金地商置并购广电，是图谋500万方货值还是物业上市？
小Q导读：
这场民营吞并国资的粤式并购大戏，金地商置瞬间获得500万方可售货值，同时可能直接助推金地物业上市！
文／克而瑞研究中心 沈晓玲、王晓晨
7月15日，金地集团旗下金地商置举行股东大会，以全票通过对广电地产的并购案，拟斥资不超过4.5亿元收购广电地产余下24%的股权，加上年初金地商置公告拟斥资约14.24亿元收购广电地产76%的股权。此次竞买成功后，将累计收购广电地产100%的全部股权，广电地产将成为金地商置全资附属子公司，与此同时，广电地产旗下500万平方米可售货值以及持有的广州广电物业管理有限公司51%股权，将全部被收入囊中。
● ● ●
金地商置在这场并购大戏中能得到什么？
首先，仅从金地商置的角度来考虑，并购广电地产将迅速扩大企业的销售规模。
广电地产2016年上半年销售额65.3亿元，位于《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100排行榜》末位的第98名，销售面积63.3万平方米，而金地商置上半年销售额为55.81亿元，销售面积31万平方米。如两者相加，销售业绩大约为111亿元，可为金地商置带来销售规模的迅速提升，如果参照TOP100排行榜，大于位于62名左右，可与全国性房企中国中铁、合景泰富等相比肩。
广电地产旗下500万平方米的可售货值可谓是金地商置垂涎已久的。一方面，作为广州无线电集团下属的房地产公司，广电一向是比较低调的，然而经过十多年的发展扩张，旗下“兰亭”系产品在广州、武汉、长沙等城市已有不错的品牌影响力。如广州•兰亭盛荟项目，主推64-120平米两房、三房产品，2016年5月份开盘3个小时销售近8亿元。此外，武汉兰亭荣荟、昆山星汇兰亭两个项目上半年销售也超过10亿元，销售业绩可喜。另一方面，金地商置目前主要布局城市包括北京、上海、天津、宁波、大连、沈阳、西安、杭州、深圳，与广电地产的城市布局形成完美的互补。
其次，从金地商置母公司金地集团的角度来考虑，吸收广电地产旗下优质的物业资源或可助推金地物业的上市。
如今，物业已成为各大房企追逐的“风口”，广电地产持有广州广电物业管理有限公司51%股权。根据通告显示，广州广电物业管理公司拥有国家一级物业管理资质，目前已在包括广州、佛山、珠海、长沙、武汉及厦门在内的城市拥有近百个高端物业项目服务中心，管理服务面积覆盖近2800万平方米。单从数据上来看，广电物业差不多可以算得上是一块“肥肉”了。
然而值得注意的是，金地商置的母公司金地集团，其旗下除房地产开发板块之外，还有一家优秀的物业服务管理公司——金地物业。其在社区服务与资产管理整合方面，一向是行业内的标杆企业，此次吞下广电物业51%的股权，未来如果在金地体系内部，把一系列物业服务的业务整合装入金地物业，这很有可能成为未来金地物业上市的前奏曲。
● ● ●
金地商置需要注意些什么？
广电地产项目产能偏低
从企业产能来看，广电地产2016上半年共27个在售项目，6个在售城市，主要集中于中西部区域的二线城市。其单个项目产能2.42亿元、2.34万平方米，单城市产能10.88亿元、10.55万平方米，除城市面积产能外均明显低于百强均值。
因此，虽然广电旗下有如广州•兰亭盛荟一类的明星项目，但整体产能依然偏低，城市布局中也有大量的非热点城市，后续将面临较大的销售压力，这或许也是本次并购价格偏低的原因之一。不过，如何提升项目的运营效率，提高产品竞争力，这对于近期销售业绩突飞猛进的金地集团来说一定不是问题。
金地体系内分工难辨，“同业竞争”隐现
根据财报显示，虽然2015年金地商置租金收入增长21%，但是需要指出的是，其2015年租金收入占比仅为3%，那么在这个较低的基数上增长21%的比例并不高。其中95%的收入都是来自于销售物业，那么随着对广电地产并购案的不断推进，可预见到金地商置未来的物业销售占比会继续扩大。
同时，从广电地产旗下可售资源来看，这些区域本身也是金地的“销售重镇”。金地集团下属的两个房地产上市平台，不但没有像中海与宏洋等那样，在产品定位或城市布局方面形成良好的差异性互补，在内部竞争方面未来可能会加剧。
民营并购国资，企业文化融合存在不确定性
民营企业与国资背景的企业，无论是领导人以及员工的处置，还是管理制度、企业文化方面，均存在着巨大的差异。甚至可以说，融合的好，企业之间协同作用将充分发挥，最终获得并购的收益；然而若两者之间融合的不那么好，那么势必将影响整个企业未来的经营发展，这个不确定性，值得企业高度重视。
本文版权归克而瑞研究中心所有,未经许可不得随意更改原文,违者必究！
转载注明出处：克而瑞地产研究｜cricyjzx
连续六年发布房企销售排行榜单专注房地产行业和企业深入探索易居·中国旗下专业的研究部门 专业·深度·客观 克而瑞地产研究微信号：CRICYJZX网 址：http://www.cricchina.com/research回复关键字检索相关文章，如万科|绿地|万达|房企|销售|排行榜等