从恒大销售看三线城市开发机会：安徽、河南篇
小Q导读：
三四线城市的地，还能拿吗？
文｜克而瑞研究中心 朱一鸣、洪圣奇、傅一辰
一二线城市地价暴涨之际，三线城市能否进入？恒大的销售情况或是最好的案例。2015年，恒大的2013.4亿元销售金额中，有四成来自于三线城市。许家印在业绩发布会上表示，三线城市间的差异明显，在全国近500个三线城市中，恒大总共进入了130个，筛选城市的必要条件包括：人口50万以上；GDP1000亿以上；居民存款余额400亿以上；土地供小于求；城市发展向好等。
因此，本系列报告将上述宏观数据指标拓展后，与恒大2012-2015年的单城市销售面积、恒大2015年单城市新增土地储备面积等企业数据指标相结合，对江苏、山东、河南、安徽、河北、湖北、湖南、江西和山西9省中部分三线城市开发价值进行了综合判断。
安徽、河南篇
安徽：一二线政策和房价，带来返乡置业及投资需求
安徽是三线城市人口流出最严重的省份之一，前往上海和江苏求学、求职者诸多。二线城市合肥为安徽唯一的核心，全省最优质的产业资源，如国企、央企、大型民企等逐步被迁至合肥，因此合肥亦是全省房地产投资和返乡置业的首选。本轮楼市行情启动后，合肥出现了严重的供应不足，加大了购房者的恐慌心态和对房价上行的预期，部分看好楼市的投资者和因房价上涨无力承担房款的返乡置业者，转而前往省内三线城市购房，带动销售。
2012-2015年，恒大在安徽省内的三线城市销售表现基本均匀，淮北相对突出，有三年的销售面积在20万平方米左右；其余城市中，恒大2015年有土地收购的为蚌埠、阜阳和宿州，分别新增44.1、57.4和92.8万平方米，其中阜阳为新进城市；值得注意的是，六安和安庆的销售面积逐年下滑，如安庆2012年销售面积17.7万平方米，2015年则降至4.7万平方米。
安徽省各三线城市的人口数量和产业结构差异较大，恒大销售与经济情况、收入水平、市场容量也不存在直接关联，而是受到上述指标及地理位置的综合影响，总体而言可分为三类：
1、返乡置业型，代表案例：阜阳
返乡置业型城市的户籍人口多，但流失严重，支撑经济的主要为第一产业，城市建设落后。典型案例为阜阳，此外还有宿州、六安、亳州等（安庆的第二产业比重相对高）。
若按传统衡量投资前景的指标看，阜阳的人口流向、经济，产业等均表现不佳，可被归为的高风险城市，然而恒大2016年在阜阳的首个项目开盘便热销达15.6亿元，原因主要为：
阜阳的户籍人口1043万，常住人口790.1万，在安徽省内均为最高，是购房和消费的基础；
尽管阜阳人均GDP仅16041元，但在江苏工作的返乡人口意味着现金流入，带来更高消费水平；
2015年末，高铁阜阳西站开工，提高了投资者对城市前景的预期；
合肥楼市火爆，投资和置业需求外溢。
但值得注意的是，返乡置业型城市本身经济和收入水平相对落后，可持续性则有待观察，如六安和安庆的销售表现，就有需求“一次性”之嫌；此外，皖南的城市投资需求受到合肥吸附更明显，不如皖北的城市需求分散也是一大原因。因此，在人口量大的同时，重大基建投入规划相关指标也表现出色的返乡置业型城市，住宅和商业项目前景均值得关注。
2、城建完善型，代表案例：蚌埠
城建完善型城市通常有一定底蕴，进而带来文教、景观等资源，地方政府基建投入大使得城市的宜居性强，典型案例如蚌埠和芜湖，人口总量尽管不大，但人均GDP明显强于其他三线城市。
作为京沪高铁必经的交通枢纽，蚌埠早已有不少品牌房企驻扎，包括绿地、万达、绿城、禹洲、荣盛、海亮等。蚌埠亦是皖北城市建设最完善的城市，高等教育资源相对较好，尤其是高铁站附近聚集了多所财经类院校和军校，历史积淀深厚，具备成为皖北核心的条件。
