世茂88亿地王豪赌，逆袭or深陷？
小Q导读：
许公子亲临土拍现场，不惜血本88亿豪赌地王。
文／克而瑞研究中心 房玲 俞倩倩
2016年5月13日下午，南京土拍市场可谓火热，拍卖7宗地块共吸金200多亿，其中最令人瞩目的要属世茂88亿拿下建邺区河西北部江东5号的2016G11地块，溢价率达114.6%，一举刷新了南京的总价地王。近年来，世茂在土地市场鲜有动作，销售也算平平，此次“不惜血本”，而且许公子亲临土拍现场，对此地块也可谓势在必得，世茂的这场拿地豪赌，究竟意欲何为？
面对业绩瓶颈、利润率下滑，内忧外困的世茂亟待突破
2016年3月30日，世茂在香港发布了其2015年业绩报告，令人咋舌的是，在市场一片向好、其他房企高歌猛进的时候，世茂2015年全年销售金额仅为670.4亿元，较2014年同比下降了4.5%，目标完成率只达到93%，2016年目标初步定为670亿元，也与2015年持平。以世茂2016年前4月的销售额来看，也不过171.6亿元，增长幅度甚微。而与此同时那些曾经与世茂不相上下的企业大都增长显著，这就导致世茂的销售排名也在逐年下降，根据我们《中国房地产企业销售TOP100排行榜》数据来看，2016年一季度世茂已跌至19名。
再看其盈利能力，营业收入虽与2014年大体持平，但毛利率、净利率等各项盈利指标却有了不同程度的下滑，让人不禁为世茂捏了一把汗。在房企竞争日趋激烈的当下，逆水行舟，不进则退，世茂的业绩瓶颈已然出现，如何抓住时机寻找新的突破点成为了破局关键。
事实上，世茂目前也在进行着诸多尝试，例如创新性的打造Mini Mall和Mini Hotel，提升商业价值；大力展开金融创新，相继推出了物业费资产证券化、购房尾款资产证券化、酒店资产证券化项目来加速资金回笼，这些途径对世茂的长期发展固然有好处，但终究也只是助力，无法从根本上解决世茂目前的扩张困境，作为典型的规模开发企业还是要思考如何发挥既有的优势，实现销售最大化，保持行业地位。
为了发挥区域优势争取“逆袭”，增加南京土储势在必行
从世茂2015年确认销售金额的城市分布，我们不难发现，这两年业绩表现不佳也是受到三四线项目的拖累。世茂布局了19个三四线城市，占布局城市总数的一半，但收入贡献度仅为28.32%，单位城市产能为8.14亿元，与一二线城市的21亿元形成了鲜明对比。目前世茂一方面通过降价等手段来解决三四线城市的去库存难题，但压缩利润空间并非长久之计，从世茂过去两年的财报中已经能看出端倪；另一方面，其也加强了一二线城市的投资，但“水涨船高”的地价已再无便宜可占，并且想要在核心城市房企们的激烈竞争中脱颖而出也并非易事。
世茂这次之所以将目标瞄准南京，一方面固然是看好火热的南京市场，另一方面也是因为世茂在南京区域的销售优势较为明显。据CRIC监测，2014年和2015年世茂均位于南京销售金额前十房企的榜首， 2015年世茂南京的销售贡献达到13.4%，同比增长3.9个百分点。在大力销售背后，世茂在南京的土储总量也已告急，企业公告数据显示，截至2015年12月31日，世茂在南京总土储量（权益前）为231.07万方，仅占其总土储的4.96%。为了巩固其区域销售优势，提升企业整体业绩支撑点，世茂此次88亿地王之举也算是情理之中了。
地块所处区位的核心优势，世茂甘愿为其一再加码
世茂此次以88亿获得的建邺区河西北部江东5号的2016G11地块，地处江东商贸区商业集中区核心，据了解，该地块为住宅兼商办混合用地，土地面积为6.72万平米（地上面积6.27万平米+地下面积0.45万平米），容积率不超过8.7，折合楼板价约为15051元/平米，建筑高度不超过300米，建筑密度不超过65%。根据地块基本出让条件，我们可以推断，地块有望建成该核心区内一超高层建筑，成为高端居住、办公、商业的新中心。就区域配套而言，周边拥有着金盛国际家居、万达广场、金隅建邺天地广场、万达金街、乐基广场等密集的商业配套；同时路网密布，除了地铁2号线集庆门大街站，江东路、应天大街高架等快速路，还有多条公交线路交错；加之超市、银行、学校、医院等生活配套相对完善，也为地块本身增色不少。
从价格角度来看，世茂此次拿地虽然成交总价偏高，但以楼板价15051元/平米来看，在周边地块成交中尚属较低水平，而且考虑到目前周边在售的金隅紫京府和宏图上水云锦的在售均价分别为35000元/平米和36000元/平米，若后期能巧妙运用地块本身规模优势并联合地王概念炒作，想必还是存有一定溢价空间的，相信这也是起拍价41亿元，世茂愿意一再加码的主要原因。
总结：世茂这场88亿的拿地豪赌，也算是“破釜沉舟”之举，究竟依靠地王能否实现“绝地反击”，一切都依赖于南京楼市未来的房价动向。不得不说，自去年下半年以来，南京楼市的火热已经引发库存见底，截至2016年5月13日，官方数据显示南京新房库存仅为2.6万余套，达到历史最低位，“敞开”卖2个多月就会被售空，相信这也是房企热衷于投资南京，一日刷出三个地王的主要原因。是新的机遇还是拐点将近，没有人能给出定论，但是我们相信，无论市场如何变化，房企后期的操盘运作都会成为决胜的关键所在。
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