他们在办公楼里提供这些特殊服务,租客把门槛都踏破了!

2016-06-03 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

我们也有google那样的办公楼了!


文/克而瑞研究中心  

前几年,受到调控政策影响,不少房企转型做办公物业,地方政府也大量推地。然而,随着这些项目批量上市,办公物业面临供过于求的局面;部分新区发展未达规划预期,或尚未成熟,直接影响了销售和招商。在这样的情况下,房企如何通过后期运营服务,即实现办公物业去化,又让投资者及租户满意?

一、办公服务平台的兴起

1、商办竞争激烈,加强后期运营服务是重要趋势

从现有空置率和新增供应量,我们认为包括一线城市在内,办公租售市场竞争压力加剧;同时,因受“双创”“营改增”的政策推动,创业者和中小初创型公司的租赁需求增加,大中型企业自用、购买需求增多,存在市场机遇。我们认为,面对竞争,房企运营服务能力的高低,成为项目能否实现溢价的关键。

1)竞争格局:空置率新增供应高企,租售压力加剧

一线较为平稳、二三线为高压区域。全国重点城市办公存量与空置率看,北京、深圳、广州、上海因经济环境好、金融高科技产业成熟、企业总部密集等因素,存量/空置率小于10%,表现较为平稳;另一面以沈阳、成都、长沙、重庆为代表因产业结构、企业需求、库存压力等,比值大于30%,办公租售市场存在较大压力。


全国未来五年将迎来供应潮。一线城市未来供应尽管在绝对数量上居于全国前四位,但是这几个市场的需求旺盛、消化速度较快,市场预期仍保持平稳,但项目间的竞争压力加剧;二三线城市新增供应量有赶超或与当前总存量持平的可能,项目空置、难以去化、房企资金占压案例增多。以2016年为例,重点城市办公市场量价走势及库存:

  • 上海预计供应量最大城市,浦西办公压力进一步增大。莱坊国际报告指出,2016年将有近200万平方米的新增甲级写字楼供应投入市场,外滩金融中心推出后,外滩地区将会成为黄浦区又一活跃的写字楼板块。上海科创中心的建设将增加写字楼需求,有助于新增写字楼供应的吸纳。受到大量新增供应的影响,未来一年写字楼租金增长幅度将放缓。

  • 北京预计供应量位列第二,办公市场分化加剧。戴德梁行数据显示,未来一年北京整体市场将迎来近137万平方米的新增供应,其中核心商圈占55%,达75.8万平方米。整体市场大量新增供应倘若短期内无法被消化,个别开发商可能会采用临时调整租金的方式来吸引租户,届时,全市平均租金或将继续小幅下滑。

  • 深圳存量高企但甲级写字楼议价能力强。根据高力国际数据,2016年深圳预计将迎来约93.3万平方米的十五个新项目入市,但由于超六成的项目为企业总部物业,业主议价能力强,且自身资金流动性较为宽裕;此外,受前海及自贸区因素影响,金融类和高科技类企业增速快,对市场价格构成支撑。

  • 多数二线城市供应激增。未来五年内超过现有总量将继续提升空置率,并长期抑制租金增长。以西安为例,预计未来五年的供应量会达现有存量的306%,库存积压办公市场消化不良的可能性较大。

2)租赁市场:“双创”背景下,创业租赁需求增速快

国家工商局数据显示,2015年国家新等级企业443.9万户,同比增长21.6%,平均每天登记企业1.2万户,创历史新高;其中第三产业新增等级企业360万家,同比增长24.5%,占新登记企业总数的81%;行业分布以IT技术开发、建筑、广告、财务、媒体、营销、法律、娱乐与健康等为主。同时,与发达国家相比,我国自由职业经济目前属于发展初期,增长空间较大。

办公租赁市场小微企业、初创公司及自由职业者的迅速增加,对于办公楼不光有租金优惠、租期灵活的要求,同时希望得到促进创业者相互交流的平台。

3)销售市场:“营改增”减税,办公楼购买数量增加

“营改增”后购买工业类厂房、写字楼、商业不动产可抵税。以物业总价100万、物料成本40万元为例,按照先前5%缴纳营业税5万元,增值税为40/(1+17%)*17%=5.81万,合计10.81万元;“营改增”后,房地产的增值税为11%,则销项税为100/(1+11%)=9.9万,进项税额为40/(1+17%)=5.81万,相抵扣后交税为4.09万。

