8月行业数据：“差的”是真差，“好的”不一定真好
文/克而瑞研究中心 杨科伟、谢杨春
上周末，国家统计局公布了8月份的经济数据，可谓喜忧参半，房地产数据也依然不尽如人意。综合来看，前八月房地产开发投资、土地购置面积、新开工面积表现是一如既往的差，尤其是开发投资，销售转暖并未传导至投资，增速持续创新低。而商品房销售面积从累计数据层面上看，表现不错，但实际环比来看，住宅销售延续了7月以来下跌的态势。那么到底是不是真的差，好的又是不是真的好，开发投资何时企稳……
房地产开发投资增速“跌跌不休”，“差“到统计局都来解释
数据显示，今年前8月，全国房地产开发投资61603亿元，同比增长3.5%再创历史新低，增速比1-7月份回落0.8个百分点。如从单月来看，房地产开发投资同比已为-1.1%，这也是近一年首次出现负增长。
作为国民经济支柱产业，在下半年“稳增长“的”紧箍咒“下却疲态尽显，统计局也破天荒专门发文解释，并表示乐观。根据统计局解释，房地产开发投资下滑有两方面原因，一是各个城市库存较高，特别是一些三、四线城市库存去化压力较大，消化周期长，影响部分房企开发投资意愿；二是房企土地购置面积持续大幅下滑所致。
而我们认为：为了解决行业的供应结构性过剩问题，减少项目盲目上马带来的供应积压风险，短时间内的投资数据下滑是意料之中，并且也是行业成长应当经历的阵痛，但是希望这些“少增”都是那些不应该投资的项目，都是那些应当被砍掉的项目。即企业不要过于恐惧，地方政府也不要因噎废食就好。而且，考虑到去年四季度投资基数比较低，所以今年四季度同比指标不会太难看，有望得到改善。
土地购置面积低位徘回，新开工面积持续下滑
正如统计局所解释，土地购面积的确“一减再减”。1-8月份，房地产开发企业土地购置面积14116万平方米，同比下降32.1%，降幅比1-7月份扩大0.1个百分点，其走势从年初开始就一直在低位徘徊。
并且从单月数据来看， 8月土地成交量、价也出现了明显环比下跌，在我们看来有两方面原因，其一，供应量下降， 7月底至8月初的国内土地供应一般都处于年内较低位置；其二，优质土地减少，本月进入成交环节的土地多位于城市外围，对企业吸引力相对较弱。
因此，本月土地市场成交规模的下探，更多的还是受到指标上的技术性变化所致，对于市场景气转变的担忧还是大可不必。随着政府加快供地节奏以及市场慢慢复苏，土地市场也将呈现向上势头，筑底企稳的趋势为大概率事件。
另外一个指标新开工面积表现依然十分差，没有好转的迹象。处于持续低迷阶段，8月新开工面积同比增长为-16.7%，虽然较7月已收窄4.6个百分点，但仍为负两位数增长，新开工面积累计同比增长依然维持-16.8%。其主要原因依然是市场上高库存所致、企业开工意愿不强所致。
以上三个指标从数据层面上来看，表现的确不尽如人意，也可以说是一直很差。那统计局口中“市场积极因素仍在积累”到底是否是真的好呢？
商品房销售量价环比微涨，但住宅销售仍加速下跌
1-8月份，商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1-7月份提高1.1个百分点，商品房销售额48042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点。从统计局累计数据来看，似乎销售表现是没有问题的，这主要也是去年同期销售较为低迷所致。
但从单月环比数据来看，实际上并没有那么非常“好”。7、8月商品住宅未能延续之前回暖态势，8月商品房量价环比增速都出现了大幅下跌，结束自5月以来的不断增长态势。而去年9、10月份恰好又是成交高峰期，因此同比来看，今年四季度销售数据反而难有亮眼表现。但相对于今年7、8月份来说，在企业的推盘量加大以及央行政策叠加下，将会有一定回升。
“保7“大旗谁扛并不重要，关键不要拖后腿
上半年经济艰难维持在7%，这与房地产投资持续下滑不无关系。那么，在三季度末这个稳增长的重要时期，房地产投资已经来到需要止跌企稳的“关口”，而9月份市场走势对于四季度乃至全年房地产投资都极为重要。对于9月市场，我们有如下判断：
一，土地市场热起来。9月大部分城市都将迎来供应高峰，至少比8月份有大幅提高，如若土地市场能够延续6月份的“疯牛“，房地产开发投资企稳将得到有力保证。
二，关键在销售。从单月来看，大部分城市都没能延续上半年回暖的势头，7、8月份成交大幅回落。但传统的“金九银十“销售旺季已经将到来，随着城市供应的放量，购房者观望情绪转淡，房地产销售如若能再创新高，那对于房地产开发投资属于正向激励，随着企业资金到位，市场行情转暖，开发商拿地热情加大，继续新开工，并最终带动投资企稳。
三，政策再出手。房地产开发投资增速维稳既是行业任务也是国家经济发展任务，前期政策刺激下的市场回暖效果显著，目前无论是央行或是住建部，政策发挥空间仍在。除了落实之前的政策，例如住房银行，公积金贷款等，如若再给开发企业一些有利的发展政策，或将提高企业投资意愿。
但事实上，无论下半年或者四季度又怎样的政策出台，或者销售有多快的回暖，限于企业开发趋于理性、政府供地愈发有序等因素，短期来看，房地产开发投资虽有望看到回升，但还是难以出现太大的反转，能保证房地产投资不拖经济的后腿可以算是完成了任务。并且从中央执政态度来看，所期望的“新增长点”也从来不是房地产，而是开发西部、是万众创新、是”中国梦“。所以我们也不必期望过高，千万别把房地产又“逼上梁山”，让企业和地方政府再走到盲目的老路上。
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