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地王风起云涌,市场却将迎来转折

2016-07-01 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

2016年上半年房地产市场十大热点剖析与预判

文/克而瑞研究中心

本文为报告删减版,查看文末下载完整版


2016年上半年,全国政策面延续宽松基调,调首付、降税负、宽信贷,地方政策则随市场效果显著分化,大部分城市全面刺激,热点城市开始收紧。受一揽子“去库存”政策激励,房地产行业指标持续转暖,开发投资、新开工面积增速双双触底回升,多数城市上半年成交量高于去年同期,部分城市单月成交量已创近3年新高,企业业绩完成度普遍较高,万科、恒大、碧桂园等仅前5月便突破千亿元;与此同时,随着热点城市成交大幅放量,库存持续走低,市场供不应求使得“三高”地块频现,地价、房价轮动上涨。

一派火热景象中似乎又看到了2009年、2013年的影子,无数次市场都经历了“市场热-政策出-土地热-市场冷“的周期轮回,2016年恐将难以摆脱再次落入窠臼的宿命:政策收紧、热点城市成交降温,下半年各指标增速将有所下滑,市场迎来转折点。


中央宽严并济,地方因城施策

信贷是最大变数

上半年,全国政策面延续宽松基调,中央调首付、降税负、宽信贷,地方不仅加紧落实“去库存”新政,甚至还频发“创设性”刺激性政策,但随市场反应显著分化,热点城市开始收紧。下半年,在中央整体宽严相济的格局下,各地方政府仍然是政策的主导者和落实者,唯一不确定性是信贷投放执行的变化,将是决定市场热度的最大变数。

1、中央一季度调首付、降税负、宽信贷,二季度迎政策”真空”

为了全年落实“去库存”,中央出台了一系列全国性刺激政策,政策面和资金面的全面宽松,直接推动了购房需求释放,市场成交量迅速回升。

2、热点城市控制需求、以“限”为纲:限购、限价与限贷

3月,上海、深圳相继加码“限购、限贷”政策,4月,廊坊下发限购令,5月,北京通州区限购商住公寓。

苏州、南京先后“限房价、限地价”。

武汉、合肥收紧信贷。武汉3月底下调公积金贷款额度,6月,合肥出台差别化房贷政策。

3、近30个省市出台全面刺激方案,将去库存目标量化规定

与以往不同的是,此次诸多省市对“去库存”时间表和路线图都立下明确“军令状”。为了落实这样的目标,各地方具体的措施、方法集中在以下六个方面:

  • 鼓励农民进城买房。

  • 货币化安置。

  • 公积金涉及城市最多,内容也最为丰富。

  • 调减或暂停土地供应。

  • 购房补贴。

  • 库存房屋改变用途、允许土地转性。

从市场表现来看,短期内利好政策确实有效提振了市场需求,当月房地产市场成交量均有不同程度的回升,但持续性略有不足,部分库存相较高位的风险城市成交量再次缓步回落至正常水平。

4、下半年宽严并济,各地因时、因城施策为主,信贷是最大变数

“去库存“仍将是下半年行业主旋律,尤其是城市吸附力不足、人口净流出的三、四线城市,楼市库存风险悬而未决,预计下半年整体政策面保持宽松,落实推进农民工市民化,引导人口落脚中小城市。与此同时又会严控供应端,高库存城市调降供地指标,逐步减少甚至停止土地供应。

在整体宽严相济的格局下,各地方政府仍然是下半年政策的主导者和落实者,一方面,热点一线和二线城市如南京、苏州、合肥等落实现有紧缩政策的同时,不排除根据市场变化继续加码的可能。其他近30个已出台刺激性政策省市1除了全面落实政策实施外,可能会根据市场情势有侧重、有重点地调整实施,稳定当地房地产市场预期。

值得关注的是,自“权威人士”对利用高杠杆去库存的做法全面否定之后,M2增速连续两月下降至11.8%,增速创下近一年来最低水平。新增信贷量从3月的1.37万亿元连续两月减少至5556亿元和9855亿元。下半年,信贷投放执行的变化,将是决定市场热度的最大变数。

