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出售49%股权,大悦城能否实现5年20城的梦想?

2016-07-22 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

商业地产“轻资产”再进一步,5年20个大悦城不再遥不可及。

文/克而瑞研究中心  房玲、易天宇

7月18日,大悦城地产有限公司发布公告称,将公开挂牌出售旗下立运有限公司、熙安有限公司及锦星有限公司49%股份,挂牌总价不低于92.89亿元。交易完成后,大悦城将保留目标公司51%的股份,且将继续管理目标公司持有的物业项目的运营或开发。

  

出售公司股权,企业“轻资产”更进一步

此次出售三家公司49%的股权,可以说是大悦城轻资产战略的进一步落实。2015年12月17日,大悦城地产在天津宣布,将以轻资产的方式接手天津津汇广场购物中心,打造天津和平大悦城,揭开了企业轻资产战略的大幕。在2015年的业绩发布会上,大悦城更是明确提出了商业地产的轻资产战略。未来,除了原有自建自持的重资产开发模式之外,轻资产将成为企业的重点方向。

大悦城的轻资产模式分为两种,一种是无股操盘,天津和平大悦城采取的就是这种模式。大悦城地产不持有天津和平大悦城的股份,对项目进行内部装修、调整和招商,并负责后期运营管理,相应的,大悦城地产获得一定的咨询管理费、租金分成和物业增值收益。另一种是小股操盘,大悦城地产持有或收购项目部分股权,并且拥有项目的经营权,收取咨询管理费、租金分成以及超过股权比例的物业增值分成。这次出售子公司股权,可以说就是企业第二种“轻资产”模式的推进。

  

“瘦身”之后,一增一减之间缓解资金压力

此次大悦城地产出售旗下的三家子公司股权,成功之后最直接的可以为企业带来不低于92.89亿元的现金,大大缓解企业的资金压力。2015年末,大悦城地产持有现金约37.26亿元,同比大幅下跌了42.57%,而2015年末企业总有息负债则达到了247.96亿元,同比增长2.89%,现金短债比为0.88,企业持有现金并不充裕。如果子公司股权挂牌出让成功,企业资金将得到大大的补充,推动企业进一步拓展新的商业项目,加速扩张。

而在轻资产模式下,大悦城新项目的开发投入将会大大减少,帮助企业解决传统商业开发模式沉淀大量资金的问题。另一方面,随着轻资产战略的逐步落实,企业还将享受额外的管理费和物业增值收益,增加企业的收入来源,从而进一步增加资金回流促进再开发。此外,管理费、额外的增值收益等,可以说是“无本生意“,将大大提高企业整体收益回报率,2015年大悦城地产的核心净利率约为9.3%,而净资产回报率仅为2.2%。

  

品牌输出撬动规模扩张,5年20城不再是梦

早在2010年,宁高宁就提出了“10年布局20个大悦城”的目标,但是过去几年大悦城的扩张一直很缓慢。截止2015年底,大悦城地产已开业的大悦城项目只有7个,还有2个在建,平均每年只有一个新增项目,这样的发展速度距离企业的目标相差甚远,也限制了企业的规模和收入增长。2015年大悦城地产的租金收入为17.31亿元,同比增长仅为14.03%。

而此次的股权出让和后续轻资产战略的推进,将大幅加快大悦城地产的发展速度。一方面,企业资金压力得以缓解,可以加大新项目的投资开发力度。另一方面,轻资产模式下,大悦城地产可以通过改造现有项目的方式扩张,大大缩短项目开发周期。因此,未来大悦城地产有望从1年1座的发展速度,达到一年多座。在天津和平大悦城的发布会上,大悦城地产再次提出了“未来3-5年内布局20-30个新的大悦城”的目标。相信在轻资产战略的推动下,5年20城对大悦城不会再是遥不可及的梦想。

 


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