重磅 | 各大房企分拆物管公司争相上市的背后
各大房企分拆物管公司争相上市的背后
——三大物管公司代表对比分析
文/克而瑞研究中心 房玲 蔡建林 尹鹏 柳启慧
过去物业管理并不受房企重视，通常作为住宅销售的配套服务而存在，不少物管公司管理粗放，长期亏损。2014年6月30日，从母公司花样年分拆出去的物业管理平台彩生活，正式在港交所上市。随着彩生活获得资本市场认可（其市值一度超越母公司花样年控股），过去不被重视的物业管理板块，开始被不少房企奉为至宝。
如今，不少房企也已经纷纷加码物业管理领域，推出社区O2O平台，比如万科推出“睿服务”，并配套了APP“住这儿”；绿城亦推出了“幸福绿城”APP，制定了“绿粉+”计划。甚至有的房企已经开始谋划物业管理分拆上市，比如万科、碧桂园、保利、中海、富力等房企均计划要将物业管理业务分拆上市，其中，中海物业和中奥到家更是已经提交上市申请。
一价值再定义，物业管理领域受追捧
转型的风口，物管更轻且有利润空间。如今房地产开发领域利润率持续下滑，而且核心区域的拿地成本及拿地难度不断增加，使得房企纷纷提出转型。而物业管理领域投入较少，模式较轻，侧重于服务，更重要的是，物业管理业务也能创造较高的利润空间，比如中奥到家即便采取包干制的模式依然有33%的毛利率，这个毛利空间甚至远超过了目前很多品牌房企的开发业务。
与互联网有效结合，带来了更多发展可能。目前已经有不少的房企都在进行社区O2O平台的打造，通过线上平台完成物业费收缴、进行信息发布、提供日常生活服务（如洗车、洗衣、按摩、卫生清洁等等），还可以将社区超市、药店等等放入线上平台，此外，养老、理财等等功能都有介入的空间，可以说社区O2O的发展空间巨大。
资本市场对物管的关注度提升。彩生活在港成功上市后，市值一度超越母公司花样年，随后，资本市场对于物业管理行业的关注度不断提升。而申请上市的物业企业在增多，目前有万科、保利地产、碧桂园等多家房企表示要把物业分拆上市，而像中海、中奥到家等企业已经在申请上市的流程中。
从三点可以看出，目前物管行业非常受关注，因此我们选取已上市的彩生活及已递交上市申请的中海物业、中奥到家三家企业，从管理、布局、运营、扩张、社区O2O等方面对分别代表民营房企背景、国资房企背景及第三方物管的三家物管公司进行研究和比较分析。
二三家上市或正在上市企业业务详解
（本章节略）
三三家企业对比分析
▶1、中海、中奥在传统物业管理服务上优势明显
（1）中奥到家、中海物业盈利能力更胜一筹
首先，由于主要采用酬金制，彩生活毛利率远超中海物业和中奥到家。2014年，彩生活物业管理服务实现80.4%的超高毛利率，中奥到家30.7%的毛利率虽然也比较可观，但是从数据来看仍然远逊于彩生活，中海的毛利率也仅有17.9%，在三家物业公司中最低。彩生活物业管理服务之所有有如此可观的毛利率，主要原因是企业采取酬金制的收入计算方式，一般取物业管理费的10%确认为收入，毛利100%。
其次，中奥到家、中海的单位面积毛利贡献均高于彩生活。虽然彩生活毛利率远高于中海和中奥到家，但是，从物业管理服务单位面积毛利贡献可以看出，中海和中奥到家都是要高于彩生活。以中海为例，中海物业单位面积毛利贡献约为6.39元/平米，遥遥领先于彩生活的1.39元/平米，而中奥到家更是达到了惊人的7.14元/平方米，主要是因为中奥到家和中海物业以服务高端客户为主要目标。也正因为中高端这一定位，可能使得中奥和中海物业在外部扩张选择面上相对较窄，在一定程度上也制约了扩张规模和扩张速度。
（2）中奥到家成本控制处于领先水平
从成本角度上看，彩生活的单位服务成本仅有8.28元/平方米/年，看似三家中最低，但是其服务成本占比却达到了91.53%，为三者中最高，主要由于采用酬金制的收费方式，收取了约物业费的10%确认为收入，而所管理的物业也主要为中低端项目所致。可见酬金制隐藏了彩生活的真实毛利水平，彩生活的真实成本并不低。