注1:各省市政策详见文末附表


开发投资、新开工止跌回升

下半年增速料将回落

随着刺激政策不断落地,行业各项指标由“冷”转“暖”。尤其是房地产开发投资以及新开工面积增速表现尤为抢眼,双双底部快速回升。目前经济仍处在结构性调整的风险期,行业的首要任务依然是去库存,上半年商品房销售已有见顶信号,高位下滑为大概率事件,再加上基数等原因,预计下半年房地产开发投资增速以及新开工增速将高位回落。

1、开发投资增速快速上涨至7%,绝对量维持近一年月均水平

 2016年1-5月份,全国房地产开发投资34564亿元,同比名义增长7.0%,增速比1-4月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资23118亿元,增长6.8%,增速提高0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。



2、新开工增速由负转正、快速增长,总量创近三个季度新高

2016年1-5月,房屋新开工面积59522万平方米,增长18.3%,增速回落3.1个百分点。其中,住宅新开工面积40767万平方米,增长16.2%。



3、投资、新开工增速已到高位,下半年回落为大概率事件

从5月行业指标走势来看,二季度末的确已经出现高位回落的迹象。预计房地产开发投资增速将在下半年继续回落,年内房地产投资增速将维持在0%-10%的区间范围内波动,10%以上的高增长已难再现。主要基于两个方面,第一,短期来看,目前政策边际效应递减、成交高增长难以持续以及部分一二线城市出台收紧政策,将对房企资金面和新开工等产生负面影响。而且,地王仍主要集中在少数城市,并不会对占全国比重较大的三四线城市新开工大幅提升,因此也难以对整体房地产开发投资起到支撑作用。第二,长期来看,行业首要任务仍是去库存,因此后续开发投资量持续增加动能不足,而随着基数效应褪去,增速也将持续回落。

新开工增速虽然上半年大幅增长,但其中有前期基数效应的影响,而其总量依然没有显著突破,仅比最低月份增加30%或3800万平方米,所以,我们认为受去年同期可比基数逐渐趋于正常,新开工面积同比增速逐月回落将是常态,预期年内新开工面积不会有显著提升。


上半年成交高峰后市场疲态显现

下半年将迎来调整期

2016年上半年,市场整体延续火热态势,多数城市上半年成交量高于去年同期,部分城市单月成交量已创近3年新高。市场持续回暖之下,二线城市表现尤为突出,领涨全国,热门城市出现轮动转换,南京、苏州、武汉等传统强二线城市市场火热,新兴热点城市天津、青岛、济南异军突起。经历过3、4月成交高峰后,供应不足、政策收紧导致部分城市疲态尽显,成交开始高位回落。而前期需求过度透支为下半年成交走势埋下隐患,在热点城市面临政策收紧压力之下,下半年市场将迎来短暂的调整期。

1、上半年成交激增至高位, 热点二线城市异军突起

国家统计局数据显示,受连番政策“救市”以及去年基数较低影响,1-5月全国商品房交易量同比大幅增长。但成交金额增速(50.7%)远大于销售面积增速(33.2%)这一事实说明上半年商品房成交中高单价房源占比大幅上升,再次印证当前市场成交结构上,销售主要集中在一、二线热点城市。

总体看来,2016年上半年CRIC监测的57个城市商品住宅成交2.06亿平方米,同比增长33%,各线城市均出现普涨现象,南京、武汉、天津、郑州等热门二线城市成交量同比涨幅已经超过50%,其中南京、天津更较去年同期翻了一倍。具体来看,上半年重点城市成交呈现6个特征:

