国企改革框架下国资房企重组整合四大方向
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文/克而瑞研究中心 房玲、蔡建林
9月24日，《国务院关于国有企业发展混合所有制经济的意见》发布，《意见》明确了混合所有制改革的基本原则，要求分类、分层推进国有企业混合所有制改革，并鼓励各类资本参与国有企业混合所有制改革。这是国企改革顶层设计——《中共中央国务院关于深化国有企业改革的指导意见》9月13日正式发布后的第二个配套文件。
国有企业改革逐渐进入深水区，在此框架下，房地产作为充分竞争行业，侧重于改制、股权多元化、整体上市、考核经营业绩等改革要点，那么国资房企的改革将会怎么进行？我们认为，在业务发展和重组整合方面，主要有以下四大方向：
适时清理退出地产业务，转向更优业务领域
改革意见指出，要优化国有资本重点投资方向和领域，更多向关系国家安全、国民经济命脉等关键领域集中，向前瞻性战略性产业集中，向具有核心竞争力的优势企业集中。同时要清理退出一批、重组整合一批、创新发展一批，并鼓励加快处置低效无效资产，支持企业依法合规通过证券交易产权交易等资本市场，以市场公允价格处置企业资产，实现国有资本形态转换，变现的国有资本用于更需要的领域和行业。
目前房地产行业已经进入调整期，过去粗放式经营难以为继，大型房企、品牌房企在行业调整中的优势更加明显，资源汇聚能力也更强。一部分国资房企（央企及下属子公司、地方国企及下属子公司）的地产业务发展停滞不前，甚至面临亏损局面。在国企改革框架下，为使得国有资本发挥更大的效益，可选择向集团内更具竞争力的业务进行转移，也可转而探索其他前瞻性战略性的产业。对于地产业务资产的处理可以在公开市场挂牌转让，也可以以市场公允价格出售给其他实力房企。
重组整合集团内分散的地产业务，实现板块整体上市
一大部分国资房企所属的企业集团往往是多元业务，其中有完全竞争行业的业务（属于商业一类），也有不少业务属于涉及国家安全、国民经济命脉的重要行业（属于商业二类），如基础设施投资建设领域、资源矿产行业、国防军工等。在过去发展的过程中，同一集团内部不同板块或多或少涉及了土地资源和地产业务。因此，推动集团内部同类业务进行重组整合，以做大做强成为国企改革的另一大重要任务和重要方向。
在具体的重组整合中，对于集团内部无房地产上市平台的，可将内部地产业务整合后借壳上市或进行IPO，其中集团主业属于商业一类的可跟随集团公司（母公司）进行整体上市，集团主业属于商业二类的可将地产板块单独上市或打包其他完全竞争类业务一起上市。
对于拥有房地产上市平台的企业集团，可以以旗下上市房企为平台将地产资源注入，实现集团内部地产业务的整合和板块整体上市，保持上市房企地产主业的突出和竞争力（保利集团旗下保利地产和保利置业属于该类型的特殊情况）。也可以将地产业务和地产相关业务打包重组，进行整体上市，如招商地产与母公司招商局蛇口控股的重组再上市。
同一国有资本运营平台下地产业务重组整合
如上文所提及，改革意见指出，要优化国有资本重点投资方向和领域，向具有核心竞争力的优势企业集中，并要求发挥国有资本投资、运营公司的作用，清理退出一批、重组整合一批、创新发展一批国有企业。对于各地国资委而言，重组整合旗下同类业务，实现国有资本对优势企业的集中支持以做强做大，便是一大重要任务。
从房地产行业的角度来看，目前各地国资委下属的地产业务较为分散，经营情况或业绩平平，或良莠不齐。不少地方国资委存在旗下不同房企同一市场同业竞争的问题，资源浪费情况较为普遍。因此，重组整合分散的地产业务，实现资源向优势国企房企的集中，以发挥国有资本更大经济效益，成为地方国资房企改革的一大方向。比如深圳国资体系的房地产平台则较为分散，深圳国资委直接或间接控股的上市房企就有7家，包括深深房（000029）、深物业（000011）、沙河股份（000014）、深圳控股（00604.HK）、深振业（000006）和深圳天健集团（000090），然而却没有一家能够进入主流房企行列，未来进一步重组整合，将资源、资本向如深振业的较优房企集中，或将成为可能。
同一国有资本运营平台下地产业务重组整合
改革意见提出，鼓励国有企业通过投资入股、联合投资、重组等多种方式，与非国有企业进行股权融合、战略合作、资源整合。也鼓励非国有资本投资主体通过出资入股、收购股权、认购可转债、股权置换等多种方式，参与国有企业改制重组或国有控股上市公司增资扩股以及企业经营管理。虽然国企改革已经进行很长一段时间，不少国企尤其是竞争业务领域的国企已经逐步市场化，然而确实也存在不少国企的改革停滞，问题仍然突出，机制依然不活，竞争力依然不强。
在此框架下，拥有一定资金实力和政商关系资源的国资房企与拥有市场化运作能力的民营房企，完全有合作和重组整合的可能。具体来看，可以有以下几种方式：其一，项目层面合作，联合拿地、联合投资开发地产项目，比如浙江交投就在浙江产权交易中心将旗下子公司临安金基房地产开发有限公司（青山湖项目，即绿城•桃李春风）51%转让项目给绿城。其二，参控股乃至重组整合民营房企，比如中交入股绿城成为单一最大股东，不排除还有进一步重组整合绿城的可能。其三，国资房企引入实力民营房企入股，乃至参与经营管理，这种情况目前较为少见，不过随着国企改革的推进，不排除将会越来越多。
国资房企混合所有制改革可以有效激活国企的机制，更好推进市场化管理和运作，提升房企的竞争力。总体而言，在上述几种重组整合中，非国有资本均可参与，而最终能在重组整合后实现整体上市将是较优的结果。
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