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中报季 | 彩生活:拼的不止是速度

2015-08-17 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究




小Q导读

又到房企半年报发布季。从今天起,克而瑞研究中心一如既往地推出中报点评系列,在第一时间为大家带来热点企业的即时快评。此外,查看文末说明,还可以获取完整版会议纪要哦。


文/克而瑞研究中心 沈晓玲、洪圣奇(香港)、俞倩倩


如果一年前谈社区O2O的前景未来还只是构想的话,一年后的今天,彩生活算是交出了一份满意的答卷。8月14日,彩生活召开了2015年中期业绩发布会,席间就其半年来的业务模式创新、财务亮点进行了深度剖析,我们可以看到彩生活由之前的强调规模扩张到今天较为成熟的社区服务模式的完美蜕变,并已取得了一些可喜的成果。


业绩: 规模优势逐步强化,过程管控促进增长


2015年上半年,彩生活营收状况表现良好。公司总营业收入达到了2.78亿元,较2014年同期1.63亿元上涨了70.18%。核心净利润为1.15亿元,同比增长56.60%。毛利润为2.05亿元,同比上升了90.35%。毛利率更是由2014年上半年的66.07%上升为73.90%。对比于房地产行业20%~35%的毛利率水平,彩生活有着明显的优势。



从收入结构分析,其三大主营业务——物业管理服务、增值服务、工程服务的营收分别为1.49亿元、0.44亿元和0.85亿元,占比则达到了54%、15%、31%。虽然增值服务的占比较小,但据其发布会上公布的数据,增值服务的毛利率高达99.6%,发展潜力巨大,后期若能提升此部分占比,势必能使得总营收有一个质的飞越。


彩生活上市仅短短1年多的光景,业绩能实现这样的“大跃进”,主要还是快速扩张带来的规模优势的不断强化。截止2015年6月30日,其物业管理社区数量为1533个,建筑面积为2.42亿平方米;表现较为突出的当属上海,其面积扩展已达1200万平方米,并且已与一些当地房企建立了稳固的合作关系,成功在异地形成高水准的第三方物业管理公司的形象。此外,顾问服务社区数量增长至167个,建筑面积为0.28亿平方米;订约管理及提供顾问服务的总建筑面积复合年增长率达到145.7%,现已成为全球最大社区服务运营商。


扩张方式主要分为两类:一是内生式增长,做法是通过与已经覆盖的社区业主签订3-5年新的物管协议,从而达到覆盖中国146个城市和新加坡的目的。二是外延式扩张,收购兼并其他管理状况良好、地理集中、具一定规模效益并具备相应物业资质且无重大法律缺陷和障碍的物业公司。


值得一提的是,其在项目筛选、升级和运营三个阶段,均制定了严格的执行标准以确保达到预期的经营结果。具体来看,一是明确了收购标准,IRR ≥15%以降低收购风险;二是对项目进行硬件设备改造,包括摄像头、道闸、社区门等;三是对于一线服务人员专业能力的培养和提升。从中我们不难发现,彩生活在前期的“跑马圈地”过后,正在逐步将如何提供更优质的服务“搬上议程”,毕竟社区服务商最终的落脚点依旧是“服务”。


业务:线上平台影响力扩大,第三方合租利润多元


彩生活的业务模式是通过高效的管理获取住宅社区资源,并逐渐构建社区家庭服务的平台以及相应的生态圈,为业主提供多种增值服务。具体而言,分为四步,第一步是传统物管阶段:通过内生式增长和外延式扩张获取住宅社区资源;第二步是新型物管阶段:住宅社区改造升级,促进成本下降和效率提升;第三步是平台构建阶段:在优质住宅社区服务基础上,通过线上线下平台构建为家庭提供增值服务;第四步是生态圈构建阶段:通过线上平台的E维修、E租房、E理财等内容将生活服务、房屋服务、金融服务、商品服务等服务模式联通,