  • 强者恒强的局面未改变,传统强二线城市领涨。

  • 二线城市出现热点轮换,天津、太原等城市异军突起。

  • 高库存城市仍无明显起色。

  • 严厉收紧政策出台导致市场急剧转冷。

  • “传导效应”导致环热点城市成交回升较快。

  • 3月份成交高峰过后,大部分城市成交开始回落。



2、需求透支与涨价观望致成交后劲不足,下半年二线面临回调压力

二季度以来大部分城市成交开始环比下滑,我们认为,下半年市场将迎来调整期。

主要基于三点:第一,货币政策将保持稳健,特别是去杠杆化过程中,信贷将持续收紧,而信贷量不会重现一季度高点(4月新增贷款较3月下滑60%);第二,在中央管宏观、地方为主体的差别化调整下,部分热点城市面临政策面收紧压力。第三,基数效应,去年二季度在股市推动下,销售正是从二季度开始全面上升。

分城市能级来看,一线城市中,上海、深圳成交或将低位企稳。二线城市分化局面进一步加剧,热点城市面临调整压力。一方面前期需求过度透支,成交走高后必然将陷入调整期。另一方面,部分城市收紧政策,抑制成交量持续增长。例如合肥出台差异化信贷政策,提高首付比例,成交量将进一步萎缩。另外,而武汉、南京这种整体供不应求城市,成交高位调整为大概率事件。但近来热门城市出台收紧政策趋势愈演愈烈,因此下半年武汉、南京成交不确定性加大,如果出台严厉收紧政策,不排除成交大幅下滑的局面。三四线城市受制于库存压力,整体成交难有突破空间。但个别城市如无锡、佛山等城市受“联涨效应”影响,全年成交量超过去年为大概率事件。


热点城市房价快速上涨

预计下半年涨幅趋于平缓 

在宽松政策刺激下,上半年各城市成交量维持较高水平,城市房价普遍止跌回升,开始步入上行通道,一线和热点二线城市房价涨幅尤为迅猛。与此同时,市场火爆传导到土地市场持续高热,单价、总价地王频出,进一步拉升房价上涨预期。

1、中住288房价指数加速上行,全国房价稳步抬升

随着楼市成交好转、去库存进程持续推进,全国房价缓步上行,且有加速上涨的趋势。以288价格指数为例,2016年5月,中国城市住房(一手房)价格288指数为1175.1点,指数较上月上升18.6点,环比上涨1.61%,涨幅较上月扩大0.09个百分点,同比涨幅由上月的7.17%扩大至8.84%。


2、各线城市明显分化,热门城市房价增长显著

一线城市房价保持快速上行态势。二线城市房价显著分化,热门二线城市房价赶超一线城市。环一线三四线城市房价增长迅速,其他多数城市仍在下跌。



3、下半年房价仍稳中有升,热点城市房价涨幅将趋缓

下半年“去库存”基调不变,政策面总体仍将维持宽松格局,预计房价总体稳中有升,但仍将维持结构性上涨格局。如广州、天津、太原、济南、青岛、杭州等城市随着供求关系逆转,房价存在较大“补涨”可能。三、四线城市供求矛盾仍较突出,高库存风险如影随形,年内房价较难步入上行轨道,但跌幅将进一步收窄。

对热点一线和二线城市来说,上海、深圳在政策收紧之后成交量锐减,下半年将会出现价格松动。而苏州、南京、合肥等房价持续大涨的城市,成交量已然回落,房价短期内进一步大幅上涨空间有限,但土地市场的高热,尤其是这几个城市“三高”地块的不断涌现,又给未来房价长期上涨带来了强烈的信心预期,短期内房价涨幅充其量会趋于平稳。 


热销项目频出 四类项目引爆楼市

2016年一季度延续了去年房地产市场的火热,然而随着二季度热点城市陆续推出限制性政策,从热销项目的情况来看,数量相比一季度有所减少,但整体情况依然较好。根据CRIC的统计,2016年1-6月,单项目累计销售面积超过30万平方米的有4个,而累计销售金额超过30亿元的项目达到了23个,其中北京林肯公园约70亿元的销售额居榜首。

我们梳理了上半年典型的热销项目,通过汇总分析,发现这些项目主要呈现四大特征:

1、热点城市改善型项目持续火热

上半年延续了去年改善型市场的热度,在良好预期的背景下,聚集了高收入人群的几大热点城市,改善型需求得到持续释放,北京、上海、南京、苏州等城市优质地段的大户型或别墅产品受到市场认可。虽然今年一季度后热点城市相继出台了不同的限制性政策,但在被市场逐渐消化后,整体来看改善型市场的热度依然较高。




2、商住盘在北京市场倍受追捧

上半年的北京市场还出现了另一大特征,商住产品的销售呈爆发式增长,自去年北京“通州将会定位北京城市副中心”被提出以来,该地区的商住产品就火爆异常。根据CRIC显示,2014年北京市商住型公寓占商品房销售额的比重仅6%,然而今年上半年,其比重上升至了23%,套数占比更是高达35%。

3、区域垄断性大盘项目依然大卖

大盘项目一般具有丰富的产品线,卖点明确且多样化,受众客群范围广,项目均可打造为区域性标杆,在热点或非热点城市均较易引起市场关注。在上半年销售金额超40亿元或面积超30万方的热销项目中,除了南京鲁能公馆、北京东亚尚品台湖,其他10个项目均是超50万方的大盘。其中贵阳花果园、中天未来方舟两个大盘项目以区域性垄断优势持续热销,2016年上半年二者分别销售56.11万方和44.09万方,而在历年的销售中两个项目均居行业前茅。



4、碧桂园、恒大多盘联动获热销

今年上半年,房企采取多盘联动折扣来促进销售的情况不多,然而恒大和碧桂园成为了例外。这两家房企,通过联动多个区域或多盘,并采取较低折扣促销,也促成项目热销,尤其是在五一期间的表现十分抢眼。碧桂园“五一”期间发起全国11盘同步开盘活动,“五一”3天认购金额超过160亿元,4月30日单日认购便超100亿元。此外,恒大在上半年曾多次采取区域联动策略,如“返乡置业购房特惠8.8折”、“无理由退房8.5折”、“全国楼盘8折”等,助力恒大销售业绩节节攀升。


重点城市库存走向分化

下半年整体去化压力将维持低位


2016年上半年,在去库存方针不变、货币市场持续宽松的行业背景下,商品房销售显著增长,商品房库存持续走低,合肥、南京等部分城市甚至“一房难求”。二季度部分热点城市政策虽有收紧,市场热度有所降温,但供不应求局面仍未发生实质性改变,热点城市“去库存“节奏远领先于去年以及其他城市,商品房库存走向加剧分化。

1、行业去库存初显成效,上半年全国待售面积持续回落

2015年中央拉开房地产“去库存”帷幕之后,全国商品房待售面积同比增速持续回落,至2016年5月,商品住宅待售面积同比增速仅为3%,跌至2013年以来新低。自3月份以来待售面积连续三个月环比下滑,至5月末,全国商品住宅待售面积为44369万平方米,较2月份的高点下降了近5%。但分城市能级来看,还是一、二线城市去化能力更佳,明证即全国销售金额增速的高企。2016年前5月全国商品住宅销售金额增速比销售面积增速快13%,但70大中城市房价涨幅中位数仅为1.85%,二者的差距必然来自于高房价城市成交占比上涨。



2、八成城市库存风险落入低位,七类城市表现值得关注

从备案数据来看也是如此,至2016年5月末,超过八成的重点城市消化周期低于一年,市场去化风险无虞。整体来看,一线城市远景良好,二三线城市持续分化的格局仍未发生实质性改变。从存量指标短期变化来看,则有以下几类城市值得关注:

