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长三角抢不到地,不妨到这几个城市去看看

2016-08-09 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

土地市场热度向中西部扩散,武汉郑州最为受益。

文/克而瑞研究中心  科伟、柏品慧

近期,上海取代南京、合肥稳居“三高”地块成交榜首,长三角城市上海、南京、杭州、合肥、苏州等城市土地成为各路资本疯狂抢夺的优质标的,以至于成交地块综合溢价率普遍超过100%。与此同时,得益于“去库存”政策持续发酵,中部地区二线城市土地市场热度开始提升,典型如武汉、郑州在7月开始密集成交了多宗“地王”。

  

地王频出之势不减

武汉、郑州“地王”开始增多

今年以来,热门一、二线城市土地市场持续高热,土拍竞争愈加激烈。自3月份以来,地王幅数便直线上升,7月份全国合计成交31宗单价、总价地王,再次刷新年内单月新高。在资金面延续宽松走向、房企投资方向逐步趋同的大背景下,热门一、二线城市拿地困难程度与日俱增。尤其是央企、国企为了保留房地产业务牌照,拿地热情普遍高涨,进一步加剧了热门一、二线城市土拍竞争激烈程度。累计来看,前7月全国共计成交了145宗地王,预计今年地王数量将刷新历史记录。


土地市场热度渐由东南沿海城市向中西部二线城市扩散,武汉和郑州显著受益。7月份地王城市分布情况发生了较大变化,不仅上海、合肥、杭州等热点一、二线城市再次成交了数宗地王,而且武汉和郑州也是密集成交了多宗地王,地王数量更是一举超越上海、合肥、杭州等热点一、二线城市,排名各线城市首位。更为重要的是,武汉和郑州地王平均溢价率都在100%以上,郑州更是飙升至189%,土拍竞争激烈程度可见一斑。

  

武汉、郑州楼市量价齐升

地价、房价上涨动力强劲

在中央下调首付比例、调降契税、营业税等多番利好政策的作用下,武汉和郑州商品住宅成交明显放量,成交面积已连续数月高位运行,前7月累计成交面积同比涨幅都在7成以上。房价渐有抬头的迹象,7月武汉和郑州商品住宅成交均价分别上涨13%和7%,并且目前房价水平尚不算高,基本维持在9000-11000元/平方米的区间范围内,犹存较大的上涨空间。更为重要的是,随着楼市成交转好,库存及消化周期均有不同程度的回落,7月武汉和郑州消化周期分别降至4.2个月和3.5个月,同比跌幅分别为52%和60%,房地产市场已步入供不应求的状态。


  

当前多数区域以低溢价率和底价成交为主

未来区域性机会较多

1-7月,武汉合计成交了85宗经营性土地,平均溢价率达33%,地价房价比为0.42。不过,各区域市场明显分化,汉阳区、东湖高新区和东西湖区土地溢价率超100%,拿地企业不乏恒大、碧桂园、绿地、正荣、中铁这类品牌房企,土拍竞争最为激烈,屡有地块拍出100%以上的高溢价率。值得一提的是,7月初正荣总价45.86亿问鼎东湖高新区单价地王,更是拍出了442%的超高溢价率。反观,江夏区、蔡甸区、江岸区和硚口区新出让地块全部底价成交。除了蔡甸区三宗商办用地以及江岸区一宗商住用地分别定向出让给世茂与华润,建造世茂嘉年华和万象城之外,其余拿地企业以武汉本地中小房企居多,土拍竞争自然不甚激烈。

1-7月,郑州共计成交133幅经营性土地,平均溢价率达28%,地价房价比为0.29。各区域市场分化现象尤为突出,经济技术开发区和郑东新区乃是郑州土地市场最为高热的区域,土地溢价率分别为151%和46%,排名全市前两位,地价房价比远超其他区域。更为重要的是,包括碧桂园、恒大、鲁能、雅居乐在内的多家品牌房企都在着力布局经济技术开发区、郑东新区,甚至不惜高价拿地。譬如,6月份荣盛强势进驻郑东新区龙湖板块,总价18.63亿夺下郑东新区朝阳路北、九如路西地块,溢价率72%,楼板价26035元/平方米,创造了郑州新的单价地王。

2016年1-7月郑州分区域经营性土地成交情况

我们认为造成武汉和郑州区域市场分化的原因可以简单概括为以下两点:

  • 其一,目前,郑州和武汉居民收入水平还不高。中西部地区二线城市受制于产业结构、人才储备、技术水平等多方面因素影响,城镇居民收入与东南沿海城市仍存在着较大差距,难以支撑楼市、地市全面回暖。以郑州为例,2015年郑州城镇居民人均可支配收入仅31099元。

  • 其二,热点区域大都有产业规划、政策扶持等利好因素,区域价值开始显现。譬如,郑州的郑东新区历经十余年发展历程,逐步形成了以金融聚集区、总部基地和楼宇经济为特征的中央商务区,银行、证券、保险、期货等金融及高新技术行业公司纷纷进驻。目前,郑东新区已是郑州房价高地,吸引着大批改善性需求前来置业。

上所述,随着去库存进程持续推进,中部地区二线城市库存量持续走低,部分二线城市房地产市场已步入供不应求的阶段,地价、房价上涨动力强劲。不过,区域分化使得投资机会更多集中在少数热点区域。鉴于长三角一、二线城市地王频出,高价拿地注定面临着更高的投资风险,及早布局武汉、郑州这类潜力城市,或许能收获不错的投资回报。

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