政策利好提振办公楼销售市场。一方面,大中型企业,从盘活企业闲置资金、改善办公条件、合理避税及增加固定资产投资的角度出发,考虑通过购买更高品质的办公物业,提升企业整体形象;同时,处于发展期的成长型企业,从长远发展及减轻企业税负的角度,也会考虑商办物业。

办公销售因受“营改增”政策利好,市场需求增多;但由于存量基数大和新增供应高企,通过后期运营和物业服务等,增强项目溢价成为必然趋势。

2、学习海外经验,房企重点试水三种服务模式(略)

1)联合办公型:强调空间载体,提供开放式平台

2)众创空间型:侧重孵化功能,看重资产回报

3)产业综合型:发挥平台优势,促进物业租售


二、卓越E+服务样本

1、注重业主体验,兼顾投资者和租户需求

1)投资需求:专业资产管理,办公资产保值增值

资产管理服务:卓越E+多年专注于商务写字楼领域,形成了一套独特的针对字楼本体保养的管理体系,独创的FMC写字楼设施设备管理系统令客户的资产历久弥新,保值增值。在办公资产销售完成后,卓越E+商务仍提供资产运营方面的服务,由专业团队为客户打造资产配置方案及服务,具体包括代租、换租、扩租、资产置换和代售的一站式租赁、售出,通过运营管理提升资产市值。

招租服务:地方政府和办公楼业主都十分看重“招商”能力,它直接影响了能获得的收益。以卓越E+商务为例,一边与当地政府采用联合招商的方式,优先获得地方政府渠道引入企业的办公地推荐权;另一边,丰富卓越办公楼的软件服务水平和硬件设施,实现资产保值增值,受到投资需求企业的认可。具体招商企业与政府政策导向有关,尊重市场导向。

2)租户需求:全生命周期管理,为企业提供便利

商务配套服务:针对入驻的企业客户,卓越E+提供全方位覆盖企业发展生命周期的“智效办公”服务,涵盖企业税务申报、人力资源支持、差旅服务、办公集采甚至投融资服务、券商对接等,实现“企业需求云服务”。另外,卓越E+写字楼从建造开始便配套针对写字楼客群的底商,底商的招商完全针对商务客户需求为出发点,如会所、商务餐饮、健身房等,使“楼上”的需求“楼下”即可解决。卓越物业是华南首家国际金钥匙物业联盟成员,具有国际标准的商业服务能力。提供一站式贴心周到商务办公服务,如礼宾司、商务中心等服务。

企业发展生态圈:卓越已在深圳、上海、北京、重庆、青岛完成办公产品全品类布局,涵盖Ework服务式办公空间、创业社区、甲级写字楼、超甲级写字楼等满足初创型企业、成长型企业、成熟型企业对办公室的需求和商务配套服务。在上海,卓越因地制宜打造垂直创业生态社区,涵盖办公、居住、社交三大模块。其中,办公模块通过分析创业者的生命周期,将创业者划分为单独创业者、获得一定投资后拥有7-10人的创业团队及获得A轮或者B轮投资后的创业团队,针对三个发展阶段,提供创业苗圃、创业孵化器及创业加速器的办公空间及服务;居住模块考虑到创业者的时间成本、交通成本等因素,根据不同类型创业者提供三种不同的居住服务,如提供床位、合租房及高级公寓;社交模块设计CEO俱乐部、生活俱乐部及卓越有名堂三种社群产品。

2、金融服务实用性最强,又能实现盈利

1)企业扶持:卓信金融整合资源,撮合资金介入

创业型企业与成熟企业不同,部分由于成立时间短,从事的是新兴行业,在外认可度不高,要通过银行等传统融资渠道贷款十分困难;若是通过民间借贷,则不但成本颇高,还容易陷入恶性循环或骗局。对于此类企业来说,更合适的是股权融资,让专业的投资机构对公司前景进行判断。

基于此,卓越E+中的卓信金融,整合了银行、担保公司等内外部各类金融资源,一方面能让企业在健康的资本环境下稳定成长,另一方面也帮助创投机构等找到更多可选的投资标的。卓越E+与工商银行、建设银行、交通银行、光大银行等多家银行建立长期战略合作关系,为客户定制专业化金融服务,提供购房资金解决方案、企业流动资金解决方案、融资对接、券商对接、创客融资、理财产品、智能支付、金融培训课程等,针对客户的不同行业、资产组成、企业规模等,制定个性化的融资方案。

