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286城大起底!中国房地产投资前景排行榜权威发布

2015-08-19 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究




小Q导读

《中国城市房地产投资前景排行榜》(2015)今日下午由克而瑞研究中心正式发布!易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱公布了五大榜单,克而瑞信息集团副总经理林波作了深入解读。
还想知道现场都有什么干货?快关注文后的精彩回顾!


文/克而瑞研究中心


一、榜单发布


目前,供应结构性过剩已是当前行业最为突出的矛盾,城市分化进一步加剧的挑战已经到来,因此在城市进入选择时,如何从纷杂的数据中选择有效指标,对市场前景做出客观的量化评价,也更加为企业所关注。


对此,克而瑞研究中心在过去三年的研究基础之上,继续将研究对象覆盖全国286个地级以上市,综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、层次分析、 德尔菲法等多种数学工具,并进一步对指标体系进行调整,重点考核购买能力、供求关系等主导市场稳定发展的内生变量,结合GIS空间分析,对房地产市场前景进行定量化研究。


与上次发布成果相比,本次测评结果中前景较优的城市依然主要位于黑河-腾冲线以东,沿长江黄河T字形轴线分布。但具体到城市视角,也发生了值得注意的变化,如近年来待售量相对较高,供求矛盾相对突出的沈阳、青岛、宁波等市排名下降,退出前20名,而厦门、佛山、中山等需求旺盛、成交火热的城市排名上升,进入TOP20。




城市群成为热点,长三角、珠三角市场前景最高


现行的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中明确指出:“城镇化是伴随工业化发展,非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程,是人类社会发展的客观趋势,是国家现代化的重要标志。”并强调了“城镇化是现代化的必由之路”,“城镇化是保持经济持续健康发展的强大引擎”,“城镇化是加快产业结构转型升级的重要抓手”,“城镇化是解决农业农村农民问题的重要途径”,“城镇化是推动区域协调发展的有力支撑”,“城镇化是促进社会全面进步的必然要求”。


从房地产市场来前景来看,城市群也起到了引领的作用。长三角、珠三角、环渤海是中国经济实力最为雄厚、人口最为集聚的三个城市群。其中长三角、珠三角更是改革开放30年以来城市群集中发展成果的最好体现,结合测评结果来看,中国房地产市场前景得分TOP50城市也趋向于长三角、珠三角集聚。


长三角方面,上海、苏州、杭州、南京、苏州、嘉兴、绍兴、常州、宁波、金华等城市进入前景前50名榜单,占前50名比例为20%,也充分显示出长三角房地产发展的良好的前景。这些城市除了金华之外,集中在沪宁、沪杭、杭甬Z字形发展轴线。排名相对靠后的城市主要位于浙西南山区和苏北地区。如浙西南的衢州、丽水和苏北的宿迁、盐城等。


珠三角方面,广州、深圳、东莞、佛山、中山、惠州、珠海、汕头、江门9个城市进入前50名,所占比例为18%。排名靠后的城市汕尾,梅州,阳江,云浮等主要作为广州省经济相对薄弱的东西两翼。与长三角的丽水、盐城排名进入200名以外相比,这些城市由于房价相对较低,房地产前景略微好于房价高企的丽水等长三角城市。


一线城市领先优势十分明显,二、三线城市前景明显分化


从各线之间市场之间比较来看,各能级城市出现了明显的分化。一线城市、二线城市、三线城市前景平均得分为83.29,43.66,18.79。一线城市领先优势十分明显,这主要是由于一线城市凭借发达的产业,吸引大量外来人口,形成强劲的市场需求。二线城市发展前景落后于一线城市,但领先于三线城市。三线城市整体房地产市场前景较为暗淡。特别是在整个房地产行业趋向于平稳发展的时候,各线城市的分化将更为明显,将出现更为显著的“强者越强,弱者越弱”的马太效应。


从各线城市内部的市场前景来看,一线城市相对内部差距较小,最大得分与最小得分之间的差距仅为8.21,京沪穗深仍然高居全国前4名,虽然一线城市中心地段土地几已开发殆尽,但强大的人口吸纳能力还是带来了持续充沛的住房需求,国家级经济中心的地位也保证了市场的购买力。


二线城市指标极差为63.88,分化情况最为显著,其中排名靠后的拉萨(253名)、银川(184名)远远落后于其他二线城市,究其原因,还是城市人口基数过小,且经济体量不大,而近年城市土地成交规模增长速度过快所致。以拉萨为例,全市人口仅为59万人,仅相当于上海浦东新区1/9的人口,但土地供应持续处于高位,人均供地面积为一线城市平均水平的四倍,消化周期更是高居全国首位,房地产市场去化压力显著高企。


三线城市该指标极差为51.71,分化情况也较为明显。排名靠后的城市多为人口流出现象显著,人均可支配收入较低、住房需求长期处于低位的城市,如乌兰察布、定西、张掖均是如此。






二、观点集锦


丁祖昱

易居(中国)控股
执行总裁



我们已经搞了第三次中国城市房地产投资前景发布会,对城市我们也有定义,一直研究的是286个地及级以上市。为什么是286个?这里面有个别城市都没有房地产,所以我们也不研究。


指标体系蛮有意思的,如果大家对城市发展想研究的话,就把这些指标体系研究一遍,基本上都可以。比如我们有几个比较好玩的指标,人均住宅用地供应面积,比如我们用这个是把土地供应面积除以常住人口,对于每个人来讲供应量是多少你就算出来了,数字越高,这个城市市场越差,未来供应就越多。


