聚焦 | 同是房价飙涨后拍地，深圳南京却是冰火两重天
文/克而瑞研究中心 杨科伟、马千里
9月23日，南京深圳均有热点地块拍出，南京四幅地块均是高溢价出让，三幅宅地都刷新了板块单价纪录，其中滨江商务区的G34号地块更是超过了北京北城，创造了南京全市楼板价的新纪录。而同日深圳拍出的龙华百亿商办地王却是遇冷，仅一家开发商报价，前一日参与报名的碧桂园、中粮地产都没有出现在现场，最终被龙光地产以112.5亿元的底价拿下。
昨日深圳、南京土拍市场可谓是冰火两重天，但就今年的楼市走势来看，深圳、南京其实都是典型成交回暖的城市：成交量方面，三季度深圳和南京成交面积均是同比翻番，增速高居一二线城市首次席；去化压力方面，8月底深圳、南京消化周期分别是5.5、5.7个月，市场活力高居一二线城市前三；成交价格方面，据统计局发布房价数据，至8月底，深圳房价同比上涨31.8%，南京房价同比上涨101.5%，分别位居一二线城市首位。
地块素质决定土拍热度，个案冷暖无关城市市场
同样是成交放量、房价飙涨的城市，为何昨日土拍市场热度却是天差地别？在我们看来主要有三方面原因：
首先，用地性质不同，这也是最重要的一点。在行业利润空间承压，资金沉淀风险愈来愈高的当下，商办产品整体供应过剩、且难以短期套现是企业望而却步的重要原因。从近期土地市场成交情况来看，一线城市商办地块底价出让也并不鲜见，譬如上海世博园区近年出让的7块商办用地即均是底价成交。
其次，价格预期空间。南京本次出让的三幅地块分别位居下关、江浦、桥北，均是目前住宅市场的热点地块，并且均是市中心10公里范围内的最后房价洼地，其中下关地块更是位于市政府重点打造的滨江商务区，西临江岸、南接河西，未来价格上涨动力充足。而深圳方面，龙华商办地块则是处于深圳关外，在目前关内商办存量尚处高位的情况下，对于该项目的价格预期实在难有更多想象空间。
最后，出让总价差距。南京的三幅地块虽然均创下板块楼板价纪录，但体量都不大，成交总价最高的G34地块也只有20.8亿元，而深圳的龙华商办地王的出让底价就达到了112.5亿元，将诸多开发商挡在了门外，再加上地块本身的商办用地性质，最终只能落入大房企不想买，想拼的小房企却又买不起的境地。
可以看到，以上三点原因其实都与城市市场本身无关，昨日南京、深圳的土地市场冷热只是个案，其实无关整体市场景气差别。
政府供地愈加精明，企业竞争更加激烈
不过若进一步思考本次“个案”以及近期土地市场的特征，在行业运行规律角度，我们认为仍有以下几点值得关注：
其一，政府供地愈发趋向于精耕细作，策略愈加“精明”。对于优质住宅地块，地方政府更希望多批次小体量出让，此次南京出让的3幅地块建筑面积均小于20万平方米，而就9月份以来高溢价地块情况来看，一线城市土地成交建面都在25万平方米以内，二线城市地块也鲜见超过30亿元。这一方面是为了土地价值最大化，既可以避免好地“贱卖”，也可以适当控制部分开发商囤货居奇的心灵，另一方面也反映了目前一二线城市收储优质土地越来越难，政府越来越“惜地”。
并且即便是深圳本次百亿商办地块的出让，我们也认为是比较恰当的，一方面是出于城市规划考虑，为了大型综合体布局和形象的统一，确实需要同一个资方来投资建设，另一方面也是顾及到了开发商的拿地心理，只有将多种业态捏在一起出让才能更好的分担资金沉淀风险，毕竟如果没有足够的酒店式公寓，恐怕龙光拿地当天提及的“快周转”策略也无从谈起。
其二，热点地块竞争进一步加大。本次南京出让的四幅地块，溢价率最低的也有72%，而不久之前北京出让的孙河宅地，也均是封顶溢价出让。对于这些优质宅地，企业之所以愿意一再溢价拿地王，一方面是固然是因为预期与信心的提振，二季度以来销售的持续回暖，以及信贷面的持续放宽都为企业提供了实实在在的资金支持；但另一方面更深层次的原因，还是因为市场中的优质投资机会越来越少，像南京这种主城区范围内尚有大片宅地有待开发，且市场需求极为旺盛的城市已经屈指可数，每一次拿地机会都是绝版。
其三，中小房企拿地更加“拼命”。在今年以来出让的高溢价宅地中，我们可以越来越多的看到中小房企的身影，本次南京拿地的三金、大华，上半年拿下上海唐镇的大名城（溢价68%），年中抢下上海江湾镇的景瑞（溢价59%）均是如此。而对于去年销售额仅有133亿的龙光地产来说，本次110亿拿下龙光商办地块更是孤注一掷。即便是准备引入合作伙伴，即便是选择快周转，110亿的土地款毕竟是基本用尽了企业目前的全部可用资金和贷款额度，把整个企业的未来赌在了这一个项目上面。
拿地已经越来越难，优质项目在营销季更应沉住气
由此来看，目前行业竞争压力确实在进一步提升，房地产企业、尤其是中小企业的生存环境正在变得更为恶劣，并且在一二线城市优质土地愈发稀缺，三四线城市供应过剩积重难返的大背景下，未来土地市场的竞争还会更难。
所以在今年的黄金营销季来临之前，我们还是希望优质项目要对得起自己的区位，房企定价应保持冷静。营销季是离不开价格战，但如非关乎企业生死，也没必要过多伤及自身利润。一味盲目降价求周转并不可取，毕竟好机会越来越少，下次再拿地或许就再难有今天的降价空间了。
PS：最后预告一下，昨天南京又挂牌了8宗块，其中包含在河西、南站、城北、江宁等热点区域的六块宅地，河西兴隆大街宅地更是有望夺回全市楼板价高点，10月份土拍又有的看了。
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