最终完成生态圈的构建的目的。其在推进过程中的亮点主要有以下三个:

一是打造线上平台影响力已经卓有成效。彩之云APP注册用户数量已由2014年中期的50万上涨了3倍多,达到了156万;活跃用户数62万,占比近40%。和一些第三方电

商平台相比,彩生活要做平台的优势在线下,依托于前期扩张,其可以提升服务品质的目的将接管的社区客群成功导入平台,随着小区覆盖率的上升,其线上影响力也将逐步扩大。

二是与垂直服务供应商合作带来利润多元化。目前其打造了E理财、E租房、E维修三大板块,同时引入了与之相关的金融机构、中介机构和维修公司等进驻线上平台;并且均有不俗的业绩数据:E理财日单量突破4000、E租房自营房屋数量达20000套和E维修每天2000单。多元的垂直服务商为彩生活带来了多样的盈利途径,一方面会得到平台管理费用和少量的业务佣金,另一方面其也会要求企业赠送小额股份(5%)作为上线代价。虽然其一直宣称服务外包,但是从其要求企业赠送小额股份,我们有理由相信未来其可能也会选择买断一些商品和服务,通过平台销售给业主。

三是彩生活住宅创新“房产+服务”的运营模式。主要是针对二三线城市的过剩楼盘,开发商与彩生活成立合资公司,形成利益共同体;开发商会将部分购房款(即打算降价让利的部分)存放于金融机构,金融机构针对该部分资金设计理财方案,理财收益属于购房者,每年以“饭票”形式返回,用于购买彩之云上各类商品服务,理财计划到期后,本金将如数归还开发商。本质上是开发商让渡了这部分购房款在理财周期内的时间价值以促进销售。这样做不仅可以满足购房者购房需求,降低其后期生活成本,而且有助于彩之云APP平台推广,增强客户粘性。


挑战:成本管控有待提升,竞争对手不容小觑


社区O2O市场前景广阔,加之彩生活目前已经取得的优异成绩,未来的竞争优势显著,但是有两点依旧是其后期可能面临的巨大挑战


一是规模扩张带来的成本增加要求企业加快技术研发。2015年上半年彩生活因规模扩张带来了骄人业绩的背后,营销成本和行政管理成本均有了显著上升,二者的总开支成本占收入的30.3%,其中员工成本比重最大,达0.49亿元,同比上升44%。虽然彩生活之前就一直声称会通过自动化、集约化、标准化的管理系统代替人力,控制雇佣的员工数量,但是在硬件系统升级的过程中,强制减少人力带来的直接后果将是服务品质的下降,口碑一旦失去将是极难挽回的,所以前期的成本控制效果不会很明显。后期企业应加快技术开发,推进管理效率的逐步提升。


二是市场空间巨大且分散,竞争对手的实力不容小觑。目前我国存量住宅面积超过250亿平方米,并且随着新建商品住宅成交的逐年递增,未来依旧有不小的上升空间。花样年算是抓到先机,2014年就通过分拆上市的方式成立彩生活,独立运营社区服务这类业务,但是努力至今,其市场占有份额也仅为1%。今年起,万科、中海、禹洲等房企都有意分拆物业上市,这也客观上对彩生活的后期扩张造成了压力;万科作为行业龙头老大,物管方面的标杆地位不容撼动;而中海也将是位可敬的对手,凭借其拥有的央企背景和成本管控优势,实力也不容小觑。如何在后期激烈的竞争中挖掘出自身的服务优势,快速抢占市场将是彩生活后期不得不面临的问题。



#完整版会议纪要#获取渠道:

1、地产金融数据库:已开通客户可登陆查看及下载(http://dcjr.cric.com/)
2、微信渠道:添加个人微信号【CRICYANJIU】(研究小Q)为微信好友,回复#公司+姓名+职务+电话+电子邮箱#,并附上需要纪要的企业名称。

更多地产金融系统咨询及预约试用,请联络吴小姐 021-60867863



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