从中国平安的地产布局看“地产+金融”
文/克而瑞研究中心 房玲、蔡建林、尹鹏、柳启慧
近年来，险资企业频频“入侵”房地产领域，从安邦举牌金融街到安邦、生命人寿“抢夺”金地，再到前海人寿“入侵”万科，险资企业对于房地产的兴趣似乎越来越浓厚。
平安集团作为险资企业中的大哥级人物，同样“心系地产”久矣。除了为房企提供融资服务外，平安集团近年来在房地产领域频繁布局，不仅介入开发领域，包括拿地、合作开发，还进行房地产企业股权投资，此外，还在房地产服务领域有所布局，包括房地产电商、房地产互联网金融等。透过平安集团我们去了解险资企业的地产发展模式。
一平安集团从险资大鳄到地产大亨
1、“利益驱动+政策利好+业务促进”推动险资地产布局
1）提高资金使用效率，优化投资收益
险资企业的特点决定其收入来源中保险费用占到了很大的比重，而保费流入和保单到期有着相当长的时间间隔，因此保险公司手中长期握有大量现金，保监会数据显示截至2015年7月底，保险资金运用余额为10.17万亿，如此庞大的资金沉淀不仅有贬值风险，而且如果找不到投资出口也是资源浪费。
保险企业除了沉淀资金量大之外，投资收益也偏低。平安集团2014年总投资收益为5.1%，而像中国人寿、中国人保、太平洋保险等保险公司2014年的投资收益率也均在5%-6%左右，优化投资结构提高投资收益也是保险企业需要解决的问题。
房地产行业一直以来属于资金密集型行业，而且随着土地成本持续攀升，拿地难度增加，房企的合作意愿势必逐渐增强，险资的介入能够很好的帮助房企拿地扩张、改善财务结构；此外房地产行业的投资收益率较保险企业的投资收益率相对可观，CRIC监测的135家A股上市房企2014年的净资产收益率达11.35%。
2）政策层面逐渐放松，险资迎来投资“春天”
3）进军地产非单向投资，亦可反哺金融业务发展
※ 以上内容省略，详见报告完整版
2、平安的地产布局
平安集团是险资背景的金融集团代表，本身业务繁多，最近两年在房地产行业也是动作频频。目前平安集团涉及地产业务的板块主要有平安人寿、平安银行、平安不动产、平安信托以及互联网金融，从从事的房地产相关业务来讲，主要有三个方向：房地产开发、房地产投资、房地产金融服务。
二五种模式看平安如何联姻地产
为了进一步了解平安集团进军地产业务的发展情况，我们将从平安单独拿地开发、合作拿地合作开发、入股房企、投资物业收购、地产服务五个细分模式来详细剖析平安集团的地产布局。
1、单独拿地开发：有闯劲，但不适合
采用独立开发模式时，平安也将像其他开发商一样，从拿地到开发到销售更多的是依靠自己的团队进行，而不再是仅仅进行资金投资，操盘交给其他开发商。
作为金融集团，平安集团近几年却在地产行业动作频频，特别是2014年。2014年是房地产行业的调整之年，整体市场销售不景气，房企拿地就显得小心翼翼，而平安却开始“抄底”入市，旗下深圳联新、杭州安丰置业、杭州安东置业及深圳平轩四个子公司斥资167.89亿元先后在广州、杭州、北京及苏州等一线及重点二线城市拿下6幅优质地块。由此可见，平安对于一线及重点二线城市的市场依然持乐观态度。
目前平安独立拿地开发的项目主要分为两大类，一是拿商业地块，打造办公楼等商业地产产品。开发此类产品，平安经验较为丰富，毕竟平安前期建造过不少自用办公楼，如深圳平安金融中心大厦等。第二类是养老地产项目，其主打品牌为“合悦”系产品。
2014年3月31日，平安推出了第一个养老地产项目品牌——合悦。该项目属于养老、度假旅游综合性社区项目，包含合悦江南、合悦版纳、合悦乌镇三大项目，统称为“平安养生养老综合服务社区”。
该项目分为养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产品线，以上海客户为主要销售群体，并辐射杭州及浙江一些其他地区。总体来看，该项目交通相对便捷，整体产品规划也较为完善，但周边配套依然有待完善，相对来说精装修11400元/㎡的价格也偏高。
