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重磅|2015年三季度房地产市场十大热点剖析与预判「上」

2015-09-28 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

点击标题下克而瑞地产研究可快速关注


政策持续加码,四季度成交回升可期

——2015年三季度房地产市场十大热点剖析与预判

文/克而瑞研究中心

行业环境:实体经济增长缓慢,楼市刺激政策持续加码

三季度以来内外需表现仍然差强人意,经济“保增长”压力不小。为此央行降息降准以及中央和地方救市政策不断加码,给楼市带来多重利好,四季度有望出现新一轮的景气上升。

信贷环境:资金面宽松,公积金政策或将多有创新

自2014年下半年进入降息通道以来,央行已是五次降息,三次降准,进一步降息降准的空间已十分有限。前期中央政策多已落实到位,未来公积金政策或将多有创新。

行业宏观:仍然不容乐观,四季度有望筑底企稳

由于前期利好逐渐消化、需求过度透支,目前行业前段投资依然低迷。但在全年保增长的目标下,随着四季度传统的销售旺季到来,房地产开发投资指标依然有望低位企稳。

城市供求:环比供求齐降,四季度市场将迎回升

三季度重点城市商品住宅市场整体供求环比齐降,尤其是三、四线城市成交环比降幅尤甚。但对于一线城市及南京、武汉等市场表现较好的二线城市,四季度市场表现仍然可期。

城市房价:一线领涨加速拉升,四季度仍将继续上行

得益于政策面利好的不断落地,以及信贷放宽所带来的资金面支持,国内房价持续回升,一线城市更是来到高位。四季度房价上涨速度或有所放缓,但持续上升的势头不会改变。

城市库存:去化压力持续走低,分化特征仍显著

大多城市楼市并未延续二季度的火爆行情,但房企缩减供应的举动,还是使得城市库存继续走低。但不同城市间的分化特征还是在进一步显现,三、四线城市去化依然普遍承压。

需求结构:刚需成交占比提升,改善需求成主力,高端占比走低

三季度高端改善产品成交占比出现回落,各类刚需产品成交相应上升。基于高端产品已经经历了一段集中释放期,我们认为四季度房刚需和中端改善产品表现更加值得关注。

项目营销:利好区域项目最受关注,定向导客为O2O营销卖点

步入三季度,房企销售情况不及二季度般火热,热销项目多为性价比较高的改善类产品、90平米左右的刚需户型。从营销手段上来看,房企侧重与互联网的结合,实现O2O闭环。

土地市场:土地市场热度攀升,四季度成交将继续上行

前三季度土地市场整体呈现量跌价升的态势,其中第三季度表现强劲,供需两旺,溢价率也达到新高度。在供应量有望加大的四季度,预计土地热度将持续高涨。

企业表现:业绩完成总体良好,三季度拿地总量提升

今年前三季度企业业绩完成率普遍较好,仅个别企业完成情况不理想;7、8两月 18家典型房企拿地规模已经接近上半年总量的一半,投资意愿明显回升。

三季度以来,为应对内外需增长回落影响,央行接连降准、降息、逆回购等措施提升资金流动,中央和地方救市政策也在不断加码,给楼市带来多重利好。不过从开发投资、新开工、土地购置面积等前期指标来看,目前行业投资仍然低迷,其根本原因还是当下房地产行业供应结构性过剩问题仍在,企业对于投资还是相对谨慎。但我们认为投资指标在四季度还是有望好转,首先来自于企业销售转暖所带来的行业主体信心提振,其次是基于GDP增长目标托底,信贷政策利好逐步释放所带来的资金面趋好。

三季度,房地产市场表现喜多于忧。得益于政府推地的积极性提高以及企业资金面的转好,三季度以来土地市场成交显著转暖,成交面积、成交金额、溢价率指标均现较大提升,并且对于四季度土地市场的表现,在多数城市供地计划尚未完成、企业拿地积极性提升的情况下,年末土地成交更是有望再上一层楼;商品房市场方面,受行业淡季因素和资本市场大幅震荡影响,三季度各线城市成交量价环比下跌,不过同比来看仍处于正增长范围,市场回暖特征并未发生实质性改变;企业表现方面,可以看到越来越多的房企试图探索新领域新模式,分拆物业上市、互联网+、文旅、教育等概念成为行业热点,这一方面是为了寻求新的利润增长点,应对日益逼仄的行业利润空间,另一方面也是为了延伸产业链,分散单一行业的系统性风险。


一. 行业环境:实体经济增长缓慢,楼市刺激政策持续加码

三季度以来,内外需表现仍然差强人意,经济“保增长”压力不小。为提振实体经济,央行年内第二次宣布“双降”。央行降息降准以及中央和地方救市政策的不断加码,给楼市带来多重利好,全国楼市出现新一轮的景气上升。

