人口流失而供应不减，东北城市楼市怎么“救”
文/克而瑞研究中心研究员 杨科伟、余仁花
去年下半年以来，在中央和地方的两轮救市浪潮中，与全国多数城市成交大幅上涨有所不同，偏居东北一隅的长沈大三个城市，成交量虽也有所上升，但却回升乏力。不论是全国大面积回暖的2014年4季度，还是市场新高的2015年2季度，作为东北经济圈的核心城市，长春、沈阳、大连三个城市商品住宅成交量同比涨幅均远不及二线城市平均水平，甚至不及三四线城市平均水平。
从库存数据来看，更加显示沈阳和大连商品住宅市场已深陷泥潭，库存量分别维持在2800万平方米和1400万平方米的高位，沈阳还有进一步攀升的迹象。长春虽然供应速度减缓，同时成交回升，库存有较大幅度的缩减，但至今年7月底仍达1194万平方米，较去年11月的最高位也仅下降127万平方米。
经济结构单一且增长乏力，土地财政依赖度畸高，土地供应量仍然有增无减
作为东北老工业基地的核心城市，近年工业行业增加值增速以每年4个百分点左右的速度直线下滑，产业结构单一且增长乏力。在2003年中央提出振兴东北战略的“感召”下，长春、沈阳和大连成了主要的受益地区，吸引了全国关注，其中就包括大批的房地产开发企业。经济疲软之下，大批开发企业进入，对三城经济而言，犹如救命稻草，地方政府甚至不计规划，不考虑市场容量，大举推地。
据CRIC监测，2012年沈阳经营性用地成交建面达到3597万平方米，是其商品年均成交量的2.4倍，2013年成交2802万平方米，是其商品房年均成交量的1.9倍；大连2012年经营性用地成交面积2986万平方米，是其商品房年均成交量的仅5倍，2013年成交量虽几近腰斩，但仍达商品房年均成交量的2.4倍；长春土地成交量最低，但2012年和2013年成交建面也分别达1407万平方米和1559万平方米，分别是年成交量的1.6倍和1.8倍。2014年三城土地成交量虽然大幅下滑，但成交量仍与商品房年均成交量相当，至2014年底，三城土地消化周期均在1.5以上，大连,更是高达2.5，这意味着已2012-2014年三城商品房去化速度，这三年成交的土地需要4.5年以上的时间来消化，大连则需要7.5年。
如果按照2015年3月国土部出台文件的要求，这三城属于库存量过高，应限制甚至停止土地供应的范畴。然而，从三城公布的2015年国有建设用地供应计划来看，长春、沈阳和大连经营性用地计划供应量仍然达到600万平方米、1005万平方米和480万平方米，相对于三城商品房年成交量及目前的土地储备来说，仍是相对高位。
沈阳和大连2-3年高库存风险难化解，长春有望1年内实现供求平衡
沈阳和大连开发企业2012、2013年天量的土地储备，大多已建成，部分已在2014年或2013年下半年上市，但由于当地库存过高，去化速度过慢，部分项目推迟开发，延缓上市，亟待市场回暖之时入市，这也是沈阳和大连在库存消化周期虽高达20个月以上，但今年2季度市场稍有回暖，供应也仍然大批放量的原因所在。如沈阳，今年5、6月份的商品住宅供应量甚至达到123万平方米和177万平方米，不仅远高于成交量，供应量更是刷新了2014年下半年以来的最高纪录。就两城20个月以上的商品住宅库存消化周期，及截止2015年7月底，仍然高达1.3和2.5的土地消化周期，可以预计2、3年内，沈阳和大连难以实现供求平衡，特别是大连开发区，土地消化周期高达4.8，前景堪忧。
长春往年土地成交量虽然也明显偏高，但幅度相比沈阳和大连相对较低，近两年土地成交量也有大幅缩减，2015年商品住宅供应已呈明显的下滑趋势，库存压力也大为缓解，截止2015年8月，商品住宅消化周期已降至14.9。随着下半年金九银十的到来，及年末企业冲刺业绩压力，促销活动增加，预计下半年长春商品住宅成交仍将维持高位，年内有望实现供求平衡。
当下，整体宏观经济进入“新常态”，地方政府面临较大的经济增长压力的同时，土地财政依赖过高是全国二三线城市的通病。然而，如果政府不计规划，不考虑市场，盲目卖地换钱，或者是可求得一时的发展，但是远超市场需求的房地产市场开发，将引致极大的市场风险，最终也将拖累经济，如若崩盘，对经济更是致命打击，国内已有先例，二、三线城市应当引以为戒。
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