月报｜4月热点一二线成交锐减23%，苏州合肥等地市疯狂占榜首
文/克而瑞研究中心
2015年4月热度有所回落，未能延续上月火热行情。供应方面，各线城市重点城市商品住宅皆环比上涨；成交方面未能延续3月市场热度，大多数城市成交下滑，但依然高于去年月平均水平。
经过一季度供应低迷之后，4月份全国各城市迎来了供应的集中爆发。4月重点城市商品住宅供应量同、环比涨幅分别为18%和14%，分城市能级来看，4月一线城市商品住宅供应量为325万平方米，整体较上月增加32%。二三线城市整体供应为2308万平方米，同、环比皆上涨，大部分城市均迎来了供应的集中放量，也为即将到来的小长假备好充足货源。但值得注意的是，宁波、青岛、贵阳同、环比皆下滑，原因是三个城市供应量主要集中在3月。在3月份市场火热的带动下，不少房企选择在4月加大供应量，而五月随着小长假的到来以及市场向上预期暂未改变，预计接下来一个月供应仍能保持现有的推案节奏。
在市场迎来火热的“金三”之后，市场热度有所下降。重点城市商品住宅成交4004万平方米，环比下降9%。但总体向上的势头并未发生转变，32个重点城市较去年同期仍上涨46%。
分城市能级看，一线城市整体表现较差，成交量环比下跌21%。其中北京表现亮眼，成交环比上涨88%，同比更是大涨162%。而上海、深圳，则由于严厉的新政导致成交迅速下滑，上海成交较上月几乎腰斩，深圳也下跌近4成，且两城成交均不及2015年月平均值。
二三线城市成交环比微跌7%，但好于去年同期。武汉、天津、重庆依然保持在200万方以上，而长春、厦门、福州也较此前有了明显增长。从4月成交来看，第一，热门城市分化明显。天津、南京、厦门成交同环比上涨，而苏州、杭州、成都均有不同程度下滑；第二，高库存城市延续上涨态势，沈阳、西安、长春均环比上涨；第三，青岛、福州、南昌等新热点城市异军突起，尤其是青岛，本月成交高达209万平方米，同、环比分别上涨152%和31%。
2016年4月，中国城市住房（一手房）价格288指数为1157.1点，指数较上月上升17.3点，环比上涨1.52%，涨幅较上月扩大0.37个百分点，同比涨幅扩大至7.17%。
分城市能级来看，一线城市稳房价新政均取得了一定成效，上海、深圳房价环比涨幅均有所回落，过热的市场有所降温。但基于市场整体供不应求的格局没有改变，房价仍然处于较快上涨的阶段，一线城市2.35%的算术平均涨幅，也远远领先于全国房价上涨速度。
4月，由于供应上涨、成交下降，大部分城市供求压力得到缓解，近八成城市供求比较上月增加，其中多数城市供求接近平衡，值得注意的是上海、深圳本月成交大跌，供求比回归到1之上，而北京、青岛因供求齐涨，供求比已经降至0.3左右。
本月市场成交量略有下滑，但仍保持在去年平均水平，多数重点城市库存压力继续下滑，仅6个城市库存环比上升。其中北京、青岛库存下降幅度较大，环比降幅均在10%左右，而上海、深圳、广州等城市库存环比上升。
消化周期来看，本月重点城市商品住宅去化周期环比走势跌多涨少，同比来看，仅深圳消化周期与去年同期基本持平，其余城市全部下降。在成交持续增长的带动下，西安、沈阳、长春等高库存城市的库存压力持续改善，消化周期较上月下降。此外，南京、武汉、合肥等城市消化周期依旧不足5个月，供不应求状况显著。上海、深圳、苏州等热门城市消化周期较上月有所攀升，尤其是深圳，消化周期同、环比皆上涨，4月消化周期为11.3个月，随着成交不断下滑，未来市场势必面临更多不确定因素。
从价格段成交结构来看，本月三个城市中高档及以上产品成交占比全面回落，而中低档、中档产品成交占比均有不同程度的回升。
面积段成交结构来看，小户型产品成交占比全面回升，北京通州区大热推升小户型成交占比。其中上海表现最为显著，自2015年上海市政府要求增加中小套型供应以来，市场供应结构有所转变，销冠项目中也越来越多的出现中小户型项目的身影。
2016年4月，在楼市继续上行的情况下，土地市场仍处于下行通道，成交量再度大幅度下降。CRIC监测的300城经营性土地共成交247幅，环比下跌18%；成交建筑面积为2214万平方米，环比下降23%；成交金额1043亿元，环比上涨11%。同比来看，成交情况远好于去年同期，成交建筑面积和成交幅数同比分别上涨47.8%和25.4%。相对于成交规模，成交价格同比涨幅更高，成交金额和成交楼板价分别上涨113.6%和44.6%。值得一提的是，本月成交溢价率再创历史新高，达65.74%；环比上涨了25.81个百分点，同比上涨了44.85个百分点。
4月，各能级城市土地成交规模较上个月均有不同程度的下降。其中一线和三四线城市降幅分别高达94%和52%。同比来看，一线城市同比下降98%，二线和三四线城市成交规模高于去年同期水平，涨幅分别为80%和25%。
具体来看，本月一线城市中仅上海宝山成交了一宗动拆迁用地，总建筑面积为3.67万平方米，其余城市无土地成交，占总成交面积不足1%。
本月多数二线热点城市土拍市场大热，苏州、厦门、南京和合肥整体溢价率均在100%以上。热点二线城市土地热度攀升的原因有三：第一，一线城市无土地供应，且地价较高；第二，热点二线城市2015年房价逐月攀升，根据国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅价格指数来看，截止3月，南京和厦门的房价均已连续上涨了13个月；第三，过去几个月热点城市的楼市去化极快，在土地供应不足的情况下，房企手中的存量已然不多，拿地势在必行。
本文分享自『2016年4月全国市场简报8P』
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