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静安顾村徐泾地王齐发,房企上演“我为地狂”

2016-08-17 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

静安拍出了中国史上最贵地王,上海房价是要突破天际了吗?

文/克而瑞研究中心

2016年8月17日,上海土地市场再次沸腾了,内环静安中兴地块和外环宝山顾村地块成为了焦点,二者共揽金178亿,溢价率均过百;青浦徐泾也不甘落后,地块楼板价刷出新高度。

  

静安地王区位价值是核心竞争力,企业开发能力是关键

今天最受关注的就是静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块,作为今年上海挂牌的首幅内环内含住宅属性地块,未拍先火。上午,共有18家房企参与竞拍,包含仁恒、保利、华润华发、葛洲坝、新城、龙湖、万科、中粮、融信等知名房企,竞争果然如意料中一样激烈。最终该地块由融信以110.1亿元摘得,溢价率达139.35%,楼板价为100315元/平米,成为了史无前例的上海总价和楼板价双料地王。

地块优越的区位优势是企业竞相争夺的主要原因之一。该地块位于原闸北的不夜城板块,属于内环稀缺含住宅属性地块,与人民广场、陆家嘴、外滩、南京西路等主流商圈的直线距离都在3公里以内;地块周边1公里半径内有3、4、8、10四条轨道交通线路,且教育资源丰富。

地块出让条件严苛,考验企业综合开发能力。地块住宅占90%,商业服务业占10%;住宅套数下限931套,全装修比例达80%以上,中小套型比例不低于80%,不低于15%建筑面积的住宅用于租赁;商业物业100%持有,还要配建5%以上保障性住房。这些条件的限制将增加企业的成本,同时影响项目的资金回流速度,更加考验企业的融资能力和综合开发能力。

从成交楼板价来看,100315元/平方米已然是“面粉贵于面包”,与地块仅一街之隔的为万科翡翠雅宾利项目,目前均价仅为90000元/平方米左右,今年上半年总成交金额为35.82亿元。不过纵观过去几年上海的土地出让,不乏曾经让人觉得”面粉贵过面包的“地王,但是随着市场的上涨,板块的崛起,加上企业良好的销售策略和产品打造能力,不少地王都成功解套,甚至实现盈利。

此次,静安地块也是如此,虽然超过10万的楼板价令人警惕,但是并非 完全不可为。一方面地块所处位置稀缺,周边项目价格上涨预期比较强烈,据了解周边项目中粮天悦一号9月开盘预估价格约为11-13万元/平方米,在静安地王出现之后,周边项目的价格将会进一步上涨,从而进一步提升板块房价,静安地王未来盈利也能进一步保障。另一方面,融信现在发展势不可挡,扩张决心坚定,且从杭州公馆等项目的开发来看,企业产品打造能力也是值得期待下的。

  

上海地王层出不穷,房企竞相布局一线热点城市

今天除了静安中兴地王外,外环宝山顾村地块也颇受市场关注。该地块获得保利、万科、华润、中粮、龙湖等14家房企热捧,最终被建发中粮联合体房企以67.9亿元摘得,成交楼板价高达53727元/平米,溢价率为114.87%,同样刷新了顾村地王记录。

纵观今年以来上海土拍市场的成交情况,地价一直处于“高温”之中,周浦地王、泗泾地王、顾村地王、新江湾城地王等层出不穷。房企“不惜代价”的原因到底是什么?

  • 一是城市分化加剧使得房企的投资价值趋同,三四线去库存难题依旧,为了长远的发展,房企不得不将投资重心调整至一二线,而上海作为长三角核心区域,也成为了房企聚集地之一,竞争激烈程度可想而知。

  • 二是国内融资环境的宽松和2016上半年销售大好客观上为房企拿地提供了强有力的资金后盾,2015年以来证监会降低了公司债发债门槛,营造出较为宽松的融资环境,房企手头“闲钱”增多,加之2016年上半年销售向好,资本的逐利性驱使着开发商将更多资金投入到上海这样的核心城市布局上。

  • 三是对于上海未来房价的乐观预期,这或许是房企敢于拿高价地的主要驱动力,基于城市本身的房价水平和吸纳人口流入的能力,即便是在如此严苛的限购限贷条件下依旧难抑的购房需求,对于有意深耕上海的房企而言,尽早入手就意味着后期更大的溢利空间。

(点击可查看大图)


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