  • 宏观经济:内外需不振,“保增长”压力不小

从驱动经济增长的内外需看:全球经济整体复苏动能减弱,7、8月份我国出口同比降幅有所扩大三季度以来,美国经济在前期强劲复苏基础上增长动能有所减弱;欧洲经济温和复苏,但基础仍不牢固;日本经济在二季度收缩后复苏力度微弱。主要经济体经济增长动力减弱,我国出口继续下滑。7、8月份,我国出口总额分别同比下降8.4%、5.5%,降幅较前几月有所扩大。


主要实体经济指标在底部徘徊,内需企稳的基础仍较薄弱。7、8月固定资产投资累计同比增幅分别为11.2%、10.9%,在低位继续下滑。其中,房地产开发投资增速继续下滑,前8月仅为3.5%,比前7月减少了0.8个百分点。7、8月份工业增加值累计同比增幅均为6.1%,处于历史低位。8月官方制造业PMI回落至49.7%的荣枯线下方。上述指标显示,当前我国内需反弹的动力仍较弱。


在较大的“保增长”压力下,国家仍会继续大力支持房地产业发展。基于这样的考量,已落地的政策中短期不会退出,已出台的政策会加快落地,未出台的政策,还会根据实际需要继续突破。

  • 政府救市:中央继续降低购房限制门槛,地方加快前期政策落地实施

中央层面,三季度房地产新政继续在力度上进行突破。8月31日,三部委出台的住房公积金新政,允许已付清首套贷款的二套房公积金贷款首付比例从原来的30%降至20%,9月21日,住建部发文落实公积金异地贷款。此外,六部委联合发文,放开境外个人在中国购房的时限、数量要求。

地方层面,330以来的救市政策主要源于两个方面:1)加快政策落地。比如,4-7月份,地方救市政策以落实降低首套、二套首付购置门槛加强公积金对购房的支持为主。其中,6-7月份有一些城市如兰州、宁波、佛山开始提升救市力度,推出购房补贴等财税优惠政策。不少已经落实公积金新政的城市,政策对楼市的利好开始显现。2)因地制宜出台有针对性的救市政策。典型如青岛,推出十六条楼市“维稳”政策,多渠道消化库存商品房;宿迁推出史上力度最大的购房补贴;贵阳允许在建项目根据市场动态调整户型,鼓励房企由开发销售向租售并举模式转变;广州计划推行公积金商贷贴息政策,等等。

展望四季度,随着中央和地方层面救市政策的逐渐到位,“新”政出台的力度和频度预计会减弱,后续刺激或聚焦于原有政策的细化和深化:1)已明确大方向的政策,将加快具体细化和落地。比如鼓励开发商由开发销售向租售并举模式转变,政府还需围绕降低开发成本、提升房企盈利能力,创新土地出让制度和财税优惠政策。2)已落地的政策,还要进一步研究如何有效地激励市场化主体。比如,有些城市出台政策将首套利率下限定为7折、二套首付比例降至4成,但实际上银行很少乐意去做,导致这些已落地的政策一直处在“空转”状态。这就需要政府进一步出台针对性政策(如政策补贴、税收优惠)以激励市场化主体积极执行政策。

  • 经济增长困局下,房地产业面临转型和模式创新双重机遇与挑战

2015年以来,中国经济“新常态”在大改革、大调整等多重因素的冲击下持续变异。在传统产业动力持续减弱、新兴产业异军突起的接力赛中,国民经济发展在平稳地筑底的过程中,发生全方位、多层次的分化,也在铸造下一轮中高速增长的基础。在这个过程中,成长起来的新兴支柱产业、广泛渗透的“互联网+”经济(涵盖大众创新、万众创业)和加快发展的新型城镇化,开始成为驱动我国经济增长的“新三驾马车”。

当前,中国经济正处于结构深度调整的关键期、风险全面释放的窗口期,“新三驾马车”对房地产业而言既是机遇、也是挑战:

1)不断加快的新型城镇化有利于行业突破规模的“天花板”瓶颈,推动部分房企加快向产城运营商转型,同时也让更多无法转型的企业显现劣势。而新兴支柱产业和新型城镇化的结合,对产城运营商而言也是机遇和挑战并存。个别有远见的房企已开始积极行动迎接这一机遇。典型如招商地产,重组后发生嬗变,定位为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”,房地产开发不再成核心业务,取而代之的是园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务。

