2016上半年中国房地产企业融资能力TOP30排行榜
小Q导读：
中国地产，榜样力量。房企综合融资能力及未来融资优化潜力哪家强？
文／克而瑞研究中心
1. 榜单发布
2. 榜单解读
融资能力是房企的核心竞争力之一，在行业利润压缩、房企纷纷转型的时代，优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间，也可以改善财务结构维持稳健运营，还能为转型提供源源不断的“弹药”。2016上半年，国内融资环境依旧宽松，大多数房企如沐春风，享受着流动性充沛的甘霖。总体来看，2016上半年房企融资呈现出大规模、低成本、多渠道等特点。
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榜 单 解 读
融资能力榜单侧重于评价房企在融资方面的表现，综合反映房企的融资规模、成本控制、渠道拓宽与创新，以及融资优化的潜力，不仅考察静态表征，也考察了当期房企融资的改善情况。既展现了房企当期的融资表现，也对未来融资优化的潜力做了评估。
融资规模普遍大涨，公司债、中票占据半壁江山
2016年上半年国内融资环境持续宽松，各房企融资规模普遍大涨，30强房企融资规模总额达3988亿元。受益于去年公司债相关政策的放宽，上半年公司债依旧是房企融资的主要渠道，融资金额占比达42%。值得注意的是，由于公开发行的公司债有累计发行余额不超过最近一期净资产值（含少数股东权益）的40%这一限制，部分房企在去年年末或今年年初便已逼近限额，故今年以来非公开发行公司债逐渐增加，上半年30强房企公开和非公开发行公司债规模近乎相当。
房企积极展开融资创新，资产证券化提速
资产证券化作为一种新的融资方式得到了进一步的推广，房地产资产证券化大潮或将逼近。上半年，碧桂园先后发行两笔购房尾款资产支持证券，总计达36.34亿元人民币。世茂房地产继去年物业费和购房尾款证券化后，又一次将酒店资产证券化，募资达26.9亿元。此外，建业、荣盛、新华联等中小房企也在积极尝试建立物业费资产支持专项计划。尽管与公司债等相比，资产证券化的融资成本并不算低，但是为企业打开了新的融资渠道，有助于企业融资结构的多元化。
央企国企借贷优势明显，民企资金成本持续改善
央企、国企成本处于低位，改善空间有限。2016年上半年，建发房产、厦门国贸、金隅股份、保利地产、华润置地、中海地产等央企、国企背景房企依然将资金成本控制在了极低水平，但是由于企业原先融资成本都处于较低水平，因此改善不明显。反观万科、龙湖等民营房企，受益于宽松的融资环境，资金成本改善显著。万科3月发行了30亿中期票据，利率为3.2%，4月发行了三笔于2019到期合计36.5亿港币的有担保票据，年息更是低至2.5%，对比企业2015年底 6.54%的加权平均融资成本来看，变化显著。龙湖上半年发行了两期共81亿元公司债，利率介于3.19%-3.75%之间，而企业2015年底总有息负债的平均资金成本为5.74%。
总的来看，上半年30强房企整体融资成本还在走低，但是随着规模房企公开发行公司债限额逼近，企业非公开发行公司债等融资增加，后期房企融资成本改善将越来越难。
积极布局金融产业，提升融资优化潜力
房企作为资金密集型产业，与金融之间存在天然的联系。因此，提高融资能力，除了把握低成本融资渠道和机会之外，布局金融产业，形成协同效应、提升融资优化潜力也是房企积极挖掘的一个方向。因此，绿地、恒大、泰禾等企业均着力构建金融版图。
恒大去年入主原大都会人寿后，成立了金融集团，又在今年成为盛京银行第一大股东，拥有了银行、保险两大金融核心牌照。而泰禾则较早就投资了证东兴证券、福建海峡银行、福州农商银行，并于2015年继续加码“大金融”布局，设立平潭金控平台，发起设立海峡人寿，2016年初又收购了第三方支付平台福建一卡通；6月2日，泰禾又以109亿将大新金融保险业揽入旗下，金融产业链布局再下一城。这些金融布局在融资环境宽松时的作用尚不显著，但在融资环境趋紧时便能体现关键作用。
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重 点 企 业
2016年上半年，富力融资总额达到了368亿元，主要为公司债募得，其中公开发行125亿元，非公开发行243亿元，平均融资成本为4.69%，将大大拉低企业的平均融资成本，同时进一步帮助企业实现债务置换。
富力的平均融资成本一直处于行业较高水平，2015年末总有息负债平均融资成本7.8%，主要是因为企业还有大量高息票据。据了解，富力2015年总有息负债824.39亿元，其中有128亿元的优先票据，实际利率在8.87%至12.25%间不等。因此，改善资金成本和负债结构是企业需要解决的一个问题，在年初业绩发布会上，富力也曾表示今年现金主要用来还贷，事实也是如此，上半年富力在土地市场鲜有动作。
此外，富力2016年合约销售目标为600亿元，新开工面积由2015年300万方直接上调至600万方，交楼目标为480万方，加快开发进度势在必行，而这无疑需要强大的资金支持，大规模公司债的发行使得富力的资金需求得到了充分满足。
此外值得一提的是，富力2015年11月在证监会官网上挂出A股招股说明书，再次宣布重启回A步伐，如无意外，2016年底有望达成， 如果此次发行新股计划能够实施，富力预计还将筹得大约350亿元的资金。
中海只在上半年初完成发行了一笔15亿美元债券，在30强企业中的融资规模相对较小，但是2015年底中海的平均资金成本仅为4.2%，处于行业最低水平。上半年中海融资较少，主要是近两年来中海主要以整合为主，继去年完成与中建的整合之后，今年又以整合换股方式收购中信住宅部分。
3月14日，中海及中信同时发布公告称，中海正式宣布收购中信住宅物业组合，初始收购代价为310亿元，中海以已发行占股本约10%的股份及资产作为对价。交易完成后，中信将成为中海的第二大股东。通过股权融资中海变相新增了2352万方土储，也无需再进行融资扩张，但是中海的融资能力还是毋庸置疑的。
3. 榜单说明
本次榜单由中国房地产测评中心和克而瑞研究中心联合发布。测评研究对象为全国房企。通过发布房企融资能力榜单，我们能够科学地评价和度量房企在融资方面的表现和竞争力，并帮助房企找到提升融资能力的方向。
各项指标由客观量化指标和主观评判指标共同构成，以保证客观准确性和主观真实性。客观量化指标主要来自企业公布、CRIC等，主观评判指标则是通过对企业融资情况的梳理分析以及邀请业界专家打分等途径为其赋值。
融资能力评价指标体系共包含4项一级指标，分别为融资规模、成本控制、融资渠道与创新以及融资潜力优化。一级指标下再各分设3个二级指标，从具体可量化或可评估的角度对一级指标予以解释。
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