Quantcast

又土又坏!山东电视台凭一己之力拉低了山东人的形象

91大神,夯先生被抓了,勾引百名女性拍A片!

一个25岁的本科绿奴,把自己老婆跟亲妈奉献给住在隔壁的17岁主人

【突发】崔永元狂发九宫图,再爆舒淇、李冰冰等人!这又要出大事了啊!

母子乱伦,隐秘而伟大?

Facebook Twitter

分享到微信朋友圈

点击图标下载本文截图到手机
即可分享到朋友圈。如何使用?

查看原文

深度:弃保利,上置为何自降身价转卖中民投?

2015-09-16 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究




小Q导读

一边是价值百亿优质土地储备的诱惑,另一边是主席涉案和复杂的债务。抛弃了央企保利,上置“贱卖”给中民投的原因究竟是……


文/克而瑞研究中心 傅一辰


距离保利并购上置失败仅31天,新的“接盘侠”中民投浮出水面。


根据上置和中民投谅解备忘录的方案,中民投拟以每股0.1港元的价格认购上置增发的股份。认购完成后,中民投将成为上置的第一大股东,持有50%以上的股份。按照上置56.65亿股本计算,中民投控股上置仅需耗资5.67亿港元(约合4.65亿人民币)


由于拥有大量丰富优质的一线城市土地储备,此前保利计划0.25港元/股的认购价格在市场看来已是十分“划算”,中民投却在此基础上又压低了价格。


从外因来看,一方面是在两次签署备忘录的时间节点,上置的股价已从0.87港元跌至0.4港元;另一方面,一直在寻求买家的上置,资产也可能发生变化,有单个项目转让或正在协议转让给第三方的可能。


而从企业自身角度分析,我们认为还有两方面原因:


▌上置土储虽好,问题却可能比表面更严重

上置是深耕上海的民营房企,其项目大部分位于上海市中心,并在宝山等地有一级土地开发业务(在另一家上市公司中国新城镇中),因此常被误认为上海国企。


上置2014年年报并未公布土储总面积和明细,但从其公布的待开发项目和已建成投资物业清单中,便可看出其资产的丰厚。


1,一线城市核心区储备多。上置的项目分布于上海、嘉兴、无锡、海口、大连和沈阳5个城市。其中上海的项目占了大半,开发项目位于黄浦、闸北、浦东和闵行,投资物业则位于卢湾、普陀和闸北。


2,项目销售单价较高根据中期业绩,2015年上半年上置上半年销售金额30.75亿元,面积10.06万平方米,单价高达30567元/平方米。


3,待开发住宅价值惊人。明细中,最“值钱”的项目为华府天地睿园(黄浦华庭)、绿洲雅宾利和华府一号琴海苑。华府天地睿园位于黄浦原南市区域,上半年的销售单价为73550元/平方米,剩余可售面积约1.95万平方米,价值约14亿元;绿洲雅宾利位于闸北近虹口区域,上半年销售单价61236元/平方米,剩余可售面积17.4万平方米,价值约107亿元;华府一号同样位于黄浦原南市区域,可售面积共7.58万平方米,目前尚未开售,周边项目单价在7万元/平方米左右,按此估算其价值约53亿元——仅这三个项目的价值就高达174亿元。此外,上置的在闵行和浦东还分别有10.32万平方米和9.4万平方米宅地。


4,持有物业地段优质。上置在卢湾打浦桥区域持有6.4万平方米的上海斯格威铂尔曼酒店,和2.8万平方米的办公楼上置金融大厦;在普陀靠近中环区域持有9.6万方的办公楼绿洲中环大厦;另在闸北有约10万平方米酒店办公和4万平方米商业、黄浦有4万平方米办公物业待建。随着上海市中心的土地日益稀缺,这些持有物业的价值不言而喻。


与上置优质土地相对应的,则是其不甚理想的财务状况。


2015年上半年,上置营业收入仅5.36亿港元,同比下降48%,共亏损3.24亿港元,原因主要是预收项目未竣工结转。相较之下,上置的预收账款高达33.28亿港元,主席施建被“监视居住”以及可能由此引发财务问题可能对其开工量造成了一定影响。


上置的资产负债率75.9%,较为合理;最近的一次融资为5月发行的七年期票据,年利率8%,融资成本相比同等规模的房企并不算高。


但上置的净负债率高达192.88%,手头现金22.4亿港元,短债78.53亿港元,面临较大的兑付压力。由此可见,拥有庞大的资产价值的上置,当前最为棘手的是流动性问题。


