靠租赁刺激投资需求，能是去库存一味“灵药”吗
小Q导读：
“全民去库存”效果不彰，迫切需要新手段！靠“租赁”渠道会不会奏效？
文／克而瑞研究中心 杨科伟 谢杨春
5月4日，国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。支持企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务、鼓励个人依法出租自有住房、允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
在全民去库存而效果不彰的背景下，开展“租售并举”，靠“租赁”渠道真能起到去库存的效果吗？
购房刺激政策未取得显著效果，迫切需要另一种新手段去库存
多数二线和三四线楼市去库存进行一载有余，但国家统计局数据显示，到2016年一季度末全国商品房待售面积仍达7.3亿平方米，同比增幅13.1%，加之在建施工面积61.8亿平方米，可预见未来库存量仍将长期高位运行，去库存的任务仍将任重道远。
另一方面，在政策强力刺激下，当前市场分化严重，国家统计局数据一季度商品房销售金额54%的增幅远高于销售面积33%的增幅，足以说明销售主要集中在房价较高的一线和二线城市，而需要去库存的三、四线城市成交并无显著起色。
由此可见，在此前政策频繁刺激之下，去库存并未取得阶段性胜利，当前仍处在“攻坚期”，需要通过一些新的方式、新的手段继续去库存。
我国目前流动人口在2亿以上，且流动人口的居留稳定性增强，围绕这些人口产生的租赁市场发展潜力巨大；另外，长远来看，未来需要解决3亿人进城住房问题，发展租赁市场将对这些外来务工人员起到周转、过度和保障的作用。综上所述，发展和培育租赁市场是去库存新的思路、新的出路。
短期刺激投资购房，鼓励盘活空置房、化投机需求为长期持有来减少二手供应
发展租赁市场、实行购租并举来达到去库存目的，逻辑上的确也存在合理性。
第一，通过破除制度障碍甚至政策倾斜，诸如公租房货币化、优惠补贴等，吸引部分无房居民买房用以出租，这部分投资需求的释放达到去库存；
第二，通过盘活居民存量空置房，使原本闲置房屋进行出租，以租金收益引导持有而降低二手市场抛售可能性；
第三，引导原本的短期投机行为转变为长期投资，拉长交易周期，减少市场二手房供应，降低二手房市场抛售对新房市场的冲击，间接推动新房的去化。
租房需求集中在一、二线，三四线仍是库存与需求严重错配，政策效果堪忧
表面上看，发展租赁市场似乎能成为去库存手段的有益补充，但对最终效果，我们认为并不会起到决定性作用。住房需求一定和人口流向密切相关，当前流动人口往一线和部分二线城市导入的趋势没有变化、三四线仍以人口净流出为主。正基于此，无论是购房需求还是租赁需求当前仍主要集中在一线和部分经济发展良好、外来人口流入的二线城市，而真正库存较高的三四线城市并没有太多有效需求。
另外，虽然一线城市和二线城市租赁需求旺盛，似乎租赁市场在破除制度障碍甚至政策优惠可以吸引大量“购买—租赁”的投资需求释放，但这类城市房价高、租金低导致的投资回报率普遍偏低，所以对投资需求吸引力并不大。整体来看，这样的手段对去库存不会有显著效果。
商业转住房租赁亮点十足，未来将催生更多公寓型产品入市
尽管实际效果来看，发展租赁市场短期内不会对去库存起到至关重要的作用。但此次出台的举措中仍不乏亮点。尤其是允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，针对商业库存大的问题“对症下药”，可有效缓解库存高企之下结构性过剩的局面，对化解商业地产的风险意义颇大。从统计局数据可以看出，近年来商业库存风险不断加剧，截止今年3月末已经达到1.5亿平方米，同比增长25%，当前市场供大于求现象严重。
另外，发展和培育租赁市场还催生了市场新产品的诞生，如此前长租公寓、蘑菇公寓等，在目前行业变革大环境下，未来或将有更多公寓型产品入市，对于企业来说，或为其转型以及专业化租赁企业提供发展商机。
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