Quantcast

外蒙杀汉人,呼市撕春联

女生群最近聊到的意大利吊灯式,到底是个什么样的体位?

母子乱伦,隐秘而伟大?

聊聊性和扫黄(含视频未成年勿进)

羅湖泰式水会「月光城」正骨平靚正首選(98元/4個鐘 充值港幣1:1)

Facebook Twitter

分享到微信朋友圈

点击图标下载本文截图到手机
即可分享到朋友圈。如何使用?

查看原文

实录 | 地王将离场?丁祖昱对话闽系,深挖凶猛背后

2016-07-07 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

地王抢夺战中的城市投资策略

2016年二季度地产金融形势发布会


刚刚过去的上半年,成为了房企业绩最好的半年,也是地王扎堆刷屏、数量和频次创新高的半年。地王汹涌,各方博弈。行业周期快速更迭之下,房企为何频频出手?面对高价地这把双刃剑,又该如何绸缪风险,口碑与业绩双双获利?

胶着节点之下,2016年7月7日,克而瑞研究中心举办第18届地产金融形势发布会,拨开行业迷雾,厘清策略关键。


嘉 宾 简 介

丁祖昱:易居(中国)执行总裁 克而瑞信息集团董事长

乐加栋:广发证券 地产行业首席研究员

康红恩:融侨集团 副总裁兼首席投资官

刘 翔:正荣集团 总裁助理

沈力男:泰禾集团 副总裁兼品牌总经理

辛 琦:阳光城集团 首席财务官兼首席营销官

于丹丹:克而瑞信息集团 高级副总裁

特邀嘉宾1人


上半年成为史上最好的半年

对房地产行业来说,刚刚过去的2016年上半年成为了史上最好的半年,无论从行业指标还是房企业绩来看都是如此。

CRIC数据显示,今年上半年市场整体延续了2015年下半年以来的火热行情。其中,57座城市商品住宅成交2.06亿平方米,同比增长33%,各线城市出现普涨现象,二线热点城市表现尤为突出,领涨全国。

而另外一方面,得益于市场热度,房企在2016年上半年都取得了不错的业绩。克而瑞研究中心发布的《2016年上半年房企销售TOP100排行榜》显示,前十强门槛超过500亿元,第一名万科达到1900亿元,而50强门槛也达到138亿元。

这其中,TOP5房企销售金额均突破千亿,而去年同期仅有一家。在目前的销售形势下,预计全年TOP5房企销售额都将超过2000亿元。

“对于上半年的楼市,‘火爆’是公认的核心词。”克而瑞信息集团高级副总裁于丹丹总结。不过,于丹丹同时强调,如果基于一季度看现在的二季度,我们发现在之前涨的厉害的城市,开始进行理性的回调。


地王汹涌,房企扎堆热点城市拿地

市场的火爆带来了土地成交的量价双涨,上半年也成为了地王扎堆刷屏、数量和频次创新高的半年。

二季度,全国经营性土地成交金额4690亿元,同比大增104%,而上半年全国共计成交了110宗总价、单价地王,短短半年即已超过2009年的72幅,刷新了年度地王数量纪录。

“克而瑞提了一个地王潮的现象,这也是比较贴切的。现在钱很多,又比往年便宜,想发展的企业这么多,潮水肯定就比较凶,地王潮就是这样形成的。”泰禾集团副总裁兼品牌总经理沈力男说。

对此,易居(中国)执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱在另一个层面评论表示,“关于地王,我有一个基本的判断。地王不是遍地开花的,而是集中度越来越高,在少数几个城市出现。而且拿地王的公司比较集中,更大的一块是国企、央企,还有一部分当地的龙头企业。”

在拿地凶猛的房企中,闽系无疑是最耀眼的一大梯队。阳光城集团首席财务官兼首席营销官辛琦在谈到地王“扎堆”现象时解释道,“我觉得现在这个情况反映出整个中国,有安全度的城市在缩水。大的趋势是这样的,这就导致了众多的开发商集中在有安全度的城市,主要是四个一线城市,以及大概8-16个强二线。”


周期波动之下,房企审时度势战略布局

然而,一派火热景象中人们却看到了“地王周期”的影子。

“一般地王诞生之后,政策就会逐步缩紧。从过去几轮周期来讲都是这样。”广发证券房地产行业首席研究员乐加栋经过研究如此判断,2016年的地产周期是处于量价齐升到最后量跌价升这样的周期过渡,到2017年将会出现量价齐跌。

对此,融侨集团副总裁兼首席投资官康红恩的观点也非常接近。

“总结从去年下半年到现在,只有一个词,就是‘洗牌’。两三年以后会发生非常大的变化。”他表示。

事实上,在经历了一次发展高峰之后,面对当前复杂的行业环境,房企早已开始理性布局未来发展。这其中,不得不提到的依然是城市投资策略。

正荣集团总裁助理刘翔强调要在地产周期中寻找“反周期”。

 “房地产三年一周期,一定会出现波动。可能明年是一个调控周期,量价下跌,土地市场会出现机会。我们不放过一次机会,但是也不疯狂拿地。”