而中海和中奥到家由于中高端物业占比较高，平均物业费也较高，不过由于中海所布局城市以一二线城市为主，而中奥所布局城市以三四线城市为主，所以中海的平均物业费还是要高于中奥到家。在成本控制上，中奥显然要略胜一筹，总服务成本占比仅有69.30%，而中海达到了88.16%，主要由于中奥到家采取了集约化、标准化、科技化的手段提高了成本控制能力。
从服务质量来说，虽然三家公司都不可避免的出现一定的问题，但是彩生活是被业主反映问题最多的一家公司。我们认为，一方面是因为彩生活扩张速度过快，导致物业服务人员的培训、服务水平等方面都难以跟上。另一方面也与彩生活服务成本投入过低有很大的关系。彩生活不仅单位面积服务投入仅有8.28元/平方米/年，远低于中海物业和中奥到家，人员投入也仅有1.53人/万平方米，也是低于中海物业和中奥到家的。
相对来说，由于中海物业和中奥到家主要定位中高端客户，较高的物业费收入也可以支撑较高的服务成本投入，从而能够获得业主更多的认可，不过中海的成本控制水平还有提升的空间。
备注：总物业费中酬金制收入按提取物业费的10%估算；总服务成本为所收取物业费真实用于物业管理服务所用支出，用物业费收入减去相应毛利计算。其中相应毛利部分，中奥到家没有明确公布，根据物业管理服务整体毛利水平进行估算，彩生活则由物业服务总毛利减去销售服务和顾问费收入（该两项服务毛利率接近100%）进行估算。
*彩生活不公布计费合约管理物业面积，此处以总合约管理建筑面积计算。
（3）中海物业具备更大的扩张优势
从扩张的优势来看，中海物业的央企背景，有望获得来自母公司的支持，并且收并购中也相对有利。另一方面，中海目前持有12.87亿元的账面现金，有充足的资金进行收并购，现金短债比也有7.84，基本不存在偿债压力。相反，虽然彩生活也有2.45亿元的现金，但是一年内到期的负债高达2.98亿元，短期偿债压力较大，近期需要有融资行为。而中奥到家在资金实力上则稍显落后，在并购扩张上只能采取更为精巧的策略，花费更多的精力去寻觅可以低价的收购的，具备潜在价值的物管企业。
总体来看，不论是考虑企业背景，还是资金实力，中海物业都要领先于其他彩生活和中奥到家，也就是说，在收并购方面中海物业拥有更多的优势。
总体来看，在传统物业管理业务上，中海物业、中奥到家的盈利稍胜一筹，未来需要进一步扩张提高合约管理规模，不过在扩张上中海物业由于央企背景和资金实力，将具备更大的优势。而彩生活则需运用更多的科技手段和管理手段，通过提高效率去降低成本，将提高服务水平。
▶ 2、彩生活社区增值服务盈利能力强，O2O业务尚需培育
目前，传统物业管理业务依然是物管公司盈利的最主要来源，不过，彩生活、中海物业、中奥到家三家物业管理企业都不仅仅局限于传统的物业管理，纷纷加码社区增值服务，并且已构建并不断完善其社区O2O平台。究其原因，物业管理业务的增长主要依靠签约管理建筑面积的增加和物业费的增长，物业费上涨难度较大，因此需要企业去创造增量。而对于存量部分，如何挖掘增值服务，并通过社区O2O平台卡位未来，便成为了重要物管公司的重要任务。
（1）彩生活增值服务盈利能力较强
目前三家企业都提供各类增值服务，其中彩生活和中海物业均提供工程服务和社区租赁、销售及其他服务，而中奥除了有关公共空间的租赁运营外，还提供特色的管家服务。
在增值服务收入上，彩生活产生了1.53亿元的收入，中海产生了1.28亿元的收入。不过，彩生活的在增值服务上的毛利率要远高于中海物业，工程服务和社区租赁等服务的毛利分别高达62.8%和98.9%。而增值服务的单位毛利也达到了0.87元/平方米，高于中海物业的0.82元/平方米。
中奥到家的配套服务与彩生活、中海物业的社区租赁等服务在服务内容相近，不过中奥将其纳入物业管理业务，并没有作为增值服务业务单列出来。中奥在社区增值服务上刚起步，盈利能力较低，还有很大的空间。
在社区O2O平台盈利上，彩生活已经产生软件使用费收入2108万元，购物协助费用收入1171万元，而中海、中奥尚未在O2O平台上产生盈利。
（2）社区O2O平台功能服务大同小异
