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深度|热点城市土地逢拍必地王的魔咒怎么破

2016-05-14 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

限购政策之后,热点城市依旧地王频出,破解此困局的奥秘何在?



文/克而瑞研究中心  杨科伟 柏品慧

昨天,沪九条首场土拍竞争异常激烈,奉贤南桥新城诞生新的单价地王,松江泗泾板块更是两度刷新单价地王纪录,为何在上海最严限购令的作用下,土地市场依旧火热?不单是上海,近期市场销售火热的城市无一例外的土地市场逢拍必出地王,如此状况何时、何法可以破解?

投资价值认知严重趋同,热点城市政策收紧仍难阻土地市场火热

今年以来,重点一二线城市逐渐开始收紧调控政策,且有进一步加剧的趋势。譬如上海、深圳相继加码限购政策,南京步苏州后尘下发限涨令,不仅备案阶段更加严苛,而且实行区间调控,进一步加大了高端盘的调控力度。不过,热点城市土地市场持续火热,由于4月一线城市仅上海宝山区大场镇成交了一宗动迁宅地,全国经营性土地成交单价排名前十地块全部来自于二线城市,其中苏州共计6宗地入围。更为重要的是,4月以苏州、南京、合肥和厦门为代表的热门二线城市,土地溢价率分别为195%、128%、241%和138%,土地市场热度可见一斑。

值得一提的是,新出让地块体量中等偏小,单价排名前十地块建面均在20万方左右,并有多宗地建面低于10万方,说明地方政府严控单宗地块体量,甚至不惜将部分大体量地块分割出让,这在一定程度上加剧了重点一二线城市土地市场竞争。

主要原因有以下两点:一方面,强二线城市房地产市场量价齐升,苏州、南京、合肥、厦门等多市房价涨幅稳居市场前列,楼市量价走势仍将稳中有升;另一方面,在楼市步入白银时代的大背景下,房企投资方向逐渐趋同,重点聚焦一线及强二线城市,土地供应量难以匹配企业投资需求,“僧多肉少”直接造成了强二线城市逢土拍必出地王的尴尬局面。



要在集中度近50%的行业求存,中型房企为拼规模拿地最激进

1-4月,典型企业拿地销售比排名靠前的企业除千亿房企之外,不乏融创、绿城这类拿地方式较为激进的企业,并且闽系房企成功“突围”,泰禾、金科双双进入榜单前十名,泰禾前4月豪掷85亿在北京、苏州等市摘得多宗热门地块,拿地销售比高居榜首。囿于重点一、二线城市土地市场竞争过于激烈,屡有地块拍出100%以上的高溢价率,留给企业的利润空间着实有限,土拍市场出现一个显著特征:大型房企不愿拿,小型房企不敢拿,中型房企闭眼拿。

大型房企不在意“一城一池”之得失,因为城市布局更为广泛,不会为了单方面的业绩指标牺牲企业的利润率水平;小型房企资金实力有限,单项目周转不畅便可能决定企业的生死,控制土地成本、避拿地王成小型企业回避投资风险的不二法门;在当前行业集中度超过50%的情况下,要在激烈竞争环境中求存,中型房企冲业绩、拼规模的动力最强劲,往往会不惜投入重金也要布局重点一、二线城市,并且愿意牺牲一部分利润,以求业绩规模能够更上一个新的台阶,以品牌和规模扩张应对愈演愈烈的行业兼并重组,在集中度提升的大潮中寻得发展空间。




综上所述,虽然重点一、二线城市调控政策渐趋收紧,但地王频出、面粉贵过面包的现象时有发生,明显与当前房地产市场平稳健康发展相悖。

我们认为可以在3个方面着力,破解热点城市土拍逢拍必出地王的困局。首当其冲的是土地供应端三管齐下,增加土地供应。根据市场销售情势及时调整新增住宅建设用地指标,另一方面要积极盘活存量土地,允许商办、工业用地改变土地利用属性;对已出让土地严格把控土地开工、竣工时间周期,杜绝囤地。如此一来,便在源头端缓解热门城市土地市场供不应求的现状;其次,调控政策要有稳定性和可预见性,才能稳定房地产市场预期,调控政策切忌朝令夕改;再次,因城施策,调整土地拍卖制度,譬如推行商品房现售、适当增加土地竞标方式多样化如带设计方案拍卖、在溢价率达到一定标准不再向上竞价改为竞拍保障房面积等方式,有序引导高热的土地市场逐渐回归理性。


-END-


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