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从恒大销售看三线城市开发机会:安徽、河南篇

2016-06-26 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

三四线城市的地,还能拿吗?

文|克而瑞研究中心  朱一鸣、洪圣奇、傅一辰

一二线城市地价暴涨之际,三线城市能否进入?恒大的销售情况或是最好的案例。2015年,恒大的2013.4亿元销售金额中,有四成来自于三线城市。许家印在业绩发布会上表示,三线城市间的差异明显,在全国近500个三线城市中,恒大总共进入了130个,筛选城市的必要条件包括:人口50万以上;GDP1000亿以上;居民存款余额400亿以上;土地供小于求;城市发展向好等。

因此,本系列报告将上述宏观数据指标拓展后,与恒大2012-2015年的单城市销售面积、恒大2015年单城市新增土地储备面积等企业数据指标相结合,对江苏、山东、河南、安徽、河北、湖北、湖南、江西和山西9省中部分三线城市开发价值进行了综合判断。


安徽、河南篇


  • 安徽一二线政策和房价,带来返乡置业及投资需求 

安徽是三线城市人口流出最严重的省份之一,前往上海和江苏求学、求职者诸多。二线城市合肥为安徽唯一的核心,全省最优质的产业资源,如国企、央企、大型民企等逐步被迁至合肥,因此合肥亦是全省房地产投资和返乡置业的首选。本轮楼市行情启动后,合肥出现了严重的供应不足,加大了购房者的恐慌心态和对房价上行的预期,部分看好楼市的投资者和因房价上涨无力承担房款的返乡置业者,转而前往省内三线城市购房,带动销售。

2012-2015年,恒大在安徽省内的三线城市销售表现基本均匀,淮北相对突出,有三年的销售面积在20万平方米左右;其余城市中,恒大2015年有土地收购的为蚌埠、阜阳和宿州,分别新增44.1、57.4和92.8万平方米,其中阜阳为新进城市;值得注意的是,六安和安庆的销售面积逐年下滑,如安庆2012年销售面积17.7万平方米,2015年则降至4.7万平方米。

安徽省各三线城市的人口数量和产业结构差异较大,恒大销售与经济情况、收入水平、市场容量也不存在直接关联,而是受到上述指标及地理位置的综合影响,总体而言可分为三类:

1、返乡置业型,代表案例:阜阳

返乡置业型城市的户籍人口多,但流失严重,支撑经济的主要为第一产业,城市建设落后。典型案例为阜阳,此外还有宿州、六安、亳州等(安庆的第二产业比重相对高)。

若按传统衡量投资前景的指标看,阜阳的人口流向、经济,产业等均表现不佳,可被归为的高风险城市,然而恒大2016年在阜阳的首个项目开盘便热销达15.6亿元,原因主要为:

  • 阜阳的户籍人口1043万,常住人口790.1万,在安徽省内均为最高,是购房和消费的基础;

  • 尽管阜阳人均GDP仅16041元,但在江苏工作的返乡人口意味着现金流入,带来更高消费水平;

  • 2015年末,高铁阜阳西站开工,提高了投资者对城市前景的预期;

  • 合肥楼市火爆,投资和置业需求外溢。

但值得注意的是,返乡置业型城市本身经济和收入水平相对落后,可持续性则有待观察,如六安和安庆的销售表现,就有需求“一次性”之嫌;此外,皖南的城市投资需求受到合肥吸附更明显,不如皖北的城市需求分散也是一大原因。因此,在人口量大的同时,重大基建投入规划相关指标也表现出色的返乡置业型城市,住宅和商业项目前景均值得关注。

2、城建完善型,代表案例:蚌埠

城建完善型城市通常有一定底蕴,进而带来文教、景观等资源,地方政府基建投入大使得城市的宜居性强,典型案例如蚌埠和芜湖,人口总量尽管不大,但人均GDP明显强于其他三线城市。

作为京沪高铁必经的交通枢纽,蚌埠早已有不少品牌房企驻扎,包括绿地、万达、绿城、禹洲、荣盛、海亮等。蚌埠亦是皖北城市建设最完善的城市,高等教育资源相对较好,尤其是高铁站附近聚集了多所财经类院校和军校,历史积淀深厚,具备成为皖北核心的条件。

