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【快评】"8•11" 南京、苏州调控新政

2016-08-11 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

苏州、南京房贷新政拉开二线城市限购大幕。

文/克而瑞研究中心  杨科伟、马千里

今天下午,南京、苏州几乎同时发布了楼市调控新政,南京 “创新性”地发布了“摇号拿地”政策,苏州新政中则出现了2016年以来二线城市的首次“限购”。

  

南京:提高二套房首付比例,出台“摇号拿地”政策

“南京发布”官方8月11日消息,南京出台房产新政。一方面是加严差别化信贷,主城区已结清贷款的二套房首付比例不低于35%,未结清贷款的二套房首付比例不低于50%。另一方面是调整土地公开出让竞价方式,主要有三点:

  • 一是竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。

  • 二是提高预售证申领标准,竞价达到最高限价80%时,申领预售许可证应达到更严格施工进度要求,竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。

  • 三是网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者。

首先分析信贷调整,与7月份网传的“首套房首付比例35%,二套房首付比例50%”相差不大,本次差别化信贷调整并未出乎市场预料,也反映了政府“逐步加码、谨防调控过头”的心理。适当提高二套房首付比例,一方面有助于限制当下过热的投资性需求,另一方面对于改善性需求也没有伤及太多,毕竟在南京的高房价压力之下,不少二套房家庭本就准备好了50%以上的首付款。而将高淳、溧水排除在政策调整之外,也符合当下因地制宜的政策导向,但对于浦口的西南部、六合的东北部等低房价区域而言,本次政策还是稍显严厉。

再看土地公开出让竞价条款,大部分其实仍是“掩耳盗铃”,无论是“保障房建设资金不计入房价准许成本”(此前已执行)、还是“提高高溢价地块的施工进度要求”,实质上还是在增加企业的成本,把地价转向了“看不见”的预售证溢价空间和土地开发成本,换言之,即在“名义”地价上限不变的情况下,提高了“实际”最高限价。

而土地竞价条款三规定的“溢价率达到100%后,摇号产生竞得者”更是有些不负责任的意味。国土局采取土地竞价拍卖方式的优点,是可以在公开公正的基础之上,以资金实力作为依据,让最有能力的开发商获取土地,从而保证土地价值的最大化,达到加快推动城市建设发展的目的。而规定“摇号拿地”之后,则是相当于国土局推脱了“鉴别开发商开发能力”的责任,一块土地有多家单位愿意超限价购买,一方面说明了地块上佳的禀赋,另一方面也说明限价明显低于企业共识。在此前提下,如果仅用“摇号”决定拿地企业,那么企业开发能力良莠不齐的问题如何管控?又如何保证这一优质地块的最终项目品质?

事实上,南京市高地价的最关键原因还是在于供应不足,若要解决这一问题,一方面需要加快企业推案节奏、减少“囤地”,就这个角度来说,“提高高溢价地块的施工进度要求”会延长开发周期,就中短期而言更是弊大于利;但更重要的还是应当加大土地供应,2016年南京市商品房土地计划供应面积为500万平方米,但相对于半年1000万平方米的成交规模而言还是远远不够。我们认为,市政府还是需要进一步加大供地力度,并明确公开供地计划时间节点,如效仿广州给出年内每一块土地的供地计划。毕竟只有真正透明可靠的数据信息,才能统一行业认知与预期,只有让企业看到板块供需恢复平衡的大趋势,才能真正稳定住冲动的土地投资需求。

  

苏州:“限购”、“限贷”双管齐下,合力抑制投资性需求

另外,苏州也选择在同日发布楼市调控新政,“苏十五”从土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、户籍居民信贷、非户籍居民信贷、公积金贷款政策等15个方面对苏州房地产市场进行调整。

其中第六条完善差别化信贷政策以及第七条较调整非户籍居民购房政策均将矛头指向投机性需求,而“限购”和“限贷”组合出台,政策影响和效果将马上体现,能有效抑制投资性需求。毕竟若单单实行限购实质上是确立了投资客的看多预期,并进一步坚定他们的投资投机行为,而信贷政策收紧更能有效的控制投资。从“购房门槛”到“购房能力”双保险对当前投资性需求杀伤力度较大。

值得注意的是,此前苏州有购房落户的政策,而此次对非户籍二套房“限购”政策并未提到,重新办理落户后可继续在苏州购买二套房情况。另外,关于有两套以以上住房且贷款全部结清文件并未涉及,后续执行要看银行认定情况。

在政策组合拳之下,苏州成交量仍会持续下滑。考虑到苏州市场供不应求的本质并未发生转变,新政在短期内对降低房价作用也十分有限。不过从新政第一条调整土地供应条件来看,加大土地供应将有效缓解供不应求的局面,房价快速增长态势得到一定遏制。

总体来看,此次 “苏15条”来看,并不像之前网传的那样严格,倒显得“相当宽松”。对于市场产生实际影响来说,政策风向的转变传达出的“控制房价飞涨,楼市回归理性”的信号更有意义。特别是在合肥、南京、厦门均出台限贷政策之后,在管理层释放要“抑制资产泡沫”总基调下,接下来或将有更多热点二线城市采取进一步措施抑制房地产市场非理性增长。


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