上置集团有限公司董事局主席、集团创始人施建可能涉及反腐案件,是诱发财务风险,以及让垂涎上置资产的企业“头痛”的最大原因。


6月9日,上置公告称,主席施建被常州市人民检察院执行“指定居所监视居住”。有媒体报道称,施建家人表示并不知道其被带走的原因,也不知活动自由限制何时解除。


从佳兆业和雨润集团的案例中可以看出,民营企业的主席、创始人对企业的正常运转起到了十分重要的作用。企业的优质资源可能原本便是主席个人能力带来,主席个人决定了企业的战略方向,越是家族化的企业,主席个人的不可替代性越明显。贪腐案件的“水深”,主席一旦遇到问题,不但周转会受到影响,还可能会引发银行停止放贷、原本主席个人名义担保的债务被要求提前偿付等连锁反应,进而造成流动性危机。


中民投并购的经验更丰富,意愿更强烈

那么,上置这块“肥肉”让央企保利地产都碰了壁,为何中民投却有望以更低的价格,一举获得上置的控股权呢?(根据协议,保利若完成交易将持股超过30%,而中民投则为50%,达到控股)


首先,中民投在投资和金融领域比保利更有经验。


中民投由工商联牵头,59家知名民营企业共同发起设立,董事长为原民生银行董事长董文标,高管中不乏泛海集团董事长董文标、巨人集团董事长史玉柱等资本大佬,对于并购有丰富的经验,嗅觉灵敏,在资本市场也更有“手段”。


保利尽管是央企,但大股东的资源还是侧重于军事等领域,在并购方面未必有充足的实战经验。


对比保利和中民投与上置签订的谅解备忘录,可以看到中民投除了认购价格更低、获得股权占比更高外,还向上置提供了5.6亿元的短期贷款以解决其短期内的资金需求,并对于违反“独家磋商权”条款等违约情况设立了高达2亿元的违约金,既向上置表达了足够的诚意,又对欲“抢食“的竞争对手设立了较高的门槛。与略显“单纯”的保利,中民投的协议展示出了其“老奸巨猾”的一面。


其次,上置的布局和资产情况与中民投的定位更契合。


中民投旗下从事房地产相关业务的平台为“中民嘉业“,投资主题包括一线城市优质不动产、可增值资产的投资运营、产业园区开发及基建与城市建设、养老和旅游等主题地产等。


如上文所述,上置旗下的投资物业中有大量位于上海市中心区域,与中民投的投资主题完全契合


而在开发业务方面,上置的住宅在上海中高端市场口碑较好,拥有了“华府天地”和“绿洲”品牌,中民投可直接沿用上置旗下品牌,能获得一定溢价。中民投本身最夺人眼球的项目则是总价高达248亿元的董家渡地王,其中包含了18%的住宅比例,中民投可选择与上置团队合作,甚至也用“华府天地”品牌。上置有两个项目与董家渡地王同位于黄浦区,甚至可以形成品牌效应的协同和叠加。


保利尽管在上海也有布局,但高端市场品牌溢价略显不足,自身对投资物业运营也并不“感冒”。


最后,上置可能成为中民投地产业务整体上市的“壳资源”。


上市是中民投的长期目标,而由于其资产庞大,根据业务分别装入多个上市平台的可能性更大。中民嘉业尽管是阳光城的大股东,但阳光城作为近年崛起的“新星”,每年有百亿规模的收入,且业绩和品牌价值均还在持续增长阶段,要将其作为“壳资源”着实有些“浪费”。规模更小、战略和成长性不明显的上置,更适合作为中民嘉业的“壳资源”储备


另有一种可能则是,中民投看中的只是上置的“壳”,上置原有项目存在被转卖的可能,收购价格才会如此低廉。


而保利地产尽管没有香港上市平台,但母公司保利集团旗下另一公司保利置业为香港上市,长期来看有整合的可能性。且保利已经有通过境外子公司进行融资的经验,并不缺融资渠道,对于“壳资源”的需求相对并不迫切。


因此,对于最终结果,我们认为,中民投有更丰富的资本经验,并购意愿也更为强烈,交易成功的可能性更大。



专 业 • 深 度 • 客 观


↑长按二维码一键关注

回复关键词,系统将自动检索相关文章,如:

万科 | 绿地 | 万达 | 融创 | 房企

地产 | 销售 | 独家 | 排行榜




点击下方“阅读原文”查看更多精彩内容!

张玉良VS王健林!从金融产品读懂企业需求
↓↓↓
Read more

文章有问题?点此查看未经处理的缓存