2)以迅雷不及掩耳之势渗透的“互联网+”经济在不断革新房地产业的开发运营模式,新的经营业态和商业模式开始涌现。“互联网+”下,房企的采购更为透明、成本更为低廉,设计开发环节的按需定制成为可能,房产营销更具针对性、人性化、多元和高效便捷,房企直接融资方式增多(如众筹、互联网金融),持续革新的社区O2O服务正在改变业主生活方式。

略而言之,2015年以来,房地产业的传统领域在不断萎缩,房地产业的新兴领域开始崭露头角,融入“新三驾马车”,房地产仍将是新型经济增长的动力源。


二. 信贷环境:资金面维持宽松,公积金政策或将多有创新

自2014年下半年进入降息通道以来,央行已是五次降息,四次全面降准,贷款利率降至有史以来最低水平,未来进一步降息降准的空间已十分有限。各地公积金政策也是调整频频,前期中央政策多已落实到位,未来或从政策创新入手,进一步加大购房需求支持力度。

  • 信贷现状:信贷环境保持宽松,但刺激作用效用递减

宏观经济运行情况不甚理想,央行频频降息,购房成本虽不断降低,但对市场需求的刺激作用也在不断下滑。

1)央行二度“双降”,对房地产行业的影响未及预期

从上半年宏观经济运行情况来看,由于外需低迷,投资大幅下滑,总需求明显收缩。同时在国际大宗商品价格下滑、内生性收缩等因素的作用下,宏观经济整体通缩压力大为提升。市场对央行进一步释放流动性的预期也在逐步增强。8月25日,央行宣布“双降”:下调基准利率0.25个百分点,降准0.5个百分点,这已经是央行年内第二次实施双降。

对房地产行业而言,降息后房贷基准利率从5.4%降至5.15%,创近年新低。按100万元30年期贷款计算,购房者月按揭支出将从5615.31元降低到5460.26元,节省155.05元(2.76%),相较2012年5月7.05%的利率高点,则要节省1226.38元(18.34%),购房成本大为下滑,对房地产市场需求有一定的刺激作用。但同时存款利率同步下滑,降低储户存款意愿,银行吸储难度加大,进一步压缩存贷利差,银行房贷业务投放意愿进一步降低。

不过好在央行同时宣布于9月6日起,下调存款准备金率0.5个百分点,流动性的增加将一定程度减少降息对银行的负面影响。因此,总体而言,双降虽早在市场预料之中,但其给予市场的是实实在在的实惠,对市场需求仍有一定的提振作用,只是影响已大不如前。此外,降息、降准对房地产开发企业而言,也将大为降低其融资成本和资金获取的难度,从而拉动开发投资,减缓其增速下行之势。

2)首套房贷款利率优惠普遍,部分城市二套房贷政策收紧

对于银行具体落实房贷政策,据融360监测的35个重点城市,528家银行中,298家银行由提供首套房贷利率,提供9折以下优惠利率的银行由38家,主要分布在上海、北京、广州、南京、天津、重庆、青岛等11个城市。但城市间略有分化,一线城市中,深圳由于上半年市场火热,房贷略有收紧,其他一线及多数二、三线城市则多呈平稳态势,部分库存压力较大的城市,房贷仍保持较为宽松。总体来看,在接连降息、降准的影响下,当前首套房贷利率已达近年最低水平。



  • 信贷预期:利率优惠提升空间有限,公积金将多方“创新”

宏观经济不济,今年以来央行连连降息,房地产也已受益颇多,房贷利率降至历史最低水平,但同时也这也意味着继续下调的空间已十分有限。而公积金政策方面, 前期政策已基本落实,未来各地或多做政策创新来支持购房需求。

1)房贷利率已属最低水平,利率优惠提升空间十分有限

在连续降息的影响下,当前基准利率已属最低水平,而重点城市中,多数城市仍有银行对首套房贷实施优惠利率,考虑银行的资金成本和利率空间,未来利率优惠提升的空间已十分有限。而对于二套房方面,一方面,由于银行普遍对二套房贷持谨慎态度;另一方面,首套房贷政策宽松已使利差空间变得非常小,为平衡收益,也会提高二套房贷利率水平。因此,总体上看,二套房贷利率仍将保持较高水平。

2)公积金贷款前期政策已基本落实,政策创新加大宽松力度

地方公积金政策自2014年至今一直调整频频,从提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、推动异地互认等等方面均多有努力。8月住建部等多部再度发力,将二套改善型需求公积金贷款首付比例最低降至2成。至此中央及多数城市公积金政策已属史上相对较为宽松的水平。为了满足基本的购房需求,接下来各地方或在公积金政策方面多做创新,进一步加大公积金政策支持力度,比较可行的措施如下:

