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聚焦 | 同是房价飙涨后拍地,深圳南京却是冰火两重天

2015-09-24 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究




小Q导读

丁总在评楼市里,用价涨地高、不可思议、真不便宜来概括评价最近的土地行情。再结合昨天的南京地王,土地市场当之无愧地成了风口浪尖的“猪”。


文/克而瑞研究中心 杨科伟、马千里


9月23日,南京深圳均有热点地块拍出,南京四幅地块均是高溢价出让,三幅宅地都刷新了板块单价纪录,其中滨江商务区的G34号地块更是超过了北京北城,创造了南京全市楼板价的新纪录。而同日深圳拍出的龙华百亿商办地王却是遇冷,仅一家开发商报价,前一日参与报名的碧桂园、中粮地产都没有出现在现场,最终被龙光地产以112.5亿元的底价拿下。


昨日深圳、南京土拍市场可谓是冰火两重天,但就今年的楼市走势来看,深圳、南京其实都是典型成交回暖的城市:成交量方面,三季度深圳和南京成交面积均是同比翻番,增速高居一二线城市首次席;去化压力方面,8月底深圳、南京消化周期分别是5.5、5.7个月,市场活力高居一二线城市前三;成交价格方面,据统计局发布房价数据,至8月底,深圳房价同比上涨31.8%,南京房价同比上涨101.5%,分别位居一二线城市首位。




  • 地块素质决定土拍热度,个案冷暖无关城市市场


同样是成交放量、房价飙涨的城市,为何昨日土拍市场热度却是天差地别?在我们看来主要有三方面原因:


首先,用地性质不同,这也是最重要的一点。在行业利润空间承压,资金沉淀风险愈来愈高的当下,商办产品整体供应过剩、且难以短期套现是企业望而却步的重要原因。从近期土地市场成交情况来看,一线城市商办地块底价出让也并不鲜见,譬如上海世博园区近年出让的7块商办用地即均是底价成交。


其次,价格预期空间。南京本次出让的三幅地块分别位居下关、江浦、桥北,均是目前住宅市场的热点地块,并且均是市中心10公里范围内的最后房价洼地,其中下关地块更是位于市政府重点打造的滨江商务区,西临江岸、南接河西,未来价格上涨动力充足。而深圳方面,龙华商办地块则是处于深圳关外,在目前关内商办存量尚处高位的情况下,对于该项目的价格预期实在难有更多想象空间。


最后,出让总价差距。南京的三幅地块虽然均创下板块楼板价纪录,但体量都不大,成交总价最高的G34地块也只有20.8亿元,而深圳的龙华商办地王的出让底价就达到了112.5亿元,将诸多开发商挡在了门外,再加上地块本身的商办用地性质,最终只能落入大房企不想买,想拼的小房企却又买不起的境地。


可以看到,以上三点原因其实都与城市市场本身无关,昨日南京、深圳的土地市场冷热只是个案,其实无关整体市场景气差别。


  • 政府供地愈加精明,企业竞争更加激烈


不过若进一步思考本次“个案”以及近期土地市场的特征,在行业运行规律角度,我们认为仍有以下几点值得关注:


其一,政府供地愈发趋向于精耕细作,策略愈加“精明”。对于优质住宅地块,地方政府更希望多批次小体量出让,此次南京出让的3幅地块建筑面积均小于20万平方米,而就9月份以来高溢价地块情况来看,一线城市土地成交建面都在25万平方米以内,二线城市地块也鲜见超过30亿元。这一方面是为了土地价值最大化,既可以避免好地“贱卖”,也可以适当控制部分开发商囤货居奇的心灵,另一方面也反映了目前一二线城市收储优质土地越来越难,政府越来越“惜地”。


并且即便是深圳本次百亿商办地块的出让,我们也认为是比较恰当的,一方面是出于城市规划考虑,为了大型综合体布局和形象的统一,确实需要同一个资方来投资建设,另一方面也是顾及到了开发商的拿地心理,只有将多种业态捏在一起出让才能更好的分担资金沉淀风险,毕竟如果没有足够的酒店式公寓,恐怕龙光拿地当天提及的“快周转”策略也无从谈起。


其二,热点地块竞争进一步加大。本次南京出让的四幅地块,溢价率最低的也有72%,而不久之前北京出让的孙河宅地,也均是封顶溢价出让。对于这些优质宅地,企业之所以愿意一再溢价拿地王,一方面是固然是因为预期与信心的提振,二季度以来销售的持续回暖,以及信贷面的持续放宽都为企业提供了实实在在的资金支持;但另一方面更深层次的原因,还是因为市场中的优质投资机会越来越少,像南京这种主城区范围内尚有大片宅地有待开发,且市场需求极为旺盛的城市已经屈指可数,每一次拿地机会都是绝版。


其三,中小房企拿地更加“拼命”。在今年以来出让的高溢价宅地中,我们可以越来越多的看到中小房企的身影,本次南京拿地的三金、大华,上半年拿下上海唐镇的大名城(溢价68%),年中抢下上海江湾镇的景瑞(溢价59%)均是如此。而对于去年销售额仅有133亿的龙光地产来说,本次110亿拿下龙光商办地块更是孤注一掷。即便是准备引入合作伙伴,即便是选择快周转,110亿的土地款毕竟是基本用尽了企业目前的全部可用资金和贷款额度,把整个企业的未来赌在了这一个项目上面。


  • 拿地已经越来越难,优质项目在营销季更应沉住气


由此来看,目前行业竞争压力确实在进一步提升,房地产企业、尤其是中小企业的生存环境正在变得更为恶劣,并且在一二线城市优质土地愈发稀缺,三四线城市供应过剩积重难返的大背景下,未来土地市场的竞争还会更难。


所以在今年的黄金营销季来临之前,我们还是希望优质项目要对得起自己的区位,房企定价应保持冷静。营销季是离不开价格战,但如非关乎企业生死,也没必要过多伤及自身利润。一味盲目降价求周转并不可取,毕竟好机会越来越少,下次再拿地或许就再难有今天的降价空间了。


PS:最后预告一下,昨天南京又挂牌了8宗块,其中包含在河西、南站、城北、江宁等热点区域的六块宅地,河西兴隆大街宅地更是有望夺回全市楼板价高点,10月份土拍又有的看了。



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