有一个指标叫首付能力,是我们自己创的,全市城乡居民人均储蓄,按照当地房价算一下可购房面积就可以算出首付。就看购买力了,储蓄越多,购买力越强,当然也要看当地的房价。这个指标还是正向指标。


50强当中有一些城市相对较小,前景好不等于可以在那里做大开发,因为是匹配于它的居民和房地产目前的量,这样我们来判断好还是不好。如果这些城市一好,政府大量出让土地,可能明年就会变成不好的,现在这些城市我们认为还是市场比较匹配的,整体情况相对来说可以排在前五十位。


越往中西部越排名靠后,大家可以看一下,228位是营口,只是比较差的其中一个,还不是最差的,像营口这样的城市还有更多,至少有一些经济数据还马马虎虎过得去。但是现在很多城市一穷二白,土地又多,购买力又差,样样都不好的城市还不少,中国地大物博,城市差异性特别大。


林波

克而瑞信息集团
研究中心 副总经理

高等级的省级副省级城市说白了,聚集了大量的人口和国家的资源,不管是从教育也好,医疗也好,或者是交通资源各方面,从房地产发展角度有一个很强的向心力。


房地产跟政府投资密切相关,很简单一个道理,一条地铁就能把近一个区域的房价拉起来,我们也用了一个基础设施投资来衡量市场的发展前景。京津冀那一带其实是国家这几年重点投资的一个区域,投资不管是用来建设地铁还是高速,更多还是在新区方面的建设上,其实是容易产生一些鬼城这种概念。


企业角度来看金额更能够与企业销售业绩直接挂钩。譬如我在上海市场份额占1%,我平均每年上海2700亿销售,我1%份额就是27个亿,譬如我们现在看三线城市平均值一年只有90亿,我占1%我只有九千万,差距非常明显。




三、现场问答




记者:成都的投资潜力为什么那么大?

丁祖昱:我还是要从指标来说,如果有一个指标特别差,某一项指标排在倒数五十,肯定是差的。但是基本上我们要看综合指标。比如说成都,土地我们用的是住宅土地,根本算不上差的,成都各项指标其实都排在蛮前面的。


记者:在前几个月,您还对西安不是特别看好,一带一路什么的,好像这次西安的排名非常靠前。

丁祖昱:也没非常靠前,只是十几位,西安也算西部重镇。西安差还是差在供应比较多,购买力一般。另外西安有一些指标比较高,比如说财政对教育的投入,基础设施建设,这些指标都还不错,所以十几位还可以。


微信粉丝:我们风险榜2012年2013年,过去我们传统意义上理解的鬼城,比如说鄂尔多斯,比如说营口,在今年新榜单上有没有新的体现和变化?

丁祖昱:营口在228位,鄂尔多斯比较富裕,在202位,但都是200位后的,为什么鄂尔多斯排名靠前?因为它至少从GDP、存款数,还有一些指标是特别靠前的,甚至是排在前十位甚至前五位的都有,这些指标会把它拉上去,但是拉就拉到200位。做投资前景的时候,我更看重综合,风险时更看重单项,比如说土地特别多,购买力特别差,风险就大。


微信粉丝:我们列了14个指标,对房地产开发企业来说,就城市进入的角度来看,有哪些关键指标需要特别关注?

丁祖昱:我觉得这些指标都应该关注一下,常驻户籍人口比,你来判断这个城市是人口导入还是导出的城市。还有住宅成交金额,总金额越高越好,这个城市市场容量就大。土地消化周期越短越好,人均住宅用地供应面积越少越好,人口密度越高越好,人均购房支出越高越好。这些指标都蛮重要的,甚至对企业来说还不止这些指标。我是做整体判断用这些指标,对于企业来说还应该考虑竞争性的指标。


记者:最近一段时间大家说东北一些城市留不住人,产业有一些问题,在排名里面东北那里排名最高的就是哈尔滨,在35名,具体是些什么状况?

丁祖昱:东北今天产业发展相对滞后,人口居住也不太适合。讲个最简单的例子,过去闯关东,要进关,过了东北进入到内地,东北是外面的。但是这些人都已经不再回到东北了,有的在北京,有的在上海,有的在一个城市就这样居住下来不再回去。其实东北水平最高、能力最强的、最富裕的这些人群慢慢地离开东北,就造成了整个东北高素质人群的外移,而补充又不够。这种情况不仅仅在东北,东北比较明显一点,东北还有一个气候问题不太适合居住,其他地方像西北也是比较明显的。


粉丝群:投资前景是更偏向开发商投资前景还是个人买房投资前景?

林波:开发商。投资前景代表的是房价一定上涨的,可以说排在前列的,对于开发企业来说,进去投资能够获得相对来说比较高的收益,也能够全身而退的这种城市,不见得房价一定要上涨涨到多少。


粉丝群:前50名为什么没有“大滇王国”?前一百名里面为什么没有大理、香格里拉、腾冲这些呢?

林波:如果是地级市我们一定会有的。有一些自治州没放,西部有很多是自治州,比如大理。


粉丝群:香格里拉呢?腾冲呢?

林波:都是县。可以加一句,我们丁总对这些地方的旅游地产不看好。





四、精彩瞬间


小Q直击>>

国内各大主流财经媒体关注榜单发布!




小Q直击>>

这位记者,你是听完报告马上就成稿了吗??




小Q直击>>

这位美女,男神就在你面前,你抬个头啊!!!





小Q直击>>

认真的女人最美,么么哒~~





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