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绿地控股:1.1万亿方储备的大地主如何做野蛮人?

2016-08-19 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

这是一家既有土地,又会炒股的房企。

文/克而瑞研究中心  朱一鸣、傅一辰

如何定义一家房企的价值?现金流崇拜者和概念投机者会给出不同答案。前者忧国忧民忧负债,一言不合就甩你一脸xx疲软;后者则表示,360行中,我最看好主业外的那359行。

而我们则习惯于把逻辑埋在心里,将干货献给大家——市场需要什么,我们就告诉你们什么——深藏功与名。

当下流行的观点,一家优质的上市房企,必须既会炒地,又要炒股。因此,本篇半年报点评,就来扒一扒绿地的资产和投资。


土地储备:可售面积11480.7万方,存货价值4064.8亿元

绿地控股的土地储备丰富,根据cric测算,截至2016年中报,绿地待开发项目总建面4692.8万平方米,已开工项目中未竣工和预售部分的总建面6787.9万平方米,合计可售建面11480.7万平方米,在上市房企中居第二,仅次于恒大。

若按城市能级划分,绿地的土储中一线城市及海外(英、美、澳、韩等)占14.8%,二线城市占比过半为55.1%,三四线城市占30.1%。若按经济圈划分,则长三角和中西部占比较高,分别为31.5%和35.3%;若按区域划分,则华东占31.5%,华北占29.4%,明显高于其他区域。

当前,土地储备成为了投资者判断房企价值的重要依据,而绿地的土储主要有以下特点:

1)重点城市土地储备丰富。一线城市中,绿地在大本营上海的土储建面高达569.2万平方米,广泛分布在市中心和郊区新城,在北京和广州的土储分别达241.7和220.7万平方米;二线城市中,绿地在热门城市苏州有534.8万平方米土储,武汉462.7万平方米、郑州342.8万平方米、合肥320.6万平方米,均十分可观,在南昌和济南拿地成本较低。

2)成本低,并购能力强。绿地当前已极少在招拍挂市场上抢地王,渠道优势具可持续性。在上海最为明显,主要依靠并购、招拍挂有条件出让和招挂复合三种渠道,2016年新增的六幅地块总建面41.5万平方米,平均楼板价仅9605元/平方米,和不断被刷新的地王纪录对比明显;在南京有一幅体量超过百万方的地块为收购获得,在苏州吴江、武汉光谷、广州花都等地的地块均为底价获得,在北京获得了市中心的旧改项目。

3)拿地时机把握出色。2015末至2016年初,绿地曾因在合肥和北京拿下的多幅地块溢价率高而受质疑。但此后,合肥新房供不应求的问题开始显现,新推地块成交价屡创新高,部分溢价率超过400%,远高于绿地3565万元/平方米的拿地成本;而北京市场2016年土地供应量极少,预计一有新地块推出便会引发多家房企围抢,楼板价超过绿地18116元/平方米的成本是大概率事件。

4)中西部量大但成本低。一线和二线核心城市的竞争激烈,大型房企要维持当前的规模,进入三四线城市是必然选择。若要以投资土地的角度衡量企业价值,则包括万科在内的千亿房企均存在一定量的三四线土储,不会像部分地方国企一般每一幅都是精品,但客观而言,绿地优点是拿地的价格极低,因此不会在超过四千亿按成本计价的存货中占据明显的位置;缺点则是和恒大相比,绿地三四线城市的项目的去化速度还有待提升。


资本运作:瞄准国企改革和创投,低调潜伏上市企业

绿地旗下共有两大金融平台:绿地控股直属的绿地金控,和绿地香港平台下的绿地金服。绿地金控暂时没有在二级市场买入上市企业的案例,但进行了多次一级市场投资,并持股多家非上市企业。根据2016年中报,除了杭州工商信托、贵州建工、江苏省建、博大绿泽等大动作外,还包括蚂蚁金服、360私有化、Wework投资、五矿金融重组等市场热点项目。

从上述标的来看,绿地的投资方向主要包括:

1)国企改革(关于国企改革的顶层推动和重要性,请参考我们此前的报告《【重磅】地方国企改革骚动:不为刀俎,就成鱼肉》。由于绿地自身为国企混合所有制改革的标杆,模式有参考价值,再加上股东中有三家企业为上海国企,因此一方面有望纳入产业链上下游的企业成为“绿地系”扩大中绿建平台,贵州建工和江苏省建即是如此;另一方面在参与一些涉资规模较大、关注度较高的国企重组案例时也更有准入优先性;参与国企改革资本运作能带来较高收益。

2)城商行ipo。和国企改革一样,城商行的资本化亦是大势,2016年上半年江苏银行和贵阳银行ipo等重要突破绿地均有参与,上海农商行等绿地持股比例较高的企业也有ipo计划。值得注意的是,绿地早在2008年左右便参股了多家城商行,因此更有资源和对行业的经验。

3)与地产结合的热门行业投资,绿地当前部分投向与主业有一定关联,如wework和绿地办公、创客空间,蚂蚁金服和绿地金融业务等,有助丰富产业链,也有望导入绿地在国内外的产业新城。

  

最后,在绿地参与的产业和项目中,我们认为较具潜力、并有望成为热门的方向包括:

  • 城市建设、基建、旧改,如高速公路和桥梁、轨交、污水处理厂、体育公园等,并与周边房地产开发相结合;

  • 消费型产业新城的运营,当前已签约的包括京津区域的文化影视主题,成都的文旅和健康主题等;

  • 海外房地产市场,有望受益于中产及以上阶层的资产配置需求爆发。


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