  • 实施公转商贴息贷款。对于公积金额度相对紧张的城市而言,随着市场的进一步上升,公积金贷款需求增加,这一矛盾将更为突出。公转商贴息贷款即能缓解额度紧张,同时也满足了购房需求,一举两得。目前杭州、广州、南京已开始实施,其他公积金额度相对紧张的城市也将陆续跟进。

  • 购房可提取多人公积金,对于公积金使用效率相对较低的城市,这是提高其资金使用效率的一剂良药,同时也大大降低了购房成本,对市场需求有一定的刺激作用。

  • 提取公积金余额用于首付。这将大为降低购房者的购房门槛,对于库存压力较大的城市而言,对刺激住房消费、加速库存去化意义重大。

  • 公积金异地互认。一方面有利于居民工作调动,适应当今人才快速流动的新型经济需要,另一方面也有利于提高公积金使用效率,平衡三、四线楼市供求压力。9月,住建部再度发文推动公积金异地互认,预计4季度将会有大批省市跟进相关政策。但由于操作层面仍有障碍,跨省互认尚需时日。


三.行业宏观:三季度表现不容乐观,四季度有望筑底企稳

在“3•30”楼市新政之后,上半年各线城市房地产销售均全面恢复,行业迎来短暂的复苏期。但由于前期利好逐渐消化、需求过度透支,行业前端投资依然低迷,三季度以来依然呈现“房地产开发投资冷”、”新开工冷“、”土地购置面积冷“的局面,而在政策面出现央行双降、限外令放开和公积金二套首付比例下调等多项松动下,又呈现“销售热”的相反局面。之所以投资冷而去化热,其主要原因依然是房地产行业供大于求的基本面并未实质改变,全国市场仍以去库存为主旋律。在全年保增长的目标下,随着四季度传统的销售旺季到来以及年底企业冲击业绩等因素刺激中,预计四季度行业将再迎短暂的上升期,市场成交将持续向好,房地产开发投资、土地购置面积、新开工也有望低位企稳。

  • 开发投资:房地产开发投资持续探底,四季度有望低位企稳

1-8月份,全国房地产开发投资61063亿元,同比增长3.5%,增速比1-7月份回落0.8个百分点,回落幅度比1-7月份扩大0.5个百分点。前三季度来看,房地产开发投资额增速延续了年初的下滑趋势且已连续19个月回落,屡创新低。


投资指标持续疲软的原因主要有三方面,首先是当前经济增速处于放缓的阵痛期,固定资产投资的滑落对房地产投资影响较大;其次,当前行业库存基数较大,尤其是三、四线城市库存去化压力大,消化周期过长,一定程度上影响开发企业投资意愿;再次,近一年土地购置面积大幅下降也导致房地产开发投资持续滑落。

目前楼市成交企稳但基础薄弱,企业投资仍较为谨慎,预计四季度在销售向好、土地集中成交和政策支持多重影响下,房地产开发投资增速也将低位企稳。

  • 新开工:企业开发信心不足,房屋新开工增幅加速回落

房地产开发投资不断下滑,新开工投资也没能延续二季度降幅收窄的趋势,三季度降幅维持在16%左右。2015年1-8月房屋新开工面积95182万平方米,下降16.8%。其中,住宅新开工面积65830万平方米,下降17.9%。新开工同比加速回落,其主要原因还是城市分化加剧,目前大部分二线和几乎所有的三四线城市供应过剩风险并未明显改善,企业投资、开工意愿不强,加之地方政府行政干预开工量;一线和部分二线城市供求指标虽然较佳,但地价持续攀升,获取地块难度加大,使得利润空间快速逼仄,企业开工意愿同样趋于谨慎。

单月走势来看新开工面积表现依然较差,三季度也并没有没有好转的迹象,处于持续低迷阶段。在7月新开工面积同比增速创下新低后,8月新开工面积同比增长为-16.7%,虽然较7月已收窄4.6个百分点,但仍为负两位数增长。其主要原因依然是市场上高库存、企业开工意愿不强所致。预计随着传统销售旺季到来,企业资金回笼,开工信心恢复,新开工降幅或将逐步收窄。


  • 销售面积和金额:触底回升之势明显,市场预期向上

1-8月份,商品房销售面积69675万平方米,同比增长7.2%,增速比1-7月份提高1.1个百分点。在3月销售同比数据触底后,降幅持续收窄,继1-5月销售额同比由负转正后,三季度销售面积同比也迎来正增长,商品房销售面积同比增长3.9%,出现2014年年初以来的首次双正增长,三季度以来,在信贷政策宽松、政策刺激力度加码等综合作用下,销售面积增速延续了6月以来上升回暖的趋势。