同时,卓越E+引入专业机构,帮助在不同发展阶段的企业走在最合适的道路。当前国家鼓励新兴产业发展,创业型企业的数量会未来几年会快速增长,带来大量融资、挂牌上市等衍生业务的需求,卓越E+商务能基于入驻企业的贷款、交易、合作等数据,搭建出一套企业信用评价体系,作为优惠政策和资本服务的基础。在E+平台上,创业型企业3个月即可完成规模增长,两年有完整财税申报后则可接触资本市场。如在上海,卓越置业集团上海分公司联合创业接力、UCloud、东华大学旭日工商管理学院、途家、顺丰等合作伙伴,推出卓越创业垂直生态社区集群。

在孵化尝试中,对于各个创业阶段的入驻业主,卓越E+通过和政府的紧密合作,撮合先导基金和风投介入,卓越E+自身也会根据情况进行再次投资。在南桥世纪中心项目中,3号楼的1楼被打造成创业苗圃基地,2-20楼打造成创业孵化基地,11号楼则打造成企业加速器;LOFT产品将打造成创展家园,酒店式公寓将打造成创意家园,高档公寓将成为企业家天地。创业苗圃基地目标人群是早苗型创业人群,因此工位设计灵活、开放,一旦建立稳定团队后,即可搬入由专业机构运营的孵化基地,引入第三方金融解决方案,如入驻企业中,从事高科技产品研发的横煜科技获得了1000万首期创投。

2)增加盈利:基于入驻企业,深担保等自有企业服务

卓信金融作为卓越集团着力打造的战略性金融投资平台,目前已完成三大板块布局,即地产基金(房地产债权投资基金、房地产股权投资基金、商业物业并购基金、旧改基金、夹层基金、类资产证券化基金等)、股权投资(银行、证券、保险、信托、公募基金等)、小微金融(中小企业、集团房地产开发产业链企业与个人提供融资租赁、融资担保、互联网金融等)。

深担保于2016年1月12日正式挂牌新三板,是广东省第一家挂牌上市的融资性担保公司。深担保由二手房赎楼担保起步,逐步建立了由房地产过户阶段性担保业务、商业地产运营综合金融服务、普惠金融服务、类投行业务、传统担保业务五大核心业务构成的全产品线,以及围绕二手房交易链、商业地产运营产业务链的综合金融服务商。主要产品包括二手楼转按揭赎楼贷款担保、非交易转按揭贷款担保、拍卖房按揭担保业务、中小企业流动资金贷款担保、房地产项目开发贷款担保、工程保函担保、高端白领消费贷款等,在基金及资管项目担保业务、资产证券化业务、投融结合业务及短期信贷资产买卖的金融市场业务等也有突破。

对于入驻卓越项目的企业而言,卓信金融会提供整个E+生态需要的金融服务,如联合有互联网思维的金融小微蜂为租户联系、匹配银行提供租金贷款,若无法一次性付清租金,则会与多家银行合作,通过小微蜂做信用评级后就可由银行一次性释放贷款,然后分成8、10、12个月中短期的贷款,根据不同的信用评级,年化利率约7-10%之间。

针对在办公物业中工作的个人客户,深担保则提供消费、购房有关服务,如首付款融资、小额信用贷款担保、消费贷款、组合贷款等消费金融,同时更有结合卓越物管服务项目而定制的”卓越白领贷“,这个单笔贷款额度最高可达50万元,期限最长可达12个月,且只需要信用担保或配偶担保的定制金融产品,和所有深担保的产品一样,可以通过大数据积累,得知企业是否按时交租金、租金支付能力、离职率、通勤率、职位等等,判定企业、个人支付能力、个人征信(每天是否上班、在商圈消费记录等)。

金融行业的盈利性不言而喻,毛利率和净利率较高。在市场上资金流动性充裕的背景下,金融企业发展的难点实质上是寻找优质资产,即合适的投资对象。房地产、基建等大型项目由于抵押物充足相对安全,然需要投入的资金巨大;小型的企业融资往往存在不少陷阱,尤其是互联网创业企业,但却可能有高成长性和多倍收益回报。卓信金融的服务对象是入驻业主,也就是说卓越能够清楚地了解企业每日运营情况,整合租金支付、员工增长、消费情况等大数据,再结合其从事的行业发展进行判断,在资产的选择上更为精准。


