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融创管理调整与停牌三大猜想

2015-09-13 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究




小Q导读

近日融创因管理层调整再一次吸引了大家的眼球。孙宏斌虽辞任行政总裁,却并非“退居二线”,本次人事变动更多是分清战略层面和经营层面的事项和职责。


文/克而瑞研究中心 房玲 蔡建林


9月7日下午,融创公告短暂停牌,有待刊发有关与独立第三方签定战略合作协议的公告。当天晚上融创再发公告,宣布孙宏斌辞任行政总裁,仍继续担任公司董事会主席、执行董事;汪孟德辞任公司执行总裁,并获委任为行政总裁;黄书平获委任为执行总裁等人事变动。一时间,融创再度引发市场关注。人事变动反应了融创怎样的调整和转变,这与第三方战略合作又有什么样的关系?



理清战略层面和经营层面事项,孙宏斌专注战略事

孙宏斌辞任行政总裁,并没有“退居二线”的意思,事实上,孙宏斌还于8月27日增持了融创中国的股份至47.1%。本次人事变动更多是分清战略层面和经营层面的事项和职责。孙将专注于董事会层面的事务包括发展战略、重大融资、重大战略投资(包括重大收并购等);而以汪孟德为核心的管理层将更多专注于日常的经营管理,包括日常融资、日常拿地、开发、销售等。


近年来,融创在房地产行业的并购动作频频,从最开始的项目层面收购,到对绿城中国、佳兆业的上市公司收购,到近期在成都(中渝置地旗下项目)、西安等地(天朗旗下项目)的攻城略地。融创在并购市场无疑已经名声在外。而过去的大量收购事项,也分散了孙宏斌巨大的精力,因此也一定程度上使得一向以销售见长的融创在2015年的销售表现亮点不足。


在2015年中期业绩发布会上,融创也表示将投入更多精力在自身企业的经营上,然而并购发展是融创发展不可或缺的重要路径。而融创本次人事调整,将理清董事会和经营层的职责,一方面有助于经营层投入更多的精力在日常经营,以更好提升业绩;另一方面,孙宏斌也得以投入更多的精力专注于包括收并购在内的战略层面事务。


停牌三大猜想:地产并购、引入股东、合作金融机构

一方面是孙宏斌将专注于战略层面事务,另一方是融创将引入第三方战略伙伴,同一时间刊发如此重要信息,不由得令人产生关联联想。不过,首先可以确定的是非互联网、物管方面的合作。孙宏斌在中期业绩发布会中表示过对“互联网+”、物业分拆等新概念的不看好。比如,对于房产众筹,孙认为好的项目并不会拿出来众筹,对于物业管理,孙认为物管应更多提高物业管理服务,而不应以盈利为主要目的。据此分析,一大部分房企纷纷加码的互联网产业、物业管理等业务并不是孙宏斌的目标。


对于与第三方进行战略合作,我们有三大猜想

猜想一:房地产相关重大并购。一个月多以来,融创发起了多笔收购,包括32亿收编中渝置地成都7个项目,5.7亿元加码浦东东郊项目股权,以及6.84亿元收购天朗8项目。不过相对于收购绿城中国、佳兆业的手笔而言,还是相对较小的。并且8月13日和8月31日,融创分别发行了50亿元和10亿元的境内公司债,资金情况也相对宽裕,足够继续在并购市场发力。因此,不排除融创将再“玩一把大的”,进行更大的收购。而在城市选择上,除了加码已经进入的城市,不排除将继续进入包括武汉、长沙在内二级重点城市。


猜想二:引入金融机构入股。长远来看,若融创要进行较大规模的并购,势必要有一定的资金保障,在考虑财务稳健的前提下,不排除融创将采取股权类融资方式。而引入金融机构的投资则为较优选择,其中又以险资对房地产行业最为偏爱,一方面金融机构资金充裕,另一方面孙宏斌还不需要担心丧失控制权。因此不排除,融创将引入大型金融机构入股,以提高资金实力。


猜想三:合作金融机构开展并购。在解决并购所需资金上,合作金融机构也是一个选择。事实上,2015年初,媒体曾报道,融创获得平安银行100亿元产业基金合作框架批复,将依托平安集团综合金融平台的优势,获得项目对接、并购融资、方案设计、财务顾问和并购整合等一揽子并购综合金融服务。另据传,平安集团下属平安并购基金此前曾与融创订立过协议,欲作为融创收购佳兆业的融资方。综合来看,融创与金融机构合作并购并非没有可能,其中可能的具体方式有并购融资、合作设立并购基金等方式。


由于融创在房地产行业并购市场已经形成了一定的口碑,不少卖家主动找上了融创,融创将拥有较大的项目资源库,并且融创在地产开发和并购上经验丰富,具备较大房地产并购整合优势。不排除将有越来越多的金融机构看上融创在此方面的优势与之进行合作。



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