第一类,库存接近零点,消费者“一房难求”,即南京、合肥、惠州。

第二类,去库存脚步不变,供不应求仍是主要矛盾,典型如北京、上海、武汉、郑州等。

第三类,消化周期出现短期波动,长期走势依然看好,即深圳与苏州。

第四类,迎来需求释放期,去化风险快速降低。如天津、宁波、杭州、成都、常州、无锡等二三线城市。

第五类,库存有所回落,但需求仍缺乏向上动力,典型如昆明。

第六类,库存仍在持续上涨,潜在风险不断累积。

第七类,城市库存仍居高位,市场供求矛盾不容忽视。即沈阳、大连、烟台等城市。

3、下半年库存压力将维持低位,热点城市或现短期波动

展望下半年,基于去库存基调不变的判断,我们认为重点城市库存压力仍将保持低位,并有进一步下探的可能。具体来看,对于上海、南京、合肥等热点城市而言,由于市场成交已达高点,去化速度难再有进一步提升的空间,而高企的房价也阻止了刚性需求的释放,在政策收紧预期的压力之下,消化周期还有反向上升的可能。对于成都、杭州等城市而言,库存压力将继续改善,在政府控地策略渐现成效,去库存新政发力的助推之下,库存压力有望进一步释放,市场供求关系将继续转好。对于市场出现较大波动的深圳来说,市场成交规模仍将稳定在相对低位,主要有三点原因:其一,高企的房价将大量首置首改群体挤出市场,需求基数降低;其二,当下市场供应主力为豪宅产品,产品特性即“不急卖”,用销售时间换溢价空间;其三,基于新增建设用地不足的事实,企业对深圳未来充满信心,没有主观降价动力。




“地王”数量创新高

下半年热点城市地价仍维持高位

2016年上半年,去库存新政仍在持续发力,土地市场供求规模持续收窄,其中三四线城市表现最为显著,供应、成交面积均大幅下滑。但在市场成交热度持续攀升的背景下,企业拿地热情却一再高涨,导致上半年一二线城市地王井喷,苏州、杭州、南京等热点城市更是一再刷新城市地王纪录。

1、一、二线城市溢价率大幅攀升,三四线城市供求持续走低

整体来看,2016年上半年经营性土地供应面积为19856万平方米同比下降69%,其中三四线城市供应量下跌最为显著,新增供应量仅为2015年同期的12%。受供应收窄影响,上半年土地市场成交规模也维持在了相对低位,土地成交建筑面积为17248万平方米,同比微涨3%,较2014年上半年下跌55%,其中一线城市下滑幅度最大,成交面积同比下降41%,二线城市基本同比持平。从溢价率指标来看,一线城市2016年上半年平均溢价率高达56.3%,较2015年同期高出39.5个百分点。二线城市溢价率也达到了51.8%。



2、半年内地王数量已创历年新高,热点城市土拍热度飙升

今年土地市场最引人关注,还是频频刷新的地王纪录。2016年上半年共成交了169幅“三高”地块(高总价、高单价、高溢价),平均每个工作日有1.42块“三高”地块成交。进一步分析,2016年的地王潮主要有以下几点现象得关注:

  • 现象一,短短半年已经刷新历年地王数量纪录。

  • 现象二,总价地王也多为高溢价成交。

  • 现象三,集中在少数二线城市。

3、未来热点城市土拍仍难降温, 企业判断趋同是关键内因

结合以上判断来看,2016年热点城市土拍热度的飙升,一方面是由于开发商“兜里有钱”,在市场成交持续向好,货币政策整体趋宽之下,大多数开发商现金流、净负债率都得到了极大改观,另一方面是2015年以来热点城市房价持续上涨,推高了市场的价格预期;但最重要的原因,还是因为行业规模见顶,但集中度却在不断提升,行业整合也在不断提速,加剧了企业对于规模诉求的危机感,导致优质土地资源的争夺明显加剧。

因此对于下半年土地市场走势,我们认为三四线土地供应仍将保持紧缩,热点城市地王涌现的频率或将有所放缓,但地价仍将维持在高位。目前苏州、南京等热点城市虽面临政策性压力,但在行业集中度快速提升,大中型企业规模诉求高涨的背景之下,土拍市场热度仍难出现实质性降温。但从企业角度出发,对于合肥、成都此类潜在库存较高的城市而言,还是应当谨慎拍地,毕竟相对于庞大的未入市土地库存而言,已经领取预售证的待售面积只是管中窥豹罢了。