平安独立开发的“合悦”系产品并没有取得太大的市场反响，据悉合悦江南不论是品质还是销售情况都没有达到平安高层的要求，甚至在2015年春节后，合悦江南自动封盘。事实上平安打造的养生养老综合服务社区项目表现的不尽如人意也在意料之中。
一方面由于养老地产虽然极有发展潜力，但是受我国传统的“养儿防老”等思想的影响，养老项目销售难已经成为业界共识。
另一方面相较于国内开发商，平安进入房地产行业起步较晚，在产品研发、设计等方面不及其他开发商经验丰富，这也在一定程度上削弱了该项目的市场吸引力。
综上来看，平安独立拿地在城市选择上偏好一线及重点二线城市，而从其选择养老地产项目首发可以看出，平安凭借雄厚的资金基础，在项目选择上更多的看重产业的未来发展潜力。另外，虽然平安看好一线及重点二线城市的房地产市场，但是未来预计平安不会大规模独立拿地，合作拿地可能更适合平安。因此，对于平安近几年独立拿下的地块中的住宅部分，我们认为宜引入经验丰富的开发商进行合作开发。
2、合作拿地：强强联合，未来拿地主流派
平安在独立拿地开发的同时，也加大了和房企合作的力度。总体来看，平安与房企的合作模式主要有三种形式：一是与房企组成联合体共同拿地，二是入股房企某个优质项目，三是与房企签订战略协议，成为战略投资者。事实上，这三种形式的具体合作方式均是平安出钱，房企出力。
首先，在合作拿地方面，平安通过与房企组成联合体共同拿地的方式已经在土地市场上引起巨大关注。截止目前，平安联合体已经耗资263.58亿元拿下148万方土地。从合作企业来看，既有招商、华润等国企，也不乏金地、朗诗、九龙仓等民企、港企。
合作拿地模式适合地块体量较大、总价较高的情况。平安主要关注一线城市及重点二线城市的地块，而这些城市的拿地成本在国内也是最高的，因此体量较大的地块拿地总价一般也会比较高，这不仅给单独拿地的企业带来巨大的资金压力，而且开发风险也比较大。所以，对于此类地块适合合作拿地。
其次，入股优质项目。目前来看，平安入股项目最多的企业是招商地产旗下的招商局置地拥有的项目。2014年10月，招商局置地宣布继续与平安不动产合作开发南京G16号土地。事实上这并不是招商局置地与平安第一次合作开发项目，之前平安不动产还分别就南京G14号土地、广州番禺土地、南京G09号土地与招商局置地进行了合作。
由于合作的形式多是对项目进行增资及向股东提供贷款，因此与平安的合作已经为招商局置地带来超过10亿元的融资。而对于平安来说，入股招商局置地南京和广州的优质项目，一方面可以获得可观的后期投资收益，另一方面可以加速广州和南京的金融布局。
入股优质项目的方式虽能够在一定程度上为企业带来可观的现金流，但是并不是所有房企都能得到平安的青睐。首先入股项目要位于一线城市及重点二线城市。其次该项目开发商要具有一定的品牌效应，或是国内知名大开发商，或是区域内数一数二的房企。最后项目自有属性要较为优越，如地理位置较好，升值空间大，利润空间较足等。
第三，战略合作。战略合作的目的就是为了互利共赢。相较于合作拿地和入股项目来说，战略合作属于长期深层次的合作。平安出于长期利益的考量，也与不少房企建立了战略合作。如平安不动产与滨江集团签订战略合作协议，平安银行与多家房企组成的平安文旅荟等。
总体来看，平安在合作对象选择上，对企业的性质没有特别的要求，国企、民企、港企均有所合作。而吸引平安合作投资的是企业“之长”，或财务状况稳健如招商，或产品极具特色、发展空间较大如朗诗，或背后有强有力母公司提供优质资源如华润，或区域品牌影响力较足如滨江。
在城市选择方面，平安一直秉持着选择核心城市核心地段（包含重点二线城市）的原则。在合作方式上，平安则是一个备受房企欢迎的“好伙伴”，因为平安只负责拿钱，并不参与开发和运营，这在一定程度上避免了出现多头领导、领导层意见不同所带来的损失。
3、入股房企：合适房企寥寥
4、投资性物业收购：只投核心城市核心地段，办公为主商业为辅
