的大盘项目也分散了部分市场关注度。因此在下半年需求回落的大环境中，虑及以上诸多不利因素，高库存项目如果无法找到并充分发挥自身个性优势，三四季度或将陷入竞争加剧、去化放缓的困境。
房价：需求放缓调控制约，预计下半年价格增速趋稳
从需求角度来看，目前深圳市房价已经处于高位，绝大多数居民已经是无力负担，并且积压的改善性需求也在二季度市场中得到释放，未来进一步上涨的可能性不大。而从调控角度来看，出于稳定市场角度，地方政府也不希望房价过快过高上涨，这一方面因为会过度透支上涨预期，即不利于居民改善生活条件，也不利于市场稳定；另一方面会导致旧改成本上升，房价的过快上升会加大旧改资金负担，大大拖累城市更新进程。在企业方面，目前确实仍有涨价冲动，但受到消费者和政府调控两方面制约，我们预计下半年深圳房价增速还会是以趋稳为主，上半年动辄涨价一成乃至两成的情况难再出现。
建议篇：火热行情难再现，继续爆发仍需时间积淀
深圳楼市的成交井喷虽难再现，但其中折射出的市场规律仍然具有较强的参考价值，如市场方面的政策敏感度、人口导入的作用均具有较强的参考性。对于深圳房企而言，近期最值得关注的有两点，其一，关注顶级项目机会，目前深圳市顶级项目均价仍在10万元/平方米左右，与上海北京的15万元/平方米仍存较大差距，其二，抓住窗口期机会，在庞大的外来人口基数面前，每一个利好或是回暖信号都会被放大，目前“一线城市无淡季“已经成为事实，因此房企也需要时时做好营销预案，抓住下半年每一个可能出现的市场窗口期。
在地方政府角度，目前深圳楼市的主要矛盾自于房价上涨过快，使得大部分购房者无力负担，而其根本原因则是商品房市场的供不应求，对此现状，我们认为近期地方政府至少有四方面工作可以改善此现况：
其一，加大旧城改造力度。不仅仅是要提升住宅密度，更需要关注交通、医疗教育等配套的升级。目前深圳市主城区布局，实际上是基于上个世纪改革开放初期城市规划而来，当时规划的城市交通路网配套承载能力为200万人，预期人口规模更是只有100万人，然而如今深圳市人口已经达到千万级别，因此不论是从房地产发展，还是城市承载能力角度来说，加大旧改力度均是当下深圳市迫在眉睫之事。
其二，平衡区域库存结构。目前在龙岗、宝安二区仍有较多高库存项目，可通过促进产业转移、升级交通配套、抑或是适当的政策引导需求转移，将市内购房需求引流至龙岗、宝安，这不仅有助于高库存项目去化，也有助于缓解中心城区房价过快上涨的压力。
其三，合理改造工业用地。近三年来，深圳市工业用地供给量占比均处于40%以上，而根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，这一比例应控制在15-30%间，对于城镇化率达到100%、第三产业引导经济发展的深圳而言，将部分周转较慢的存量工业用地转性为房地产用地，不但有利于改善商品房市场供不应求的局面，也有助于促进深圳市经济的进一步发展。
附目录
火热行情不可复制，继续向前仍需积淀
——记2015年二季度一枝独秀的深圳楼市
一、有史以来最火的五月和六月，二季度成交量价暴涨
1、中大户型“异军突起”，高总价产品成交翻番
2、宝安区成交占比上升明显，成交同比增速领先其他区域
3、自贸区利好促南山区房价暴涨，助推整体均价走高
小结：城市规模效应强，价格反应敏感
二、多方因素促成本轮成交暴涨，时间和空间上都不具可复制性
1、最迫切的需求积压：经济繁荣、人口导入，巨量购房需求持续积压
（1）消费能力：经济高速增长，居民可支配收入一线最高
（2）需求基数： 人口需求基数庞大，其他城市无可比拟
2、“久旱甘霖”的供应井喷：窗口期的供应高峰助推市场繁荣
（1）二季度供应量井喷，成交主力区域尤为给力
（2）不少企业囤下优质宅地，等待窗口期的到来
（3）近两年几乎无地出让，未来新项目屈指可数
3、“恰逢其会”的股市助推：部分股市资金的流入助推房价快速上涨
小结：多项个性因素促成交暴涨，本轮成交井喷有独特的不可复制性
三、狂欢过后，预计下半年深圳市场将理性回归
1、规模：下半年将有所回落，仍会高于去年同期
2、产品结构：中高端产品竞争或将加剧，小户型刚需产品仍会持续热销
3、区域结构：龙岗、宝安仍将是去化主战场，南山区表现值得期待
4、项目竞争：高库存项目扎堆，下半年或将面临竞争加剧格局
5、房价：需求放缓调控制约，预计下半年价格增速趋稳
四、总结：火热行情难再现，继续爆发仍需时间积淀
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