纵观三个社区APP软件，基本提供三类服务，一是物业管理服务，包括在线缴费、投诉建议、报修、社区资讯；二是周边服务，主要是周边商户提供的生活服务和美食，包括送水、到家服务（如家政等）、购物、快递、餐饮、交通等；三是非周边服务，主要是网上商城、理财产品以及其他服务。
在物业管理服务方面，三家企业都大同小异，中奥的爱到家在这方面的功能尚不完善，主要通过管家进行直接的服务，但完善这部分功能服务的难度并不大。
在周边服务方面，彩生活主要通过接入第三方机构的服务为主，包括巴士（小猪巴士）、鲜花配送（花礼网）、快递服务（速递易）、机票（鹏朋旅行网）等服务都是接入的第三方服务，而周边商户仅限于商户基本信息的汇集，体验较差。通过接入相对成熟的第三方服务，可以提高APP的服务体验，免去自行开发和运营的时间和资金投入。中海的周边服务相对较少，包括周边商户信息、房屋租售、物品借用、家政、饮用水、团购等，并且还不完善。而中奥的爱到家APP在周边服务上稍显“像模像样”，较为美观的界面设计，以及实际可用的周边优惠及在线下单服务，相对于彩之云和悦居中海，具有不少亮点。
在非周边服务方面，彩生活依然是主要通过接入京东、嘿客等第三方电商平台，并辅助少量精选特供商品，其最大的特点在于理财产品销售，除了购买彩富人生增值计划可以冲抵物业费、停车费外，彩之云平台上还提供了合和年（花样年旗下P2P平台）的多种理财产品。爱到家也提供了特惠到家自营网上购物平台，提供竞选的水果。而悦居中海APP上并没有提供此类服务。
综合来看，三家提供的服务大同小异。彩生活彩之云的提供的服务更加丰富，不过除物业管理服务之外的服务基本都是通过接入第三方服务来提供，其特色在于理财产品。中奥到家的爱到家在周边服务上在三家之中相对较实在。而中海的悦居中海各方面则相对要平庸一些。
不过，从社区住户的实际体验来看，更多使用还是物业管理的基本服务，至于购物、理财、周边服务的使用则很少，毕竟目前这些功能的方便性和体验性还不如直接登录京东、天猫、大众点评及其他专业O2O平台。
（3）优质服务和海量用户才能赢得社区O2O的未来
彩生活用户基础优势较大。O2O平台的价值高低在于用户数，目前公开数据无法获知各个平台的用户数，不过从各自管理的总建筑面积来看，彩生活最高，为1.37亿方（2014年），而中海为0.56亿方（2014年），中奥到家最少为0.31亿方（2014年）。并且彩生活所管理的物业正在快速扩张，截止2015年6月底，彩生活所管理物业总建筑面积已经达到了2.7亿方。合理推测，彩生活的用户数将大大超越中海和中奥到家。虽然中海和中奥到家的高端用户占比可能较高，但从互联网的商业逻辑来看，“屌丝用户”或许才具备更好的商业价值，因此彩生活的用户优势相对明显。
拥有线下管家的中奥初期服务能力较强。中奥相对于中海物业和彩生活，拥有独特的管家服务，管家将直接充当线下服务的载体，更好实现“线上”和“线下”的结合，基于此，中奥也将有理由能够提供更好的服务，尤其是在用户基础都不算大，都处于初期阶段的时候，线下服务能力越强，在O2O领域的优势将更大。
社区O2O的未来前景很大，但关键在于提供优质的服务，获取海量的用户。而目前，彩生活、中海物业、中奥到家的社区O2O平台的服务体验、盈利模式都尚不清晰，短期很难产生实质盈利。企业布局社区O2O还需更多的耐心，投入更多的精力。
四建议
物业管理领域无疑是具备市场前景的，短期来说，可以产生实在的利润，长期还可挖掘社区O2O的价值。物管行业的争夺战目前才刚刚开始，相信未来会有更多的企业加入其中。对此，我们对物业管理企业有以下几点建议：（1）应该抓住行业整合期，加快并购扩张，优先选择维护成本较低的物业项目，以及因管理不善导致亏损的物业管理企业，而尽量去避免一些难以管理或问题频出的物业。（2）通过标准化、科技化手段提升物业管理运作水平，包括提高服务的标准化、通过信息化完善管理细节、通过互联网化缩短服务距离、过工业化提升物管的安全性、提升人员素质等。（3）褪去浮华，提升社区O2O平台的体验，包括提高产品的使用粘性，提高APP的用户体验等。
