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地产金融新玩法,绿城“内部银行”有啥奥秘?

2016-08-05 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

资金结算中心到财务公司,绿城的路还有多远?

文/克而瑞研究中心   房玲、俞倩倩

自中交入主以来,绿城改革动作频频,7月26日,公司又宣布成立集团层面的资金结算中心,对内部包含绿城房产、绿城管理、绿城服务、绿城小镇四大业务板块的所有资金进行归集、调度、结算、调拨,以实现最终成立财务公司的目标。

模式:集团总控堪比“内部银行” 中交入主带来积极变化


资金结算中心相当于一家“内部银行”,在集团总部形成一个资金池,吸储放贷,一方面吸纳各项目公司的闲置资金,另一方面为存在资金需求的项目公司提供财务支持。据公司宣布,绿城资金结算中心已完成了第一期建设,已将绿城房产首批40家A类公司纳入实施范畴,下一步将逐步把房产旗下B类、C类项目公司以及其他三个子集团公司纳入服务范畴。与此同时,绿城资金结算中心已经与中国银行、农业银行、中信银行签订了现金管理和银企直连服务协议,后期还将与更多银行展开深度合作。

图:绿城资金结算中心操作模式示意图

数据来源:企业公布、CRIC

资金结算中心的成立,也是中交为绿城带来的积极变化之一。事实上,自中交入主绿城以来,绿城在业务方向、战略定位等各方面都在发生变化,其中最为明显的就是财务状况的改善。2015年末绿城的长短期负债比为1.99,现金短债比增加至1.21,净资产负债率降低为73%;同时平均融资成本也由2014年的7.9%降至7.3%。这些都可以说得益于中交的入股,增强了企业的综合融资能力,也为企业设立资金结算中心奠定较好的财务基础,资金结算中心成立之后,绿城的综合融资能力还有望得到进一步提升。

效果:实现资金的有效利用 加强金融创拓展融资渠道 


资金结算中心看似只是对集团内部闲散资金的统一调配处理,实则对绿城而言有着非常长远的战略意义。在我们看来,主要有以下几方面积极影响:

一是有助于实现闲置资金有效利用,进一步降低融资成本。绿城2015年年末账面现金达到182.39亿元,较2014年上涨了101%,如何充分使用这笔资金创造价值无疑是企业后期思考的关键。若能通过集团的资金协调机制,将各成员企业间的资金渠道打通,调剂余缺,即便要支付一定的拆借费用,成本也将低于外部融资模式,关键是可以突破地域限制,让闲置资金得到有效的利用,更好的保障企业日常生产经营的资金需求。

二是与单纯依托外部募资相比,设立“内部银行”有望加强融资自主权。房地产行业本就是资金密集型产业,能否更好的掌握资金对企业自身发展至关重要,行业好的时候或许可以以较低的成本融资,一旦行业 发生变化政策收紧,企业融资难度和成本也会相应加大。此时“内部银行”的作用便可凸显出来,并且当内部闲置资金实现良性循环后,与外部银行机构的议价能力也有望得到提升,有助于压低企业的融资成本,并进一步提高银行授信总额。

三是未来目标瞄准财务公司,金融创新有着无限可能。资产结算中心只是绿城金融创新的第一步,最终目的还是要加强资金集中度,继而成立财务公司。事实上,伴随着房地产开发的深入,土地红利正逐步消失,一二线地王频出也让许多中小开发商“望而却步”,此时资金实力的强弱将直接决定企业未来的命运,一旦拥有了自身的财务公司,便具备了金融创新的无限可能,不仅可以提升拿地“底气”,而且也可将沉淀资金的投资性物业放入资金池,开辟多元化的金融产品募资。

风险:分权到集权增加管理难度 存贷事项应避免主观预判


从资金结算中心到财务公司,不得不说,绿城仍有很长的一段路要走,至少有以下两个问题需要克服:

一方面,单个项目公司的配合度不会太高,将原有项目公司的闲散资金调配权收归集团本就是一个从分权到集权的过程,客观上会提升管理难度;此外,绿城也有众多的合作项目需要接洽沟通,有些合作方或许并不情愿将项目资金放入集团统一的资金池管理。

另一方面,具体的“内部银行”存贷细则仍有待规范,资金结算中心毕竟不同于商业银行,它作为集团公司的职能部门受制于企业领导,对于放贷的决定难免会有带有主观判断,从而对其资产状况、贷款用途和是否能按期归还缺乏实质性担保,在这样信息不对称的情况下,若没有较为严明的存贷细则很有可能造成资金回笼困难。


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