三、颠覆办公租售旧模式(略)

1、大数据精准定位,突破地理位置掣肘

1)分析用户位置,提供班车及长租公寓

2)掌握消费习惯,引入人性化软件及硬件

2、根据布局城市区域,差异化定位和招商


结语由此可见,通过后期服务运营平台,房企将政府的产业需求、中小企业的融资需求、金融机构的投资需求整合嫁接,整合协调产业链上不同主体,形成生态圈。所销售的办公楼价值导向应市场需求做出改变,办公楼卖点从“投资价值”转向了“服务价值”,符合当下趋势。尤其像绿地、卓越这样的资源型企业,通过集团资源和办公物业开发经验积累,创立了独特的销售渠道和模式,随着经济形势和人们生活习惯的变化,若能与时俱进不断升级创新服务,对于产业导入、企业扶持、以及地方经济均有利。



附专题目录:

一、办公服务平台的兴起

1、商办竞争激烈,加强后期运营服务是重要趋势

1)竞争格局:空置率新增供应高企,租售压力加剧

2)租赁市场:“双创”背景下,创业租赁需求增速快

3)销售市场:“营改增”减税,办公楼购买数量增加

2、学习海外经验,房企重点试水三种服务模式

1)联合办公型:强调空间载体,提供开放式平台

2)众创空间型:侧重孵化功能,看重资产回报

3)产业综合型:发挥平台优势,促进物业租售

二、卓越E+服务样本

1、注重业主体验,兼顾投资者和租户需求

1)投资需求:专业资产管理,办公资产保值增值

2)租户需求:全生命周期管理,为企业提供便利

2、金融服务实用性最强,又能实现盈利

1)企业扶持:卓信金融整合资源,撮合资金介

2)增加盈利:基于入驻企业,深担保等自有企业服务

三、颠覆办公租售旧模式

1、大数据精准定位,突破地理位置掣肘

1)分析用户位置,提供班车及长租公寓

2)掌握消费习惯,引入人性化软件及硬件

2、根据布局城市区域,差异化定位和招商


本文为微信删减版,获取完整版专题请联系:

吴经理,021-60867863,wujiemin@cric.com


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他们在办公楼里提供这些特殊服务,租客把门槛都踏破了!

他们在办公楼里提供这些特殊服务,租客把门槛都踏破了!

2016-06-03 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

我们也有google那样的办公楼了!


文/克而瑞研究中心  

前几年,受到调控政策影响,不少房企转型做办公物业,地方政府也大量推地。然而,随着这些项目批量上市,办公物业面临供过于求的局面;部分新区发展未达规划预期,或尚未成熟,直接影响了销售和招商。在这样的情况下,房企如何通过后期运营服务,即实现办公物业去化,又让投资者及租户满意?

一、办公服务平台的兴起

1、商办竞争激烈,加强后期运营服务是重要趋势

从现有空置率和新增供应量,我们认为包括一线城市在内,办公租售市场竞争压力加剧;同时,因受“双创”“营改增”的政策推动,创业者和中小初创型公司的租赁需求增加,大中型企业自用、购买需求增多,存在市场机遇。我们认为,面对竞争,房企运营服务能力的高低,成为项目能否实现溢价的关键。

1)竞争格局:空置率新增供应高企,租售压力加剧

一线较为平稳、二三线为高压区域。全国重点城市办公存量与空置率看,北京、深圳、广州、上海因经济环境好、金融高科技产业成熟、企业总部密集等因素,存量/空置率小于10%,表现较为平稳;另一面以沈阳、成都、长沙、重庆为代表因产业结构、企业需求、库存压力等,比值大于30%,办公租售市场存在较大压力。


全国未来五年将迎来供应潮。一线城市未来供应尽管在绝对数量上居于全国前四位,但是这几个市场的需求旺盛、消化速度较快,市场预期仍保持平稳,但项目间的竞争压力加剧;二三线城市新增供应量有赶超或与当前总存量持平的可能,项目空置、难以去化、房企资金占压案例增多。以2016年为例,重点城市办公市场量价走势及库存:

  • 上海预计供应量最大城市,浦西办公压力进一步增大。莱坊国际报告指出,2016年将有近200万平方米的新增甲级写字楼供应投入市场,外滩金融中心推出后,外滩地区将会成为黄浦区又一活跃的写字楼板块。上海科创中心的建设将增加写字楼需求,有助于新增写字楼供应的吸纳。受到大量新增供应的影响,未来一年写字楼租金增长幅度将放缓。