但蚌埠的问题在于，一方面，近五年的土地供应量暴增带来较高库存量，当前购房主力近半为下辖县的投资及返乡置业者；另一方面，支撑性核心产业缺失，传统的制造加工业等有产能落后和倒闭趋势，当前仅剩数个化工厂运作，居民从事的行业单一化。不过，蚌埠当前在发展的软件业等新性产业正逐渐形成气候，2015年第二产业增加值641.95亿元，增速10.5%，其中高新技术产业和战略性新兴产业产值分别增长21.6%和28.0%。
总体而言，城建完善型城市的房地产市场更成熟，数据透明，招商引资、开发报建、土地出让等也更规范、易于操作。但随之而来的可能是高库存，因此房企在进入前，对历史土地出让及人口变化要尤为关注，若产业增速快则具长期投资前景。
3、自有产业型，代表案例：淮北
自有产业型城市的人口和经济、市场规模一般不大，但凭借地貌拥有独特的资源型产业，如能源等自成气候，人均收入及GDP则相对高，典型案例如淮北和淮南等。
在产煤大市淮北，恒大连续连续四年销售表现出色，面积在14-22万平方米间。淮北的货运铁路发达，但城市面貌如空气质量、基础设施等较差，外来企业进入壁垒也高，人口基数和2015年商品房销售面积也明显小于阜阳等市。因此，进入淮北需要较强的合作资源和成本管控能力，恒大能够实现热销，其他房企未必能够复制。
如果房企没有特殊资源，我们并不建议进入此类城市，原因是市场容量有限，以及资源壁垒较高。尤其若当地已有较为强势的大型房企如恒大、碧桂园等入驻时，则几乎不存在其他房企生存的空间。
河南：收入水平相对落后，巨量人口催生购房高需求
河南是人口最多的省，亦是劳动力输出大省，人口向省会郑州以及国内其他城市流出，情况与安徽较为相似。唯一二线城市也是省会的郑州房地产市场情况较好，但市中心的土地获取以旧改为主，几乎被本土房企垄断。
河南省也是农业大省，粮食、棉花、油料、肉类等产量均位居国内前列，造成了三线城市的城镇化率低，基础设施相对薄弱。但河南三线普遍有常住人口量大的特点，旅游资源也十分丰富，为第三产业发展带来机会。
2012-2015年，恒大在河南各三线城市的销售基本能稳固在一定量，虽有起伏，但没有一路下滑情况。洛阳和新乡等表现尤为突出，连续数年成交面积超过20万平方米，新乡2013年成交面积可达46.5万平方米，并且2014年依然有33.8万平方米去化，2015年又新增27.2万平方米土地，可见并非一次性需求。此外，恒大2015年新进南阳和商丘两个城市，分别新增33.2和95.4万平方米土地，南阳项目2016年首次开盘销售11.4亿元。
我们分析了更详细的国民经济指标后认为，河南三线城市情况相似，影响恒大销售规模的因素也趋同，能用相同的传统指标对热销逻辑进行总结。
1）经济情况决定销售规模，恒大的销售表现，与该城市的GDP、人均收入、人口吸附能力等指标基本呈正相关，如洛阳2015年的人均GDP、人均收入、常住户籍人口比均为河南三线中最高。
2）二三产业占比高购买力强，在恒大近年销售最好的洛阳和新乡，第一产业的比值均相对较低，第二、三产业占比更大，带来更高的GDP和消费能力；人口数量与前两者相近的信阳则销售情况不够突出。
3）人口总量是规模的基础，绝大部分河南三线城市常住人口超过600万，仅安阳小于401万。尽管安阳的第二产业所占比重大，人均GDP和收入均仅次于洛阳，但恒大在安阳的年销售面积并不如其他河南三线城市城市。
我们后续还将推出江苏、山东、河北篇和湖北、山西篇和湖南、江西篇。总体而言，恒大在投资时偏好人口总量高的城市，并且在平均常住人口数量大于500万的城市销售表现明显出色。具体来看，恒大有在销售良好的区域“补仓”的习惯，因此恒大2015年投资规模猛增、合计新增土储建面近500万平方米的河南和安徽三线城市最值得关注；此外，恒大在河北的投资规模呈逐年上升趋势，版图逐年扩大。值得注意的是，江苏是恒大唯一投资规模逐年下降的省份；在山东和山西，恒大没有土地储备新增。
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