5、房地产服务：地产+互联网+金融，打造房地产一体化综合服务
三房企合作险资的借鉴之处
1、大型房企、潜力业务更合险资胃口
2、借势发展，险资可为房企远航“东风”
※ 以上内容省略，详见报告完整版
平安的地产布局只是险资企业进军地产的冰山一角，未来“野蛮人”的身影将在地产行业更加频繁的出现。作为即将流入地产行业的这股庞大资金，对于房企而言是机遇与挑战并存，引流得当可助企业腾飞，但防范不佳亦可被其吞噬。因此需要房企了解险资，共同做大份额，才是王道。
附《从中国平安的地产布局看“地产+金融”》专题目录
前言
一、平安集团从险资大鳄到地产大亨
1、“利益驱动+政策利好+业务促进”推动险资地产布局
1）提高资金使用效率，优化投资收益
2）政策层面逐渐放松，险资迎来投资“春天”
3）进军地产非单向投资，亦可反哺金融业务发展
2、平安的地产布局
二、五种模式看平安如何联姻地产
1、单独拿地开发：有闯劲，但不适合
2、合作拿地：强强联合，未来拿地主流派
3、入股房企：合适房企寥寥
4、投资性物业收购：只投核心城市核心地段，办公为主商业为辅
5、房地产服务：地产+互联网+金融，打造房地产一体化综合服务
1）房产电商：互联网手段开拓房地产营销新渠道
2）好房宝：购房/认筹款理财，提前锁定潜在购房者
3）好房贷：解决购房者首付问题，助力开发商资金回款
4）房产众筹：构建众筹联盟平台，三种众筹先后开启
三、房企合作险资的借鉴之处
1、大型房企、潜力业务更合险资胃口
1）百强房企更受欢迎
2）投入型潜力板块受亲睐
2、借势发展，险资可为房企远航“东风”
1）房企扩张意愿强烈，险资或为助推器
2）险资企业可做战略转型的稳定后方
重磅专题回顾：
20150912，《问诊“大长沈”楼市，三尺冰冻何时解？》
20150911，《全面变革！万达四大传统业务调整动因及出路解析》
20150908，《西部11城商业物业市场风险前瞻及建议》
20150907，《为什么实体商业萎靡，这家企业却在攻城掠地！》
20150903，《各大房企分拆物管公司争相上市的背后》
20150823，《本轮股灾对楼市的直接和后续影响》
20150822，《深度解析城镇化商业掘金者——嘉凯城》
20150815，《一线城市千万级豪宅成交爆发动因及持续性分析》
20150808，《泰禾商业地产全景解析》
20150803，《看郁亮、毛大庆、潘石屹玩转联合办公新模式》
20150801，《大数据读绿地：历史探寻与战略剖析》
20150718，《招商系地产板块重组研判》
20150711，《首次曝光！万科绿城小户型实例研究》
20150705，《国企地王逻辑与民企突围之道》
20150624，《万科、保利、绿城、彩生活，谁是社区O2O王者？》
20150620，《2015，营销碰撞“互联网+”的三个阶段》
20150612，《那些仍有开发投资前景的三四线城市》
20150606，《你所不知道的房企融资成本》
20150603，《三四线城市中小房企的出路在哪里》
20150523，《碧桂园四大战略调整解析》
20150515，《保利地产、保利置业整合分析与猜想》
20150509，《房地产企业金融创新模式全解读》
20150503，《房企试水产业地产的四种模式》
20150502，《中三角、长三角八市楼市阶段特征及发展前景》
20140426，《房企偿债能力“体检”报告》
20140425，《房地产待售量在四层面的动态特征及影响 》
20150419，《中小企业“精、专、攻”的多元化布局》
20150412，《2015房企最佳融资方案》
20150411，《房企“合伙人”制度的三大主流模式探究》
20150406，《房企金融创新与房地产金融服务展望》
20150404，《标杆房企大本营战略调查报告》
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