三季度商品房销售市场回升的原因,一是前期房地产政策效果显现,特别是部分城市“3•30”政策落地较晚,在政策刺激下,市场回暖预期并未发生根本性转变,购房信心有所恢复;二是随着淡季到来,房地产企业和中介机构适时的优化推盘计划以及策略定价所致。


2015年1-8月商品房销售额48042亿元,增长15.3%,增速提高1.9个百分点。从前三季度走势来看,商品房销售额与销售面积同比增幅曲线渐行渐远,房价上涨压力明显。我们认为,在交易逐步回升情况下,下半年一、二线城市去库存加速,一线城市房价涨速会高于其他城市,二线城市房价止跌反弹。三、四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软,房价相对稳定。


  • 行业预判:四季度保持相对乐观态度

目前经济下行的风险依然存在,保持GDP7%的压力也有增无减,作为国民经济的支柱行业,四季度房地产业的走势也至关重要。如果要确保房地产四季度与去年增速保持一致,甚至为GDP增长贡献力量,还需要国家在四季度再出台一些针对房地产市场的“救市”政策,包括对之前政策的有效落实等等。因此,在稳增长的基调下,行业销售的黄金时期中,对于四季度行业各指标的表现,我们保持相对乐观的态度。

1)四季度房地产开发投资有望好转,全年增速维持在6%左右。房地产市场政策环境在8月持续转好,央行再度开启降息降准周期,利率已经到达2006年以来新低,二套房公积金首付比例下降以及“限外令”的解除都对市场产生正向效应。而随着全国房地产政策的全面宽松,房地产投资预期会好转。目前房地产投资的下降还是受宏观经济整体回落的影响较大。在去库存差不多之后,市场供求关系好转,企业投资意愿将逐步扭转。另外,考虑到去年四季度投资基数比较低,所以今年四季度同比指标也不会太难看,有望得到改善。但整体来看,还是难以出现太大反转,全年房地产开发投资增速预测在6%左右。

2)销售同比增速仍将扩大,全年销售面积或创新高。在政策不断刺激下,传统的“金九银十“销售旺季已经将到来,随着城市供应的放量,购房者观望情绪转淡,房地产销售也将再创新高。一般来看,四季度均为全年成交高峰时期,预计销售面积和销售金额将延续9月份上升趋势,销售同比增速也将继续扩大,预计今年销售面积或将高出2013年13亿万平方米的最高点。但鉴于不同城市供求矛盾突出程度,市场也将出现明显分化,一、二线城市回暖将更加迅速,大多数三、四线城市继续保持现有较为缓慢的去库存阶段。

3)预计新开工面积降幅低位企稳,全年规模将达15亿平方米。8月央行再度开启降息降准,进一步降低企业融资成本,加上“金九银十“带来的市场回暖的预期,企业开工信心将得到提振,也会加大新开工的投入。从房企到位资金来看,开发商到位资金在1-8月环比、同比较前值都有所回升,开发企业资金有所改善,说明企业有足够的资金进行新开工。总体来说,随着各项政策的扶持以及市场回暖的带动下,四季度新开工将会有所好转。预计全年新开工同比下滑幅度在15%左右,全年新开工15亿平方米左右。

4)四季度土地成交将迎回暖,城市分化还将持续。虽然目前行业正处于整体供应过剩的去库存阶段,但对于需求旺盛板块的投资机会,房地产企业还是非常看好,对于南京、苏州等需求旺盛城市的热点区域,企业还是愿意高溢价争夺优质地块,而对于成交热度相对较低的三、四线城市,企业在投资上还是显得较为谨慎。9月开始,在政府供地节奏加快以及企业拿地补仓需求提升的两方面因素下,土地市场将迎来新的一波火热行情。预计全年土地购置面积在25000万平方米左右,同比下滑幅度在25%左右,且多数底价成交仍为常态。

四.城市供求:环比供求齐降,四季度市场有望迎回升

2015年3季度,重点城市商品住宅市场未能延续2季度的回升态势,整体供求环比齐降,尤其是三、四线城市成交环比降幅尤甚。但不可忽视的是,一线城市及南京、武汉等市场表现较好的二线城市,3季度市场表现依然强劲。

  • 新增供应:42城供应同环比下跌,二线城市下降最明显

2季度整体市场的供应回升在3季度并未得到持续,尤其是进入7、8月,重点城市商品住宅供应环比连续下降,同比也不及去年同期。据CRIC监测的42个重点城市来看,7-8月总供应量4853万平方米,环比下降4.5%,同比下降5.4%。而1-8月累积供应面积较2014年同期也下降6.7%。