房企业绩完成度普遍较高

万科、恒大、碧桂园破千亿元

2016年上半年楼市回暖,房企销售普遍实现快速增长,6月伊始,万科、恒大、碧桂园已高调宣布销售额突破千亿大关。上半年房企目标完成率普遍较高,截至2016年5月,30家典型房企中,已有8家房企的目标完成率达到50%以上,不出意外,2016年房企又将是一个丰收年。

1、前五月房企业绩同比翻番达8家,目标完成率普遍较高

2016年前5月,30家典型房企的销售金额为10758.68亿元,同比增长66%;前5月业绩同比翻番的企业有8家。从目标完成率来看,截至5月已有8家房企达到了50%以上,另有8家目标完成率在40%-50%之间,上半年完成50%预计不成问题。


2、万科、恒大、碧桂园突破千亿,华润、融创蓄势待发

从单个企业来看,禹洲、旭辉、碧桂园、恒大等房企完成目标情况理想,甚至部分企业后期有继续上调目标的可能。但是还有5家房企的目标完成率低于35%,后续销售目标完成压力会相对较大。总体来看,主要有以下三类房企表现较为突出:

“恒者恒强”的万科、恒大、碧桂园,累计销售额已破千亿。

“节节攀升”的华润、融创,有望于2016年跻身“千亿房企”。

“快速增长”的金地、龙湖,依托良好布局后期仍具较大的发展潜力。


拿地金额大幅上升 央企充当地王收割机

在上半年市场向好、企业销售大增的基础下,房企拿地态度也较为积极。一线和诸如南京、合肥、杭州的核心二线城市成为布局热门,房企纷纷不惜重金抢地;据CRIC统计,截至2016年5月31日,全国共计成交了147幅地王,其中央企的表现最为亮眼,成为了名副其实的“地王收割机”。

1、房企拿地态度较为积极,一线和部分二线地王扎堆

前5月,20家房企拿地总建筑面积约7556.85万平方米,同比增长36%,拿地金额约为3062.1亿元,同比上升47%。从单企业表现来看,拿地面积排名前三甲的分别是碧桂园、万科、恒大,而拿地金额投入较多的房企以万科、碧桂园、融创为代表,分别高达550.61亿、476.14亿和322.35亿。


2、央企首5月拿地激进,信达勇夺地王“一鸣惊人”

2016年“地王”数量创历史新高,从拿地企业来看,央企首当其冲,成为“地王专业户”。上半年,保利收获了4幅地王项目,总计金额达到了159.4亿元。此外,信达地产在本轮的“地王攻坚战”中也是“一鸣惊人”,上半年耗资215亿拿下三幅地王。




风向转变 概念离场 聚焦三大战略重点

2016年上半年多地楼市行情火爆,行业心态普遍乐观,房企战略的焦点也回归到了拿地和开发主业上,不再讲对转型的“故事”津津乐道。在这样的背景下,概念纷纷退场,真正专注开拓新业务的房企则取得了较大的突破,对房企发展有重要意义的方向开始浮出水面。我们认为,基于房地产行业的特质,传统金融、资产管理和物业服务是最适合房企价值提升的战略方向,也是对房地产产业链的再次完善。

1、传统金融牌照受宠,中型房企加入争抢

既能单独盈利、又能辅助主业的金融行业一直以来是房企业务拓展的主要方向,尤其在资本话语权逐步体现的2016年上半年,房企“脚步加快、胃口加大”,纷纷将目光投向了银行、信托、保险和证券四大传统金融牌照。

  • 恒大成为盛京银行大股东,收获银行和消费金融两大牌照。

  • 绿地入股杭州工商信托,国资背景助力抄底信托牌照。

  • 保利地产参与发起设立粤港证券,主要为财务投资。

  • 泰禾收购大新人寿,多家中型房企拟发起设立保险公司。



2、资产管理能力提升,参与国内外产业投资

除了获取四大牌照外,房企设立基金、与金融机构合作也不再限于为自己项目融资,而是开始提前布局资产管理,利用房地产行业充足现金流优势,或对其他行业等进行投资,分享潜力产业的发展的红利;或是收购优质地段的持有物业,以自身对不动产价值的判断眼光帮助资本实现增值。