此外,在招拍挂之外,寻找其它的资源获取土地也在房企中达成共识。行业趋势使得收购兼并可能会成为未来投资方向的主流之一,辛琦表示。


演 讲 干 货

以下均节选自今日论坛演讲嘉宾PPT及现场速记

丁祖昱下半年市场先抑后扬,千亿军团有望扩容至10家


一、上半年市场及企业回顾


二、下半年走势预判



  


乐加栋地王、地产周期与地产股


“地王”是房地产小周期下土地供需变化的轮回。

地产为什么有三年的小周期,主要是因为地产的政策变化太快,地产在宏观经济当中的地位太重要。所以才会有小周期的变化。每一轮地王的产生,背后都有一个货币宽松的周期。今年这个周期,就更复杂了,通过一种资金的结构化设计,夹层资金进入地产领域。


本轮“地王”资金呈现多元化。

每轮“地王”均产生于货币宽松周期,而本轮货币周期共6次降息6次降准,市场流动性明显,但每轮资金进入土地市场的渠道有所差异。 

本轮“地王”整体资金成本处于低位,其中央企、国企资金成本优势显著。在资产荒的背景下,寻求较高收益的各类资金借道资产管理公司、基金公司通过参与房企土地投资、上市房企定增等方式进入地产市场。


地产和地产周期。

地王产生之后,基本上房价阶段性是见底。2016年的地产周期是属于量价齐升到最后量跌价升这样的周期过渡,我对明年的判断我认为量价齐跌。


地产股:“地王”诞生后主流地产股估值持续处于底部。

地王产生之后,从历史上看,地产不具备超收益,地产股这个时候是不能买入的,因为地产股的走势和销售量、销售面积增长有关系,和销售价格增长没关系,销售价格再怎么涨,房地产企业的利润率不会涨,只是手上的存货会增长。“地王”往往诞生于基本面复苏的中后期,此后基本面将走弱,板块不具备超额收益。


  


康红恩中小企业的试错成本将越来越高


从投资到战略投资

投资的最大痛点是什么。拿地不行,拿地必须面对的是所有的不确定性,这是投资最大的痛点,就是地价你说了没用。

投资不仅仅是拓展,我们很多时候从拿地思考投资,实际上投资是一个完整循环,投资也不仅仅是测算。因为测算所有的假设是基于你的经验、判断、逻辑和风格,这些东西是决定你在一块地上的投资真正的经验、逻辑、风格所在,这些才是我认为投资最重要的部分。

大企业的模式成长型房企很难去学,中小企业的试错成本将越来越高,过去我们拿块地,可能我们十个亿就可以搞定一块地,现在十个亿的地基本上都到了三十个亿的价格,所以说中小企业如果犯错误,你的代价会越来越大,你的成本会越来越高,所以我们犯错的余地和空间越来越小。  


投资要考虑战略布局  

第一,现在开发商对于城市选择高度同质化。为什么局部的热点城市竞争越来越激烈,2015年底,对上海的土地市场做了一个统计,也一百多家企业在上海拿地,最后四十几家企业在上海拿到地,这就是现状,这就是我们对于城市选择的同质化太明显。

第二个,城市外溢的同城效应。我们在厦门拿地的时候就越来越发现一个现象,厦门拿不到地的情况下,厦门外溢的漳州、泉州,这些区域逐渐成为新的热点,这就有点像上海周边的昆山。城市外溢的同城效应,这个趋势还会持续,这也符合中央去库存的总体战略和要求。

第三我们考虑城市布局的时候,要认真考虑城市集群。因为从去年开始,中央和各个省市对于城市集群的考虑因素会越来越多,在区域和城市中的项目布局,这个大家都看到了,所谓的城市更新、轨道交通和城市运营。


圆 桌 论 坛


城市投资逻辑与资源争夺

主持嘉宾:

丁祖昱:易居(中国)执行总裁 克而瑞信息集团董事长

参与嘉宾:

康红恩:融侨集团 副总裁兼首席投资官

刘 翔:正荣集团 总裁助理

沈力男:泰禾集团 副总裁兼品牌总经理

辛 琦:阳光城集团 首席财务官兼首席营销官

特邀嘉宾1人

  


如何看待当前地王,这些城市的火爆是否正常?