在我们看来,今年以来供应的持续低位,一方面是“弹药”不足,2014年市场下行,直接拖累房地产开发投资和新开工量大幅锐减,使得今年新增预售项目量减少,再加上去年年底的成交翘尾也消耗了部分有效项目存货;而另一方面还是受市场影响,年初成交环比大幅下滑,直接影响市场信心,使得一季度供应量畸低,再加上7、8月淡季供应的持续低位,很大程度上影响今年总体供应基数,使得1-8月累计供应量较低。

分城市能级来看,一线城市7-8月供应量环比下滑最为明显,这也显示出,在2季度的成交爆发后,一线城市后继新增供应乏力。值得关注的是,今年深圳商品住宅供应井喷,1-8月累计供应面积418万平方米,较2014年大增,创下近年来新高,这也是助推其今年市场火爆的重要原因。而北京受前5月供应畸低影响,整体下滑最为明显,1-8月供应同比2014年下降26.8%。

二线城市中7-8月供应量降多升少,同环比继续下降,1-8月累计供应面积下降最为明显,同比跌幅最大。从具体城市前8月来看,二线城市分化比较突出,宁波、长沙、昆明、福州、大连等风险较高的城市,供应量跌幅较大,累计同比降幅均超30%;而郑州、济南、西安等开发量较大的城市,新增供应依旧强劲,前8月累计供应同比都大幅增长。

值得关注的是,对于市场本就供大于求的三、四线城市来说,7-8月近一半城市供应量环比上升,而1-8月累计新增供应量同比也继续增长,新增供应再创新高。尤其是佛山、东莞、清远、珠海等市,前8月新增商品住宅供应量继续攀高,较2014年同期大幅增长,应谨防进一步激化供求矛盾的风险。


  • 城市成交:三季度整体成交明显降温,三、四线降幅尤甚

成交方面,7月开始成交环比开始下降,而8月降幅进一步扩大,使得3季度整体市场未能延续2季度的上升态势,明显降温。据CRIC监测的全国51个重点城市来看,第3季度成交面积约6812万平方米,环比2季度下降7.0%,同比虽继续大增,但增幅进一步收窄。从前3季度累计成交来看,仍然大大好于去年。

在我们看来,3季度市场明显降温,主要原因有,一者,2季度的市场火爆,使得前期积压的迫切需求得到集中释放,再加上政策效力递减,而近期“首套结清,再买二套公积金首付2成”等新政落地执行较慢,而且接连的降准、降息,并未实质推动信贷层面对房贷的有力支持,很多大中城市二套房贷仍未实质宽松;二者,下半年开始股市巨震,使得支撑改善型产品成交的购买力水平大大降低,中高端改善市场境况尤甚;三者,3季度供应的下降使需求难以充分释放,也对当前成交有所拉低,再加上,在2季度市场火爆提振下,房企信心提升,因而,营销力度有限,鲜有项目推出力度较大的“让利”、“促销”,尤其是一些市场表现较好的城市,房价甚至稳步增长,这也在一定程度上影响成交量的回升。

分城市能级来看,一线城市2季度市场成交暴涨,整体成交量创下自2011年以来的季度最高值,而3季度成交环比虽小幅下降,但从量上来看仍处较高位,且从同比及1-9月累计同比来看,增幅仍大大高于二、三、四线城市,整体表现依旧强劲。从具体城市来看,上海、广州、深圳3季度成交环比跌幅都超过10%,但是,上海3季度成交面积超过360万平方米,月均120万平方米,市场热度仍很高,而深圳虽较2季度高位明显降温,但其成交量仍处近年来较高水平。而特别值得关注的是,北京3季度表现抢眼,同环比皆大增。

二线城市相对更为稳定,3季度成交环比跌幅相对最小,而同比增幅也不及其他各线城市,但从具体城市表现来看,冷热不均,分化较大。南京、武汉等城市继续表现强劲,3季度成交量环比2季度高位继续大幅增长,尤其是南京,在改善性需求及江北新区挂牌提振下,成交量大幅攀升,3季度成交面积近361万平方米,为近年来季度成交新高。而多数城市,3季度市场明显降温,尤其是成都、长沙、福州等,环比降幅都超过20%。

三、四线城市方面,市场表现最不稳定,3季度成交面积跌幅也最大,CRIC监测的31个重点三、四线城市3季度成交面积约1571万平方米,环比大降14.3%,在各线城市中表现最差。尤其是,温州、惠州、莆田等城市,环比更是大降,而在成交明显回落下,势必影响目前三、四线城市的去库存进程。但值得关注的是,大厂、汕头、河源、廊坊等城市环比继续大增,市场表现较好,超出预期。