  • 绿地香港与科威特战略投资者订立框架协议。

  • 保利地产与中金公司等共同成立保利资本。

  • 华夏幸福多次联合资本投向旗下园区产业。

3、完善基础物业管理,丰富社区服务种类

由于房企能够垄断自有社区下游的物业管理行业,因此社区服务是房企提出多元化转型的首选。2016年上半年,多家房企分拆物业管理公司上市后,行业在资本市场的“风口”已过,但更多的房企以业主满意为目的,将重点放在提高基础服务而非盈利上。

  • 融创高端生活价值体系在各地陆续铺设。

  • 东原童梦童享2.0版逐渐覆盖全国项目。

  • 融信成立国学堂传承中国传统文化。




2016年的上半年注定不平凡,在大家的迟疑、焦虑中开场,经历政策全面刺激、巨量信贷资金的洗礼,迎来行业指标的全面反转,换来大型房企业绩盆盈钵满,终以“地王”此起彼伏谢幕。这样似曾相识的境况可以说在行业发展周期轮回不断重复,而以往都在行业螺旋式上升过程中有惊无险的一一平稳度过。时至今日,房地产市场的需求结构和外部环境已不同往昔,能否再次演绎周期上升、实现惊险一跃,2016年下半场走向尤为关键,值得期待!


本文为《2016年上半年房地产市场十大热点剖析与预判》报告删减版





2016上半年总结与展望目录导览

一、中央宽严并济,地方因城施策,信贷是最大变数

1、中央一季度调首付、降税负、宽信贷,二季度迎政策”真空”

2、热点城市控制需求、以“限”为纲:限购、限价与限贷

3、近30省市出台全面刺激方案,将去库存目标量化规定

4、宽严并济,各地因时因城施策为主,信贷是最大变数

二、开发投资、新开工止跌回升,下半年增速料将回落

1、开发投资增速快速上涨至7%,绝对量维持近一年月均水平

2、新开工增速由负转正、快速增长,总量创近三个季度新高

3、投资、新开工增速已到高位,下半年回落为大概率事件

三、上半年成交高峰后市场疲态显现,下半年将迎来调整期

1、上半年成交激增至高位, 热点二线城市异军突起

2、需求透支与涨价观望致成交后劲不足,二线面临回调压力

四、热点城市房价快速上涨,预计下半年涨幅趋于平缓

1、中住288房价指数加速上行,全国房价稳步抬升

2、各线城市明显分化,热门城市房价增长显著

3、下半年房价仍稳中有升,热点城市房价涨幅将趋缓

五、热销项目频出,4类项目引爆楼市

1、热点城市改善型项目持续火热

2、商住盘在北京市场倍受追捧

3、区域垄断性大盘项目依然大卖

4、碧桂园、恒大多盘联动获热销

六、重点城市库存走向分化,整体去化压力将维持低位

1、行业去库存初显成效,上半年全国待售面积持续回落

2、八成城市库存风险落入低位,七类城市表现值得关注

3、下半年库存压力将维持低位,热点城市或现短期波动

七、“地王”数量创新高,下半年热点城市地价仍维持高位

1、一二线城市溢价率大幅攀升,三四线城市供求持续走低

2、半年内地王数量已创历年新高,热点城市土拍热度飙升

3、热点城市土拍仍难降温, 企业判断趋同是关键内因、

八、房企业绩完成度普遍较高,万科恒大碧桂园突破千亿

1、前五月房企业绩同比翻番达8家,目标完成率普遍较高

2、万科、恒大、碧桂园突破千亿,华润、融创蓄势待发

九、房企拿地金额大幅上升,央企充当“地王收割机”

1、房企拿地态度较为积极,一线和部分二线地王扎堆

2、央企首5月拿地激进,信达勇夺地王“一鸣惊人”

十、风向转变、概念离场,房企聚焦三大战略重点

1、传统金融牌照受宠,中型房企加入争抢

2、资产管理能力提升,参与国内外产业投资

3、完善基础物业管理,丰富社区服务种类


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