但蚌埠的问题在于,一方面,近五年的土地供应量暴增带来较高库存量,当前购房主力近半为下辖县的投资及返乡置业者;另一方面,支撑性核心产业缺失,传统的制造加工业等有产能落后和倒闭趋势,当前仅剩数个化工厂运作,居民从事的行业单一化。不过,蚌埠当前在发展的软件业等新性产业正逐渐形成气候,2015年第二产业增加值641.95亿元,增速10.5%,其中高新技术产业和战略性新兴产业产值分别增长21.6%和28.0%。

总体而言,城建完善型城市的房地产市场更成熟,数据透明,招商引资、开发报建、土地出让等也更规范、易于操作。但随之而来的可能是高库存,因此房企在进入前,对历史土地出让及人口变化要尤为关注,若产业增速快则具长期投资前景。

3、自有产业型,代表案例:淮北

自有产业型城市的人口和经济、市场规模一般不大,但凭借地貌拥有独特的资源型产业,如能源等自成气候,人均收入及GDP则相对高,典型案例如淮北和淮南等。

在产煤大市淮北,恒大连续连续四年销售表现出色,面积在14-22万平方米间。淮北的货运铁路发达,但城市面貌如空气质量、基础设施等较差,外来企业进入壁垒也高,人口基数和2015年商品房销售面积也明显小于阜阳等市。因此,进入淮北需要较强的合作资源和成本管控能力,恒大能够实现热销,其他房企未必能够复制。

如果房企没有特殊资源,我们并不建议进入此类城市,原因是市场容量有限,以及资源壁垒较高。尤其若当地已有较为强势的大型房企如恒大、碧桂园等入驻时,则几乎不存在其他房企生存的空间。

  • 河南:收入水平相对落后,巨量人口催生购房高需求

河南是人口最多的省,亦是劳动力输出大省,人口向省会郑州以及国内其他城市流出,情况与安徽较为相似。唯一二线城市也是省会的郑州房地产市场情况较好,但市中心的土地获取以旧改为主,几乎被本土房企垄断。

河南省也是农业大省,粮食、棉花、油料、肉类等产量均位居国内前列,造成了三线城市的城镇化率低,基础设施相对薄弱。但河南三线普遍有常住人口量大的特点,旅游资源也十分丰富,为第三产业发展带来机会。

2012-2015年,恒大在河南各三线城市的销售基本能稳固在一定量,虽有起伏,但没有一路下滑情况。洛阳和新乡等表现尤为突出,连续数年成交面积超过20万平方米,新乡2013年成交面积可达46.5万平方米,并且2014年依然有33.8万平方米去化,2015年又新增27.2万平方米土地,可见并非一次性需求。此外,恒大2015年新进南阳和商丘两个城市,分别新增33.2和95.4万平方米土地,南阳项目2016年首次开盘销售11.4亿元。

我们分析了更详细的国民经济指标后认为,河南三线城市情况相似,影响恒大销售规模的因素也趋同,能用相同的传统指标对热销逻辑进行总结。

1)经济情况决定销售规模,恒大的销售表现,与该城市的GDP、人均收入、人口吸附能力等指标基本呈正相关,如洛阳2015年的人均GDP、人均收入、常住户籍人口比均为河南三线中最高。


2)二三产业占比高购买力强,在恒大近年销售最好的洛阳和新乡,第一产业的比值均相对较低,第二、三产业占比更大,带来更高的GDP和消费能力;人口数量与前两者相近的信阳则销售情况不够突出。

3)人口总量是规模的基础,绝大部分河南三线城市常住人口超过600万,仅安阳小于401万。尽管安阳的第二产业所占比重大,人均GDP和收入均仅次于洛阳,但恒大在安阳的年销售面积并不如其他河南三线城市城市。

我们后续还将推出江苏、山东、河北篇和湖北、山西篇和湖南、江西篇。总体而言,恒大在投资时偏好人口总量高的城市,并且在平均常住人口数量大于500万的城市销售表现明显出色。具体来看,恒大有在销售良好的区域“补仓”的习惯,因此恒大2015年投资规模猛增、合计新增土储建面近500万平方米的河南和安徽三线城市最值得关注;此外,恒大在河北的投资规模呈逐年上升趋势,版图逐年扩大。值得注意的是,江苏是恒大唯一投资规模逐年下降的省份;在山东和山西,恒大没有土地储备新增。



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