  • 趋势研判: 4季度整体回升可期,二线城市分化继续加剧

对于4季度市场,一方面,3季度的不温不火,使得不少中小房企业绩承压,这也就意味着,年末将是企业冲业绩的关键时点,也是今年最后一搏的时期,为此,企业必定加大供应,并采取更加多样、积极的策略以求快速出货,提振销售,在二、三、四线城市预计会有一定程度的“让利”、“促销”,对提振成交将大有帮助;

另一方面,去年4季度成交暴涨更多的还是依赖于“930”重磅政策推动,今年再现成交高热的可能性不大,但是在当前经济压力下,4季度房地产市场能否提振对稳定经济十分重要,而目前来看,房地产市场仍未实质回暖,政府在政策面或迎来更大松动,在流动性预期方面,有望继续看到降准、降息政策出台、金融机构的流动性或进一步打开、财政政策支持力度也可能进一步增加。因此,4季度市场整体回升是大概率事件。

但从各能级城市来看,进一步分化趋势也将在所难免。今年以来,市场表现突出的一线城市,4季度成交将稳幅增长,而且整体供不应求的市场状况将进一步突出,尤其是上海、深圳,供求矛盾将进一步加剧,房价也将继续稳步上升。

二线城市分化趋势将更为明显,南京、武汉、杭州等需求旺盛城市,市场热度将进一步延续,成交量或将稳步增长,降价可能性不大;而长春、沈阳、青岛、西安等城市库存压力仍然巨大,下半年仍以去库存为主,短期内难有大的改观,而且为了冲刺业绩,项目或有一定程度的让利和促销。

就三、四线城市来看,3季度下滑明显,4季度整体市场也不容乐观,成交规模难有显著突破。但也应看到,惠州、佛山、东莞等部分区域中心城市及人口、经济吸附力较强的城市去库存进程将稳步推进,成交量或进一步上涨。

五.城市房价:一线领涨加速拉升,四季度仍将继续上行

2015年三季度,国内房价持续回升,一线城市更是持续领涨。得益于政策面利好的不断落地,以及信贷持续放宽所带来的资金面支持,市场供需双方的信心得到了进一步提振,楼市走势也正式进入了量升价涨的阶段。对于四季度房价走势,我们认为房价上涨速度或有所放缓,但在市场回暖趋势不变的大前提下,持续上升的势头还是不会发生根本性改变。

  • 全国房价指数:年内先跌后涨,三季度上涨速度明显加快

2015年前三季度,中国城市住房(一手房)价格288指数(以下简称价格指数)先跌后涨,一季度房价延续2014年走势持续下跌,二季度在市场成交回暖的支撑下逐步企稳,三季度涨幅明显加快,价格指数连续两个月环比增幅超过0.4%,同比指标也终于在8月底结束了连续8个月的负增长,房价指数较去年同期上涨了0.07%。国家统计局公布的70大中城市房价指数(此处指新建商品住宅)走势亦是如此,7、8两月房价综合指数持续上升,房价环比上涨的城市个数也在逐月加多,8月份商品住宅价格环比上涨的城市达到35个,为近一年以来最高。

值得注意的是,虽然市场在7、8月份成交表现略有下滑,但房价指数却一再加速上行,我们认为这主要来自于三方面原因,其一,暑期市场的成交回调,更多的还是应该视为淡季影响,三季度以来成交量同比增幅依然处于高位,行业回暖趋势并未发生根本性改变;其二,在政策指向没有发生变化、信贷环境依然趋宽的情况下,消费者对于房价上涨还是予以坚定信心;其三,近期资本市场波动较大,使得大部分高净值人士目光重回楼市,豪宅市场的向好也为房价继续上升注入了更多动力。

  • 各线城市住宅价格:一线城市房价领涨,三线城市仍未全面止跌

联系成交表现来看,今年前三季度主要城市房价涨跌参半,整体来看价格已经基本企稳,三季度以来更是节节攀升,大多数城市房价在三季度实现了同比上涨。一线城市方面,北京、广州表现相对稳定,前三季度房价同比变化不大;上海、深圳房价快速上涨,其中深圳房价更是一涨再涨,直到三季度也未止住上行势头,销售均价环比二季度上涨22%,这一方面是受到深圳成交放量、购房者信心上升推动,另一方面也与三季度以来深圳豪宅市场成交占比上升有关。

二线城市方面,大部分城市均在三季度实现了房价同比上涨。武汉、南京、郑州等需求旺盛、且前期房价调整较深的城市,同比来看前三季度房价均现快速上涨;南昌、济南、成都等需求较强,但供应压力略大的城市,房价指标也在三季度实现了止跌回稳;而杭州、宁波等经济基本面较好、库存压力较大的城市,在经历了二季度以来的成交调整之后,供需双方信心得到了恢复,前三季度成交价格也实现了同比上涨。

