深度｜热点城市土地逢拍必地王的魔咒怎么破
小Q导读：
限购政策之后，热点城市依旧地王频出，破解此困局的奥秘何在？
文／克而瑞研究中心 杨科伟 柏品慧
昨天，沪九条首场土拍竞争异常激烈，奉贤南桥新城诞生新的单价地王，松江泗泾板块更是两度刷新单价地王纪录，为何在上海最严限购令的作用下，土地市场依旧火热？不单是上海,近期市场销售火热的城市无一例外的土地市场逢拍必出地王，如此状况何时、何法可以破解？
投资价值认知严重趋同，热点城市政策收紧仍难阻土地市场火热
今年以来，重点一二线城市逐渐开始收紧调控政策，且有进一步加剧的趋势。譬如上海、深圳相继加码限购政策，南京步苏州后尘下发限涨令，不仅备案阶段更加严苛，而且实行区间调控，进一步加大了高端盘的调控力度。不过，热点城市土地市场持续火热，由于4月一线城市仅上海宝山区大场镇成交了一宗动迁宅地，全国经营性土地成交单价排名前十地块全部来自于二线城市，其中苏州共计6宗地入围。更为重要的是，4月以苏州、南京、合肥和厦门为代表的热门二线城市，土地溢价率分别为195%、128%、241%和138%，土地市场热度可见一斑。
值得一提的是，新出让地块体量中等偏小，单价排名前十地块建面均在20万方左右，并有多宗地建面低于10万方，说明地方政府严控单宗地块体量，甚至不惜将部分大体量地块分割出让，这在一定程度上加剧了重点一二线城市土地市场竞争。
主要原因有以下两点：一方面，强二线城市房地产市场量价齐升，苏州、南京、合肥、厦门等多市房价涨幅稳居市场前列，楼市量价走势仍将稳中有升；另一方面，在楼市步入白银时代的大背景下，房企投资方向逐渐趋同，重点聚焦一线及强二线城市，土地供应量难以匹配企业投资需求，“僧多肉少”直接造成了强二线城市逢土拍必出地王的尴尬局面。
要在集中度近50%的行业求存，中型房企为拼规模拿地最激进
1-4月，典型企业拿地销售比排名靠前的企业除千亿房企之外，不乏融创、绿城这类拿地方式较为激进的企业，并且闽系房企成功“突围”，泰禾、金科双双进入榜单前十名，泰禾前4月豪掷85亿在北京、苏州等市摘得多宗热门地块，拿地销售比高居榜首。囿于重点一、二线城市土地市场竞争过于激烈，屡有地块拍出100%以上的高溢价率，留给企业的利润空间着实有限，土拍市场出现一个显著特征：大型房企不愿拿，小型房企不敢拿，中型房企闭眼拿。
大型房企不在意“一城一池”之得失，因为城市布局更为广泛，不会为了单方面的业绩指标牺牲企业的利润率水平；小型房企资金实力有限，单项目周转不畅便可能决定企业的生死，控制土地成本、避拿地王成小型企业回避投资风险的不二法门；在当前行业集中度超过50%的情况下，要在激烈竞争环境中求存，中型房企冲业绩、拼规模的动力最强劲，往往会不惜投入重金也要布局重点一、二线城市，并且愿意牺牲一部分利润，以求业绩规模能够更上一个新的台阶，以品牌和规模扩张应对愈演愈烈的行业兼并重组，在集中度提升的大潮中寻得发展空间。
综上所述，虽然重点一、二线城市调控政策渐趋收紧，但地王频出、面粉贵过面包的现象时有发生，明显与当前房地产市场平稳健康发展相悖。
我们认为可以在3个方面着力，破解热点城市土拍逢拍必出地王的困局。首当其冲的是土地供应端三管齐下，增加土地供应。根据市场销售情势及时调整新增住宅建设用地指标，另一方面要积极盘活存量土地，允许商办、工业用地改变土地利用属性；对已出让土地严格把控土地开工、竣工时间周期，杜绝囤地。如此一来，便在源头端缓解热门城市土地市场供不应求的现状；其次，调控政策要有稳定性和可预见性，才能稳定房地产市场预期，调控政策切忌朝令夕改；再次，因城施策，调整土地拍卖制度，譬如推行商品房现售、适当增加土地竞标方式多样化如带设计方案拍卖、在溢价率达到一定标准不再向上竞价改为竞拍保障房面积等方式，有序引导高热的土地市场逐渐回归理性。
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