市场月报｜7月32城成交再跌10%，合肥苏州同环比跌幅皆居前列
文／克而瑞研究中心
7月，作为传统的行业淡季，市场供应、成交均大幅下滑，在前期需求透支、房价涨幅过高导致观望情绪渐浓的影响下，市场也逐步进入短暂的调整期，近七成城市新建商品住宅成交环比下降，且二线城市分化持续加剧，部分城市消化周期有所上升，去库存的压力不容小觑。
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供应：近八成城市供应环比下滑
淡季低迷或将持续至八月
诸多企业在6月份集加大供应量后，7月重点城市商品住宅供应量同、环比锐减20%和31%，其中超过多7成城市供应量低于2015年与2016年月平均值。
其中，一线城市较上月减少16%，同比下跌25%，仅北京连续三个月供应增加，单月供应量显著高于2015年月平均值。二三线城市同、环比分别下跌19%和33%，超7成城市供应量低于去年月平均水平。武汉、济南、成都等城市环比降幅均在40%以上，而无锡、常州等城市降幅超过6成。值得注意的是，在整体供应量下滑之下，重庆、杭州、西安等城市供应量环比上升。苏州、合肥、昆明等供应量同比显著上升，其中苏州同比涨幅高达90%。
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成交：32城成交环比跌10%
合肥、苏州同环比跌幅皆居前列
7月重点城市住宅成交量环比下滑10%，降幅较6月份进一步扩大，但同比来看，超过半数城市依旧高于去年同期。整体来看，市场正逐步进入高位的调整期，且观望情绪浓郁。
一线城市整体成交同、环比分别下滑15%和14%，其中除深圳成交环比微涨2%以外，其余三城全部下跌。另外，北京虽然成交同环比分别下跌20%和10%，但成交量绝对值仍处在高位。
二三线城市成交环比下跌10%，但同比上涨5%，近半数城市7月成交量仍高于去年月均成交水平。具体来看，城市间分化加剧。首先，此前热点城市走势不一，南京、东莞、佛山等城市成交量同环比皆上升，而武汉、天津、成都等城市成交环比小幅下跌，苏州、合肥、厦门等城市同环比跌幅都超30%位居前列；其次，部分城市成交量在高位调整，但仍显著高于去年同期，如济南、郑州、南宁、南昌、海口等。再次，长沙、沈阳、西安、大连、昆明、长春等高库存城市同、环比降幅依然较大，去库存压力有增无减。
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房价：中住288指数环比涨幅持续收窄
合肥房价仍在加速上行
2016年7月，中国城市住房（一手房）价格288指数为1209.1点，指数较上月上升16.1点，环比上涨1.35%，涨幅较上月缩小0.12个百分点，同比涨幅为11.06%。
继6月份之后，本月288房价指数环比涨幅再度收窄。一线城市中，北京、广州、深圳环比增速持续回落，而上海房价增速却在上升，7月份房价环比上涨3.03%，增速比6月份快了0.27个百分点；二线城市中近六成房价环比增速下滑，诸如南京、武汉、苏州等市均出现回落。值得注意的是，合肥房价增速仍在高位上行，本月环比上涨5.24%。
随着地方政策持续收紧以及投资性需求的持续释放，我们认为增速趋缓是大势所趋。但在上海、北京、南京等市场严重供不应求的一、二线热点城市，房价增速仍会高于全国平均。
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库存：8成城市库存继续下降
但消化周期上升城市数量增加
7月，市场供求双双回落，多数城市供求比小于1，仅沈阳、长沙等5城供求比在1之上，而无锡、厦门等城市供求比仅为0.2，市场严重供不应求。由于多数城市新增供应量远小于成交量，八成城市库存继续下降，整体库存压力改善。其中南京、武汉库存下降幅度较大，环比降幅分别为27%和10%，而合肥、苏州等城市因成交锐减，库存持续上升。
在成交回落之下，本月重点城市商品住宅消化周期较上月出现上升的城市数量显著增多。苏州、天津等城市消化周期较上月均有上升，深圳依旧维持在17个月以上，沈阳、西安等高库存城市消化周期继续上升；上海、合肥、南京等城市消化周期均不足3个月，市场显著供不应求。
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成交结构：中低档产品成交占比回升
北京大户型产品成交占比下降
从价格段成交结构来看，本月三个城市中低档产品均出现回升，深圳高档产品成交占比明显回落。上海中低档产品成交占比较6月份上升了2个百分点，北京中档项目成交占比下降9个百分点，深圳高档项目成交占比下滑9个百分点，中高档项目成交占比则相应上升。
从面积段成交结构来看，中等户型成交占比保持稳定，北京、深圳小户型产品成交占比上升。上海各面积段成交占比保持稳定，比例分布也相对平均。北京小户型成交占比较6月份增加了15个百分点，深圳小户型产品成交占比再度突破六成。
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土地：成交环比再降20%
溢价率回落难掩地王频出困局
6月全国土地市场成交量进一步回落，CRIC监测的300城经营性土地成交245幅，环比减少18%，成交建面2620万平方米，环比下降10%，成交总价1256亿元，环比下降29%。其中，一线城市土地成交建面环比大增63%，但同比下降9%；二线城市土地成交建面同、环比均有所回落，跌幅分别为11%和1%；三、四线城市土地成交面积降至冰点，环比下跌71%，同比下跌89%。
值得一提的是，土地平均溢价率结束自3月份以来缓步抬升的走势，下滑至52.66%，环比减少29.72个百分点。我们认为溢价率骤降主要还是受结构性因素影响，苏州、厦门等多个热点一、二线城市土地成交规模明显回落，南京则是受制于土地限价令，多宗地因触及最高限价上限遭熔断流拍。鉴于下半年热点一、二线城市土地供应量明显增多，仅上海8月份便推出了21宗地，高溢价成交将是大概率事件，届时土地溢价率将再次回升至较高水平。
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小结：三季度市场进入调整期
成交仍将小幅下行
总体来看，上半年成交火热后，在市场进入淡季、前期需求透支、市场观望情绪渐浓等因素影响下，三季度市场将进入一个短暂的调整期。尤其是房地产信贷层面难再有大力度的刺激性政策，依赖刺激政策推动成交继续攀升的动能不足，部分热点二线城市市场已经呈现出量缩价滞局面。总体而言，随着后续“抑制资产泡沫”的具体措施落地，必将对房地产市场产生强烈冲击，预计8月市场成交仍将继续小幅下行。
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