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厦门悄然跟进,“限贷”会成为热点二线标配吗?

2016-07-11 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

限购限贷就能解决房价上涨过快的问题了吗?

文/克而瑞研究中心 杨科伟、柏品慧

近日,福州、厦门相继下发房贷新政,自7月12日起,福州执行住房公积金贷款发放轮候制度,同时开展个人住房公积金贴息贷款业务。厦门商贷新政规定:有1笔房贷记录未结清,或有2笔及以上房贷记录且相应贷款已结清,最低首付比例由40%调整为60%;有2笔房贷记录未结清停贷。公积金贷款亦有所调整:第二次申请公积金贷款,首付比例不低于50%,利率为公积金基准利率的1.1倍;暂停第三次以上公积金贷款。

  

热点二线城市房价增速赶超一线

厦门多项目涨幅超50%

二季度,房地产市场热度由一线城市向热门二线城市扩散,苏州、厦门、南京和合肥等热门二线城市房价环比涨幅超10%。其中,厦门房价由一季度的22999元/平方米提升至二季度的25897元/平方米,环比涨幅多达12.6%。反观,上海、北京房价虽然仍处上升通道,但涨幅有所收窄,环比涨幅分别为2.5%和5.7%,房价增速明显落后于热门二线城市。

从项目层面来看,热门一、二线城市房价普遍面临较大的上涨压力。尽管深圳、苏州和南京持续加码调控政策,但并未从根本上逆转房价上行趋势,相较于今年3月份,6月份售价涨幅在20%以上的项目明显增多。值得一提的是,厦门房价上涨动力强劲,保利叁仟栋、中海万锦熙岸和建发中央天悦等多个项目售价增长尤为显著,涨幅都在50%以上。

  

厦门二套“限贷”更严格

抑制投机但也拖累改善自住需求

厦门是继合肥之后,第二个收紧房贷的热点二线城市,与合肥“限贷“政策区别不大,仅就个别条款内容有所调整,具体如下:在本市有住房且无购房贷款记录,或有1笔购房贷款记录且相应贷款已结清,最低首付比例合肥为40%、厦门为30%;有1笔购房贷款记录未结清,最低首付比例合肥为50%,厦门为60%;第二次申请住房公积金贷款购房,合肥未有涉及,厦门最低首付比例为50%。

正如我们6月22日评论文章——合肥收紧房贷给市场降温,谁最受伤,厦门限贷政策影响最大的当属投资需求和改善性居住需求。一方面,二套房首付比例由40%升至60%,大幅拉低了投资收益率,投资风险明显抬升;对渐成楼市主流置业群体的改善需求而言,首付比例的调整对其影响也很大。

  

热点二线城市应清理不适宜行政干预

可适当“限贷”但不“限购”

截止目前,热门一、二线城市已在限购、限价、限贷等多个方面持续发力。然政策效果不及预期,甚至引发了一系列乱象。以土地限价令为例,上周五南京土拍高烧不退,8宗限价地块,7宗地遭遇熔断终止出让,说明限价并未减缓房企高价拿地的热情,反而触发了熔断机制,人为制造了土地流拍的窘境。

我们认为:热门一、二线城市房价过快上涨本质上是供需错位,要解决当前一些热点城市房价、地价过快上涨的问题,一方面亟需增加供应、稳定预期,增加土地供应、盘活存量土地,引导企业加快新开工、施工进度,各地方要及时废止不适宜的行政干预,典型如合肥对项目价格的行政干预,直接影响了企业开发节奏,进一步加剧了市场的供求矛盾;另一方面应当像合肥、厦门及时、适当“限贷”、提高二套及以上投资性购房的首付比例,继续抑制过热的投资需求,从往年的市场经验来看,在需求侧调控上,房贷调整甚至比“限购”更有效。


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