起底长地四千亿资产包：李嘉诚跑不了？！
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文/克而瑞研究中心 朱一鸣、李姝婧
今年初，长实与和黄重组后，拆分成长和、长地两家公司，并将注册地的由香港迁往了开曼岛和百慕大群岛；一时间舆论沸腾，呼吁“别让李嘉诚跑了”。 很快李嘉诚发文回应，自己只是一个商人，不偏不倚的做生意，并不存在“逃跑”这一说。
近年来撤出内地抄底欧洲是出于资产收益率的考虑
早在2010年李氏家族就已经开始购买欧洲资产，至今总金额达到3627亿港元，投资行业可粗略划分为：电信、基础设施建设、能源行业和港口等；而从2013年开始至今，李氏家族大规模抛售中国资产，总金额达1517亿港元，其中内地与香港资产占比分别为48.2%和51.8%。这主要是因为，内地房地产行业的利润率持续下滑，资产收益率下降以及人民币贬值的预期。
没有任何一个行业能长久保持稳定的高利润率，房地产行业也是。细数李氏家族变卖的“家当”，多以内地房地产项目为主，其中，不乏“北上广”等有地标性质的商业、办公楼；而在海外购买的资产包括基建、电讯、能源等行业；不难嗅出与内地房地产竞争激烈、利润下滑的现状相比，抄底欧洲其他行业对李嘉诚更有诱惑力。
重组后如何撬动内地市场是关键
那么，即使频繁的出售房地产项目，李嘉诚就真的“绝迹”于中国地产“江湖”吗？
重组拆分后，长和系原有的地产业务全部注入长地集团，从5月份公布的投资简报上来看，房地产的物业估值达4201亿港元（约合3400亿人民币），处于港资房企之首。这一数字足以说明，房地产仍是李氏家族很大一块资产。与其渲染“卖掉”的资产，不如来探讨，长地是否仍是李超人的“摇钱树”？未来将何去何从？
4201亿存货估值中，内地以开发物业为主，香港以持有物业为主
内地资产包开发物业估值1314亿港元，占比高达95%，待销售建筑面积为1970万平方米；而持有型物业因为从2013年开始被大量抛售，估值仅剩71亿港元，占比5%。
香港资产包持有物业总估值1817亿港元，占比68%，主要包括写字楼、零售和工业物业、车位及酒店等租赁。而从2012年到2014年，长实和和黄持有物业出租率达95%以上。
2015年前6月和2014年前6月运营数据显示，香港地区收益贡献率都在70%以上
对比长地2013年和2014年上半年营业额与收益，不难发现香港地区始终占大头，两年均超70%，而内地与其他地区占比总和未超30%；各区域营业额增速上，以新加坡为代表的海外地区，因为基数小增速最快。
值得注意的是，2014年上半年内地房地产的营业额与收益占比同比上升了8个百分点，这表明，李氏家族的撤出，并没有降低内地市场对于长地的重要性。
资产质量优良，但运营模式上还需要下功夫
对于长地来说，内地资产的规模仍不算小，资产质量优良。关键还是如何找到切实的运营模式，提升在内地的竞争实力。
土地储备方面，以竞争激烈的二线城市为主
当前，长地集团土地储备总额为1580万平方米，香港为80万平方米，内地为1450万平方米，海外为50万平方米。其中，内地的布局以二线城市为主，物业面积为1970万平方米，超过百万平方米的城市有5个，其中成都195.6万平方米、重庆440.16万平方米、广州100.78万平方米、东莞147.52万平方米，大连126.11万平方米，总计1017万平方米，占比达51.3%；同时，在江门、佛山、惠州、中山及深圳等地也有土地储备。
现有土储结构来看，经济、产业、人口发展中的二线城市占绝大部分，虽然潜在购房需求旺盛，但内地品牌房企聚集，地缘竞争激烈，购房者理性；长地集团握有大量二线土储，决定了未来内地市场仍有获利空间，但要在竞争中脱颖而出，也需“真本领”。
运营方面，持有物业增加企业收入多元化
持续稳定的现金流是反映房企经营情况的关键指标，一方面，长地亟需加快开发物业的去化，帮助资金回流，降低企业财务成本。另一方面，长地拥有大量的持有物业是优势，通过出售或房产基金，使得企业收入多元化；李嘉诚通过大量抛售内地一线城市核心区域商业、办公项目，迅速、高价套现；例如广州的西城都会商业部分，出租率低，出售后获得4.93亿港元；同样上海东方汇经中心以71.6亿，出售套现将有18.39亿港元；同时，长地持有物业得益于香港资本市场对REITs的开放，可实现企业轻资产化。
开发模式方面，“慢动工、慢开发、慢销售”模式无法延续
通常中型体量的住宅项目从拿地到清盘，内地房企开发速度控制在2-3年，剩余存货的滞销，会增大企业的运营负担，摊薄项目利润。与内地房企追求速度相悖，早期“慢”、拖长工期是长和系地产开发的关键词。
其中，广州黄沙地块为代表，从取得地块到销售，期间搁置11年；同样的例子并不少见，上海古北新区的御翠豪庭花费7年的时间；普陀真如副中心，土地2006年取得，全数开发完毕后，要等到2018年；而相比起囤地带来巨额的土地升值受益，仅缴纳“九牛一毛”的土地闲置费。这种以一线重点城市作为依托，通过土地升值获取巨大收益的模式已无法延续。因此，对于长地来说，改变原先的固有开发模式，适应新形势环境，兼顾速度、利润及风险才能够赢得市场。
即使李嘉诚投资重心变了，但长地作为房企，还需要下“硬功夫”！
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