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土拍市场热度不减,探秘地王背后的现金逻辑

2016-06-05 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

房企近乎“疯狂”的抢地态势“信心”到底来自哪里?


文/克而瑞研究中心  房玲 尹鹏 俞倩倩

今日,合肥再掀土拍“高潮”,12宗地收金96亿,其中建发更是两度以溢价率超340%竞得土地,为当下“高烧不退”的土地市场再添一把火。5月11日,格力地产以楼板价37675元/平方米拿下上海泗泾地王;5月13日,南京连拍7总地块,一日收金近249亿元;此后又有保利地产、泰禾、时代、正荣等企业于上海、广州、苏州、武汉等多个城市拍出地王;上周五信达地产更是以123亿元、溢价率95.94%抢下杭州滨江区杭政储出(2016)9号地块,造就全国总价地王。

今年以来,22个热点一二线城市已拍出超过一百余宗高价地块,土拍市场毫无疑问成为当下热门话题,甚至有可能直接导致部分城市出台“限购”政策,那么房企近乎“疯狂”的抢地态势“信心”到底来自哪里?


融资有道,手里有钱,是企业”放肆“的资本

2015年房企的融资环境宽松,年初证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》,扩大了公司债发行的主体范围,使得房企的融资难度大大降低,与此同时再融资渠道也更加畅通,加上年内多次降息也使得融资成本越来越低,企业借此机会,大举融资,企业持有现金普遍出现了增长。据CRIC统计,2015年60家典型上市房企的在手现金为11804.13亿元,同比增长33.09%。其中现金同比增长的企业达48家,涨幅在50%以上的有20家企业。(详见专题《资本盛宴下谁是最大赢家:从现金流看房企经营策略》)

恒大、阳光城、信达、碧桂园、首开等企业2015年持有现金增加最为明显,根本原因都在于融资现金流流入明显。这些企业都是处于大举扩张期的企业,企业销售规模增长明显,投资开发资金需求强烈,销 售回款往往不足以支撑企业的投资开发需求,企业只有通过融资来拉动现金流,而2015以来资本市场融资环境宽松正好给了企业囤积资金的机会。

从这些企业的拿地情况来看,阳光城、信达、碧桂园、首开等2015年以来的拿地力度都显著增加。信达2015年在合肥、上海、深圳等多地高价拿地,上周五更是以123亿元的总价溢价96%拿下杭州地王;首开2015年新增土地面积高达272万方,其中有四个是北京的地王。但跟企业销售和融资比,这样的拿地规模并不算高,而且很多地块企业都会选择合作开发。企业拿地之后,必然要投入更多的资金进行开发,因此这些企业在2015年抓紧时机融资,囤积了大量的资金,为后续扩张做好准备。


项目去化回款增加,企业资金充足发力再扩张

除了融资带动了企业资金增长之外,伴随着 2015年房地产销售市场回暖,多数房企销售大幅增长,部分房企采用了降价等促销手段大力去库存,加强销售回款,有的房企投资力度相对较小,最终也促使房企持有的现金量增幅更为明显,进而成就了一个个的地王。

这些企业中,一类如中海、招商等企业,投资开发力度相对较小。这些企业经历了重组,重组之下,中海和招商通过股权变化和资产注入获得不少资源,对外投资力度自然下降。以中海为例,由于中海与中建地产业务整合的原因,从2013年后中海在公开市场的拿地量逐渐减少,2015年仅为761万方,较2013年下降54%,在7家千亿房企中新增土储最少,整体的开发投资额也从1289亿大幅度下降到564亿。但是中海销售规模近年来逐渐扩大,销售回款也随之提升,2015年销售回款达1082亿。这“一升一降”之间增加了中海的现金水平。

还有一类如雅居乐、金茂等, 2015年受益于部分城市市场,销售回款显著增加,虽然企业融资表现平平,但是持有现金还是出现了显著增长。比如雅居乐,此前一直面临较大的去化风险问题,2015年市场回暖,同时企业加大去库存力度,控制投资开发规模,最终实现经营性现金流入,持有现金增加。




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