丁祖昱:实际上今天的地王,土地的集中度越来越高,地王的集中度越来越高。地王不是遍地开花,不是多个城市都出现地王,而是在少数城市出现地王。而且拿地王的公司比较集中,更大的一块是国企、央企,还有一部分当地的龙头企业。要和央企搏资源、搏未来的生存空间,你不做就会被别人并购掉,必须要为自己做一些事情。


辛琦:现在这个情况反映出整个中国有安全度的城市在缩水。大的趋势是这样,这就导致了众多的开发商集中在少数有安全度的城市,即四个一线城市,大概八到十六个左右的强二线。而站在财务的角度看这个问题,某个行业走到利润率越来越薄的时候,肯定是大家抢资源抢得很凶的时候,这和其他的行业一样。资金比较宽松的情况下,出现地王是正常的。


沈力男:评价上半年的土地市场,我觉得用一个字来判断就是“抢”。对我们来说就是下手加仓,这个比较贴切。克而瑞提了一个地王潮的现象,这是比较贴切的。现在钱很多,又比往年便宜,又借助上市公司的平台,更容易取得资金上的优势。落实到企业来讲,你在这个地方有没有可能做到规模,有没有赚到钱,有没有可能扩大品牌影响度,是不是相对安全,这是大家评判进入的核心。现在地王潮的出现都符合这样的特征。


刘翔:有些城市从数据来看非常好,但是是不是真正值得投资,一定要慎重考虑。的好城市,未必真真正正是满地黄金,越是这种城市我们愈加谨慎。在大周期里面如何找反周期,其实很关键。

回到对地王的看法,合理不合理,更多的是有待市场验证。我们不放过一次机会,但是也不疯狂拿地,这是我现在的观点。


康红恩:融侨从2014年下半年开始到2015年底,拿了两百多亿的地,每块地到目前来讲,价值升值还是非常理想的。但今年我们相对比较来讲比较谨慎,为什么比较谨慎,就是前面说的,其实我在等。我觉得做投资一定是长跑,我不在乎这一城一池的得失,我们要站在集团发展的层面上思考今年的拿地策略。


  


下半年投资策略有何转变,是否继续拿地?


丁祖昱:从地王整体现象来说,价格不是一家企业推高的。大家看好某些城市,有钱的企业进入这个城市,所有的存在都是合理的。今天地王的成因基本上大家都认同,因为市场上钱又多又便宜,从某种程度上说,在利息越来越低的情况下,不拿钱是傻瓜,过去12%—13%的利率都抢着拿,今天2%的利率不拿,就把大好河山拱手相让。地王不断产生,一定会对房企运作模式发生很大的变化。


辛琦:招牌挂市场土地价格很高,对于谋求周转速度的公司来讲,捂也捂不了太久。这个市场哪个行业到最后也不会还剩几万家企业,能剩几百家就不错了,也有可能剩几家。这几家可能都不是开发商了,是金融机构了。在这个过程当中,行业趋势使得收购兼并可能会成为未来投资方向的主流之一。实际上收购兼并难度一点都不比招拍挂低。招拍挂拼的是想象力,但有时候很可能是插上想象的翅膀,最后成为折翼的天使。


沈力男:地是肯定拿的。老拼地王不行,一定要会赢。我们的策略就是聚焦,其实泰禾的发展区域没有到处布局,我们就几个地方,一个就是以上海为中心的长三角,覆盖杭州、南京、苏州、无锡这些地方,另外就是京津冀北京为主,再有一个就是广深区,另外就是福建大本营,聚焦的前提下我们深耕,减少管理成本,不断做品牌效应也不断累计。


刘翔:只有相对地王,没有绝对地王。对于周期的选择,今年会放在很重要的位置。一线城市很好,但是抢的很厉害,熬的过这个周期吗?如果熬不过,请关注这些有潜力的优质地块,所以我们在长沙、武汉、天津布局。上半年除了正常招牌挂以外,我们和其他的开发商一样,也是走这条路,收并购也是我们的一个方向。和投资界朋友的合作也是可以考虑的,合作范围、合作方式可以多元化。


康红恩:我们肯定是要投的。其实我们基本上不拿地王,尤其是下半年开始,我们在等。我认为从下半年开始,窗口期基本上快到了,各个城市都在大量推地,这个情况下,不要被少数的地王或者说大家集中在少数地王的现象里面所迷惑,越是这种时候,大家越要冷静。在融侨,今年下半年肯定拿地,但是不拿地王。


注:以上内容来自CRIC研究中心第18届地产金融形势发布会。

文字由现场速记整理,部分内容由编辑删减与发布,且未与发言嘉宾确认,故仅为业内分享所用,不代表企业观点。如有其他用途,须征得嘉宾本人同意与观点确认。


本文版权归克而瑞研究中心所有,未经许可不得随意更改原文,违者必究!

转载注明出处:克而瑞地产研究|cricyjzx


连续六年发布房企销售排行榜单
专注房地产行业和企业深入探索
易居·中国旗下专业的研究部门
 专业·深度·客观 
克而瑞地产研究
微信号:CRICYJZX
网 址:http://www.cricchina.com/research
回复关键字检索相关文章,如万科|绿地|万达|房企|销售|排行榜等

文章有问题?点此查看未经处理的缓存