  • 北京预计供应量位列第二,办公市场分化加剧。戴德梁行数据显示,未来一年北京整体市场将迎来近137万平方米的新增供应,其中核心商圈占55%,达75.8万平方米。整体市场大量新增供应倘若短期内无法被消化,个别开发商可能会采用临时调整租金的方式来吸引租户,届时,全市平均租金或将继续小幅下滑。

  • 深圳存量高企但甲级写字楼议价能力强。根据高力国际数据,2016年深圳预计将迎来约93.3万平方米的十五个新项目入市,但由于超六成的项目为企业总部物业,业主议价能力强,且自身资金流动性较为宽裕;此外,受前海及自贸区因素影响,金融类和高科技类企业增速快,对市场价格构成支撑。

  • 多数二线城市供应激增。未来五年内超过现有总量将继续提升空置率,并长期抑制租金增长。以西安为例,预计未来五年的供应量会达现有存量的306%,库存积压办公市场消化不良的可能性较大。

2)租赁市场:“双创”背景下,创业租赁需求增速快

国家工商局数据显示,2015年国家新等级企业443.9万户,同比增长21.6%,平均每天登记企业1.2万户,创历史新高;其中第三产业新增等级企业360万家,同比增长24.5%,占新登记企业总数的81%;行业分布以IT技术开发、建筑、广告、财务、媒体、营销、法律、娱乐与健康等为主。同时,与发达国家相比,我国自由职业经济目前属于发展初期,增长空间较大。

办公租赁市场小微企业、初创公司及自由职业者的迅速增加,对于办公楼不光有租金优惠、租期灵活的要求,同时希望得到促进创业者相互交流的平台。

3)销售市场:“营改增”减税,办公楼购买数量增加

“营改增”后购买工业类厂房、写字楼、商业不动产可抵税。以物业总价100万、物料成本40万元为例,按照先前5%缴纳营业税5万元,增值税为40/(1+17%)*17%=5.81万,合计10.81万元;“营改增”后,房地产的增值税为11%,则销项税为100/(1+11%)=9.9万,进项税额为40/(1+17%)=5.81万,相抵扣后交税为4.09万。

政策利好提振办公楼销售市场。一方面,大中型企业,从盘活企业闲置资金、改善办公条件、合理避税及增加固定资产投资的角度出发,考虑通过购买更高品质的办公物业,提升企业整体形象;同时,处于发展期的成长型企业,从长远发展及减轻企业税负的角度,也会考虑商办物业。

办公销售因受“营改增”政策利好,市场需求增多;但由于存量基数大和新增供应高企,通过后期运营和物业服务等,增强项目溢价成为必然趋势。

2、学习海外经验,房企重点试水三种服务模式(略)

1)联合办公型:强调空间载体,提供开放式平台

2)众创空间型:侧重孵化功能,看重资产回报

3)产业综合型:发挥平台优势,促进物业租售


二、卓越E+服务样本

1、注重业主体验,兼顾投资者和租户需求

1)投资需求:专业资产管理,办公资产保值增值

资产管理服务:卓越E+多年专注于商务写字楼领域,形成了一套独特的针对字楼本体保养的管理体系,独创的FMC写字楼设施设备管理系统令客户的资产历久弥新,保值增值。在办公资产销售完成后,卓越E+商务仍提供资产运营方面的服务,由专业团队为客户打造资产配置方案及服务,具体包括代租、换租、扩租、资产置换和代售的一站式租赁、售出,通过运营管理提升资产市值。

招租服务:地方政府和办公楼业主都十分看重“招商”能力,它直接影响了能获得的收益。以卓越E+商务为例,一边与当地政府采用联合招商的方式,优先获得地方政府渠道引入企业的办公地推荐权;另一边,丰富卓越办公楼的软件服务水平和硬件设施,实现资产保值增值,受到投资需求企业的认可。具体招商企业与政府政策导向有关,尊重市场导向。

2)租户需求:全生命周期管理,为企业提供便利

商务配套服务:针对入驻的企业客户,卓越E+提供全方位覆盖企业发展生命周期的“智效办公”服务,涵盖企业税务申报、人力资源支持、差旅服务、办公集采甚至投融资服务、券商对接等,实现“企业需求云服务”。另外,卓越E+写字楼从建造开始便配套针对写字楼客群的底商,底商的招商完全针对商务客户需求为出发点,如会所、商务餐饮、健身房等,使“楼上”的需求“楼下”即可解决。卓越物业是华南首家国际金钥匙物业联盟成员,具有国际标准的商业服务能力。提供一站式贴心周到商务办公服务,如礼宾司、商务中心等服务。

