TOP100黑马榜｜地王制造机业绩增长几何？
小Q导读：
拿地王的央企，2016年上半年到底卖得怎么样？
文／克而瑞研究中心 朱一鸣、傅一辰
受益于显著回暖的楼市，2016年上半年成为了房企销售业绩最好的半年，TOP100房企的销售金额同比增幅达91.4%，接近翻倍。
在这100家房企中，销售增速最快的为鲁能，2016年上半年销售金额273.7亿元，同比增长高达469.0%；而业绩倒退的仅有不到5家。
从下表中可看出，2016年上半年业绩增幅最大的10家房企中，国资背景（包括央企和地方国企）的房企多达7家，鲁能、北辰和天房以469%、331.4%和305.9%的增长率占据前3；其余增速也多在200%以上。相较之下，民企第1的旭辉2016年上半年较2015年的增幅为189.3%；瑞安和融科智地则分别以265.2%和192.3%的增长率居外资房企和其他（如混合所有制、股份制、校办企业等）之首。
不仅如此，在TOP100房企中，30家国企的增幅均值达111.3%，为四类企业之首，明显高于民企的78.9%，混合所有制企业的95.8%和外资企业的95.3%。
抛开各种整合论、阴谋论等各种对动机的揣测，国企2016年上半年卖得好的原因是什么？我们将TOP100房企按销售规模分为500亿元以上、300至500亿元、100至300亿元和100亿元以下四类，则可发现：
500亿以上国企增速低于均值，只因对手太强大
房企的规模发展到一定阶段后，再要维持高增速的难度就会增加。规模超过500亿元的10家房企中销售金额平均增速为55.9%，其中碧桂园和融创分别以127.1%和106.1%的增速排名前两位。
三家国企，保利地产、中海和华润较去年同期的增幅分别为48.4%、18.9%和50.2%，尽管低于均值但已属较大突破，保利地产广东、安徽、北京等多个区域销售出色，华润年末有望首次突破千亿，中海则受到并购影响刻意放缓了节奏。
谁说拿地王必套牢?200-500亿国企增速最亮眼
200至500亿的规模段共有6家国企，其中有4家业绩增幅高于该规模段的平均增幅86.7%，包括鲁能、金茂、华发等因屡夺地王而备受质疑的国企，超过200%、400%的销售业绩增长率似乎是在回应市场对他们的评价。
那么，国企地王市场到底买不买账？从下面案例来看，一半开了就被抢，另一半囤得起就会涨。以鲁能为例，2016上半年273.7亿元销售金额中，有超过50亿元来自南京河西地王项目鲁能公馆， 2015年3月鲁能进军南京拍下地王时的楼板价为14078元/平方米，如今的成交单价则已近38000元/平方米。但并非所有地王都能一年就暴涨，如天津绿荫里项目早在2012年末便以46.2亿元地王价被鲁能拿下，楼板价15000元/平方米，如今成交单价近43000元/平方米，上半年贡献了27.3亿元业绩。除了鲁能的地王外，金茂的大宁地王金茂府上半年总共销售了38亿元，华发张江地王华发四季开盘销售15亿元，均为企业的业绩作出了较为明显的贡献。
地王固然爆发力强，但对业绩起到最重要作用的还有国企大本营的销售基础、土地储备积累、和独有的优势业务。如华发在珠海的项目珠海峰景湾和华发山庄开盘销售近50亿元；鲁能在海南有大量土地，北京的多个项目也均是早已获得，上半年销售贡献总共过百亿；金茂在南京和长沙的一级土地开发项目亦有数十亿贡献等。
城市成交火爆,100-200亿地头蛇业绩轻松翻番
100至200亿规模的房企的平均销售增长率为75. 6%。在这一阵营中，增速最突出的均为地方国企，如天房发展的305.9%、上海地产的195.3%，此外金融街和深业116.3%和90.2%的同比增速也在平均线之上。
这四家房企的隶属的城市均对企业贡献明显，如天房在天津销售金额109.9亿元，贡献度近100%；上海地产旗下多个地产业务平台在上海的项目总共贡献了89%的销售金额；深业集团的深圳项目销售金额116.4亿元，贡献度74%。
虽然大部分地方国企因保守的扩张策略和缓慢的周转速度而遭诟病，但不可忽视的是，地方国企尤其是热点城市的“地头蛇”却有让民企欣羡不已的土储和货量。这些储备一旦被国资改革、整合预期、市场火爆等激活，则业绩突飞猛进也在情理之中。不过，在异地的生存能力才能决定这些地方国企的成长性，如天房已在苏州砸下重金，未来项目销售情况较其在大本营的表现更值得关注。
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