但三线城市方面,目前房价走势还是跌多于涨。仅东莞、汕头等少部分城市前三季度房价高于去年同期,大多数城市前三季度房价还是低于去年同期,南通、泰州、江门等市更是大幅下跌,直到第三季度仍然未见好转。由此来看,今年二季度以来的消费者价格预期回升,更多的还是体现在一、二线城市上,三线城市房价仍然积重难涨。


  • 房价预判:四季度增速或有所放缓,但上涨势头不会改变

目前房地产价格趋势虽已现稳步上涨势头,但对于三、四线城市而言,受限于供应过剩、需求疲软等客观因素,四季度房价仍然难现全面上涨;并且就一、二线城市来看,目前大多数城市房价已经来到了较高位置,前期积压的购房需求也已在二季度以来的回暖中得到了释放,继续快速上涨的可能性不大。因此我们认为四季度房价增速或将有所放缓。

但是从市场层面来看,基于以下三点有利因素,房价在四季度持续上涨的基本面仍然不会改变:

其一,近半年房价的上涨更应视为补涨,据CRIC测算,目前288房价指数还没有达到2014年年初的高点,全国层面来看房价仍有一定上涨空间;

其二,在持续放宽的信贷政策和各项政策利好作用下,目前消费者购房信心趋于积极,尤其是降息、公积金首付比例下调等政策的推出,促升了大量原本处于犹豫的首置群体购房意愿。据CRIC调研问卷统计,3季度消费者信心指数也依旧在持续上升。

其三,则是与房企越来越注重利润有关,随着房地产行业成熟度不断提升,高回报的投资机会越来越少,房企也越来越重视项目的盈利空间,因此我们认为,即便是在“营销大战”的四季度,房企在价格折扣方面也会表现得更为理性,一味降价求去化的现象不太可能出现。

=====未完待续=====


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《2015年三季度房地产市场十大热点剖析与预判完整内容导览

重点提要

一、行业环境:实体经济增长缓慢,楼市刺激政策持续加码

1、宏观经济:内外需不振,“保增长”压力不小

2、政府救市:中央继续降低购房限制门槛,地方加快前期政策落地实施

3、经济增长困局下,房地产业面临转型和模式创新双重机遇与挑战

二、信贷环境:资金面维持宽松,公积金政策或将多有创新

1、信贷现状:信贷环境保持宽松,但刺激作用效用递减

2、信贷预期:利率优惠提升空间有限,公积金将多方“创新”

三、行业宏观:三季度表现不容乐观,四季度有望筑底企稳

1、开发投资:房地产开发投资持续探底,四季度有望低位企稳

2、新开工:企业开发信心不足,房屋新开工增幅加速回落

3、销售面积和金额:触底回升之势明显,市场预期向上

4、行业预判:四季度保持相对乐观态度

四、城市供求:环比供求齐降,四季度市场有望迎回升

1、新增供应:42城供应同环比下跌,二线城市下降最明显

2、城市成交:三季度整体成交明显降温,三、四线降幅尤甚

3、趋势研判: 4季度整体回升可期,二线城市分化继续加剧

五、城市房价:一线领涨加速拉升,四季度仍将继续上行

1、全国房价指数:年内先跌后涨,三季度上涨速度明显加快

2、各线城市住宅价格:一线城市房价领涨,三线城市仍未全面止跌

3、房价预判:四季度增速或有所放缓,但上涨势头不会改变

六、城市库存:去化压力持续走低,分化特征仍显著

1、供求和库存:三季度供求基本平衡,库存量不断走低

2、库存预判:城市分化特征愈显著,供求结构有望继续优化

七、需求结构:刚需成交占比提升,改善需求成主力,高端占比走低

1、三房户型成交主力地位不改,二房成交占比持续下滑

2、大户型产品成交占比下滑,小户型项目占比相应上升

3、高端改善需求过度透支,刚需型产品占比有望提升

八、项目营销:利好区域项目最受关注,定向导客为O2O营销卖点

1、三季度市场总体趋稳,利好区域项目最受关注

2、总体让利不及上半年,定向导客为O2O营销卖点

九、土地市场:土地市场热度攀升,四季度成交继续上行

1、土地市场明显回暖,三季度成交环比上涨近4成

2、四季度有望实现量价齐升,城市分化仍将继续

十、企业表现:业绩完成总体良好,三季度拿地总量提升

1、业绩完成情况总体良好,部分房企目标未达五成

2、三季度房企投资意愿提升,拿地成本普遍增加

3、行业竞争不断加剧,房企转型步伐继续迈进


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