企业发展生态圈:卓越已在深圳、上海、北京、重庆、青岛完成办公产品全品类布局,涵盖Ework服务式办公空间、创业社区、甲级写字楼、超甲级写字楼等满足初创型企业、成长型企业、成熟型企业对办公室的需求和商务配套服务。在上海,卓越因地制宜打造垂直创业生态社区,涵盖办公、居住、社交三大模块。其中,办公模块通过分析创业者的生命周期,将创业者划分为单独创业者、获得一定投资后拥有7-10人的创业团队及获得A轮或者B轮投资后的创业团队,针对三个发展阶段,提供创业苗圃、创业孵化器及创业加速器的办公空间及服务;居住模块考虑到创业者的时间成本、交通成本等因素,根据不同类型创业者提供三种不同的居住服务,如提供床位、合租房及高级公寓;社交模块设计CEO俱乐部、生活俱乐部及卓越有名堂三种社群产品。

2、金融服务实用性最强,又能实现盈利

1)企业扶持:卓信金融整合资源,撮合资金介入

创业型企业与成熟企业不同,部分由于成立时间短,从事的是新兴行业,在外认可度不高,要通过银行等传统融资渠道贷款十分困难;若是通过民间借贷,则不但成本颇高,还容易陷入恶性循环或骗局。对于此类企业来说,更合适的是股权融资,让专业的投资机构对公司前景进行判断。

基于此,卓越E+中的卓信金融,整合了银行、担保公司等内外部各类金融资源,一方面能让企业在健康的资本环境下稳定成长,另一方面也帮助创投机构等找到更多可选的投资标的。卓越E+与工商银行、建设银行、交通银行、光大银行等多家银行建立长期战略合作关系,为客户定制专业化金融服务,提供购房资金解决方案、企业流动资金解决方案、融资对接、券商对接、创客融资、理财产品、智能支付、金融培训课程等,针对客户的不同行业、资产组成、企业规模等,制定个性化的融资方案。

同时,卓越E+引入专业机构,帮助在不同发展阶段的企业走在最合适的道路。当前国家鼓励新兴产业发展,创业型企业的数量会未来几年会快速增长,带来大量融资、挂牌上市等衍生业务的需求,卓越E+商务能基于入驻企业的贷款、交易、合作等数据,搭建出一套企业信用评价体系,作为优惠政策和资本服务的基础。在E+平台上,创业型企业3个月即可完成规模增长,两年有完整财税申报后则可接触资本市场。如在上海,卓越置业集团上海分公司联合创业接力、UCloud、东华大学旭日工商管理学院、途家、顺丰等合作伙伴,推出卓越创业垂直生态社区集群。

在孵化尝试中,对于各个创业阶段的入驻业主,卓越E+通过和政府的紧密合作,撮合先导基金和风投介入,卓越E+自身也会根据情况进行再次投资。在南桥世纪中心项目中,3号楼的1楼被打造成创业苗圃基地,2-20楼打造成创业孵化基地,11号楼则打造成企业加速器;LOFT产品将打造成创展家园,酒店式公寓将打造成创意家园,高档公寓将成为企业家天地。创业苗圃基地目标人群是早苗型创业人群,因此工位设计灵活、开放,一旦建立稳定团队后,即可搬入由专业机构运营的孵化基地,引入第三方金融解决方案,如入驻企业中,从事高科技产品研发的横煜科技获得了1000万首期创投。

2)增加盈利:基于入驻企业,深担保等自有企业服务

卓信金融作为卓越集团着力打造的战略性金融投资平台,目前已完成三大板块布局,即地产基金(房地产债权投资基金、房地产股权投资基金、商业物业并购基金、旧改基金、夹层基金、类资产证券化基金等)、股权投资(银行、证券、保险、信托、公募基金等)、小微金融(中小企业、集团房地产开发产业链企业与个人提供融资租赁、融资担保、互联网金融等)。