附专题目录
前 言
一、价值再定义，物业管理领域受追捧
1、转型的风口，物管更轻且有利润空间
2、与互联网有效结合，带来了更多发展可能
3、资本市场对物管的关注度提升
二、三家上市或正在上市企业业务详解
1、中海物业
（1）管理：三级架构辅以城市管理中心
（2）布局：以中海地产业务为基础，住宅物业为主、商业、政府物业为辅
（3）盈利：包干制下也能有较好单产
（4）成本：人工成本仍有压缩空间
（5）扩张：收购是企业下一步的扩张方向
（6）社区O2O：形式大于实质服务
2、彩生活
（1）架构：成功分拆上市，打造彩生活物管模式
（2）布局：多方式助力城市布局，华东、华南为主打区域
（3）盈利：打破传统盈利模式，造就多方共赢新盈利点
（4）成本：快速扩张导致成本涨幅较大
（5）扩张：收并购为急速扩张利器，简单粗暴但有效
（6）增值服务：四大类增值服务全面应对挑战，需先打好基础增加客户粘性
（7）社区O2O：顺势而生，旨在打造一公里微商圈
3、中奥到家
（1）架构：物业管理服务+O2O双平台运作
（2）布局：三四线城市为主
（3）盈利：盈利能力强，盈利效率高
（4）成本：严选项目和提升管理以降低成本
（5）扩张：收购整合以加快业务扩张
（6）增值服务：富有特色的管家服务
（7）社区O2O：初具雏形，略显优势
三、三家企业对比分析
1、中海、中奥在传统物业管理服务上优势明显
（1）中奥到家、中海物业盈利能力更胜一筹
（2）中奥到家成本控制处于领先水平
（3）中海物业具备更大的扩张优势
2、彩生活社区增值服务盈利能力强，O2O业务尚需培育
（1）彩生活增值服务盈利能力较强
（2）社区O2O平台功能服务大同小异
（3）优质服务和海量用户才能赢得社区O2O的未来
四、建议
1、抓住行业整合期，加快扩张步伐
2、标准化、科技化，提升物业管理运作水平
3、褪去浮华，提升社区O2O平台的体验
重磅专题回顾：
20150823，《本轮股灾对楼市的直接和后续影响》
20150822，《深度解析城镇化商业掘金者——嘉凯城》
20150815，《一线城市千万级豪宅成交爆发动因及持续性分析》
20150808，《泰禾商业地产全景解析》
20150803，《看郁亮、毛大庆、潘石屹玩转联合办公新模式》
20150801，《大数据读绿地：历史探寻与战略剖析》
20150718，《招商系地产板块重组研判》
20150711，《首次曝光！万科绿城小户型实例研究》
20150705，《国企地王逻辑与民企突围之道》
20150624，《万科、保利、绿城、彩生活，谁是社区O2O王者？》
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20150612，《那些仍有开发投资前景的三四线城市》
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20150603，《三四线城市中小房企的出路在哪里》
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20150515，《保利地产、保利置业整合分析与猜想》
20150509，《房地产企业金融创新模式全解读》
20150503，《房企试水产业地产的四种模式》
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20140425，《房地产待售量在四层面的动态特征及影响 》
20150419，《中小企业“精、专、攻”的多元化布局》
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20150411，《房企“合伙人”制度的三大主流模式探究》
20150406，《房企金融创新与房地产金融服务展望》
20150404，《标杆房企大本营战略调查报告》
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