合肥收紧房贷给市场降温，谁最受伤

小Q导读：

差别信贷政策，泼了谁的冷水？

文｜克而瑞研究中心　杨科伟、谢杨春

6月21日，在多次传出限购“绯闻”之后，火热的合肥市场终于迎来收紧政策，这一次不是市场热传的限购，而是要实行差别信贷政策，可以概括为：首套房贷款结清二套房首付4成，未结清首付5成，三套房首付6成，第三套房停止使用公积金贷款。合肥为何选择从信贷层面调整市场？市场在差别化信贷政策下又将产生哪些变化？

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市场供求严重失衡、土地市场抢地疯狂，合肥市场需要「冷静」

当前，合肥市场严重供不应求，2016年前五月供求比为0.6，到5月底新建商品住宅库存不足200万平方米，消化周期仅为2.3个月。住宅市场一房难求，合肥土地市场也火热异常，接连拍出高总价、高溢价地王，前五月合肥一共拍出45幅地，其中住宅用地平均溢价率262%。

在“地王”预期拉高房价以及市场本身严重供不应求下，合肥房价持续增长。5月合肥九区均价为11049元/平方米，环比大涨11.43%，同比上涨35.1%。房价飞涨也导致投资需求大量进入，譬如滨湖区楼盘的投资需求比例普遍较高。正是由于市场非理性的过热、房价、地价增长过快、投机需求大量进入，逼迫合肥不得不跟随上海、深圳、苏州等城市的脚步，出台收紧政策，给市场降温。 

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供应不足与观望加大，成交量将继续下滑，投资需求受政策影响较大

在全国市场处于高位盘整阶段，合肥此时出台收紧组合政策，市场成交量进一步萎缩为大概率事件。一方面是在前期过火后，需求早已透支，后继需求难以为继，另一方面，房价上涨和信贷收紧，使得观望情绪加大；另外，合肥市场的确长期供应严重不足，无房可卖，也导致成交规模难以持续增长。

对刚需购房者来说，虽然房贷收紧，但一房难求的局面短期仍难根本缓解，核心在于合肥市场仍是供应严重不足、部分开发商捂盘更让这个问题雪上加霜；对改善需求来说，相较于此前宽松政策，现在对购房支付能力的要求显著提升，而目前合肥市场的主流客群依旧是改善，此部分人群对于成交量影响也最为直接；最后，最受影响无疑是投资群体，信贷政策收紧无疑降低投资收益而增加了投机风险。

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「打蛇打七寸」，合肥市场平稳健康关键要大幅增加供应量 

总的来看，仅仅收紧信贷政策仍治标不治本，房贷收紧将对成交产生抑制作用，但在目前市场供求失衡、供大于求的局面没有得到实质性改善之下，房价很难出现回落。因此，从供给侧出发，信贷差别化的同时，配以增加土地供应量，通过一次性推出多幅地块，从土地源头上缓解供应不足预期，从而稳住房价上涨预期。

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