深担保于2016年1月12日正式挂牌新三板,是广东省第一家挂牌上市的融资性担保公司。深担保由二手房赎楼担保起步,逐步建立了由房地产过户阶段性担保业务、商业地产运营综合金融服务、普惠金融服务、类投行业务、传统担保业务五大核心业务构成的全产品线,以及围绕二手房交易链、商业地产运营产业务链的综合金融服务商。主要产品包括二手楼转按揭赎楼贷款担保、非交易转按揭贷款担保、拍卖房按揭担保业务、中小企业流动资金贷款担保、房地产项目开发贷款担保、工程保函担保、高端白领消费贷款等,在基金及资管项目担保业务、资产证券化业务、投融结合业务及短期信贷资产买卖的金融市场业务等也有突破。

对于入驻卓越项目的企业而言,卓信金融会提供整个E+生态需要的金融服务,如联合有互联网思维的金融小微蜂为租户联系、匹配银行提供租金贷款,若无法一次性付清租金,则会与多家银行合作,通过小微蜂做信用评级后就可由银行一次性释放贷款,然后分成8、10、12个月中短期的贷款,根据不同的信用评级,年化利率约7-10%之间。

针对在办公物业中工作的个人客户,深担保则提供消费、购房有关服务,如首付款融资、小额信用贷款担保、消费贷款、组合贷款等消费金融,同时更有结合卓越物管服务项目而定制的”卓越白领贷“,这个单笔贷款额度最高可达50万元,期限最长可达12个月,且只需要信用担保或配偶担保的定制金融产品,和所有深担保的产品一样,可以通过大数据积累,得知企业是否按时交租金、租金支付能力、离职率、通勤率、职位等等,判定企业、个人支付能力、个人征信(每天是否上班、在商圈消费记录等)。

金融行业的盈利性不言而喻,毛利率和净利率较高。在市场上资金流动性充裕的背景下,金融企业发展的难点实质上是寻找优质资产,即合适的投资对象。房地产、基建等大型项目由于抵押物充足相对安全,然需要投入的资金巨大;小型的企业融资往往存在不少陷阱,尤其是互联网创业企业,但却可能有高成长性和多倍收益回报。卓信金融的服务对象是入驻业主,也就是说卓越能够清楚地了解企业每日运营情况,整合租金支付、员工增长、消费情况等大数据,再结合其从事的行业发展进行判断,在资产的选择上更为精准。


三、颠覆办公租售旧模式(略)

1、大数据精准定位,突破地理位置掣肘

1)分析用户位置,提供班车及长租公寓

2)掌握消费习惯,引入人性化软件及硬件

2、根据布局城市区域,差异化定位和招商


结语由此可见,通过后期服务运营平台,房企将政府的产业需求、中小企业的融资需求、金融机构的投资需求整合嫁接,整合协调产业链上不同主体,形成生态圈。所销售的办公楼价值导向应市场需求做出改变,办公楼卖点从“投资价值”转向了“服务价值”,符合当下趋势。尤其像绿地、卓越这样的资源型企业,通过集团资源和办公物业开发经验积累,创立了独特的销售渠道和模式,随着经济形势和人们生活习惯的变化,若能与时俱进不断升级创新服务,对于产业导入、企业扶持、以及地方经济均有利。



附专题目录:

一、办公服务平台的兴起

1、商办竞争激烈,加强后期运营服务是重要趋势

1)竞争格局:空置率新增供应高企,租售压力加剧

2)租赁市场:“双创”背景下,创业租赁需求增速快

3)销售市场:“营改增”减税,办公楼购买数量增加

2、学习海外经验,房企重点试水三种服务模式

1)联合办公型:强调空间载体,提供开放式平台

2)众创空间型:侧重孵化功能,看重资产回报

3)产业综合型:发挥平台优势,促进物业租售

二、卓越E+服务样本

1、注重业主体验,兼顾投资者和租户需求

1)投资需求:专业资产管理,办公资产保值增值

2)租户需求:全生命周期管理,为企业提供便利

2、金融服务实用性最强,又能实现盈利

1)企业扶持:卓信金融整合资源,撮合资金介

2)增加盈利:基于入驻企业,深担保等自有企业服务

三、颠覆办公租售旧模式

1、大数据精准定位,突破地理位置掣肘

1)分析用户位置,提供班车及长租公寓

2)掌握消费习惯,引入人性化软件及硬件

2、根据布局城市区域,差异化定位和招商


本文为微信删减版,获取完整版专题请联系:

吴经理,021-60867863,wujiemin@cric.com


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