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【独家】京沪领衔20城二手住宅成交止跌,杭州交易量持续高位

2016-08-26 ​CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读

7月二手房成交回升,楼市金九银十可期。

文/克而瑞研究中心  杨科伟、马千里


7月,CRIC监测的20个城市二手住宅终结此前连续三个月的下滑趋势,成交量止跌回稳。7月共成交1289万平方米,同、环比分别上涨2%和11%,单月成交量高于去年月平均成交。20个城市总成交套数为147097套,环比上涨17%,同比上涨5%。


具体分析城市表现,环比来看涨跌互现,如南京、成都、无锡成交面积环比下滑,京沪深杭成交环比大幅增长;同比来看大部分城市都好于去年同期,仅深圳成交量大幅下滑64%,一方面是由于去年基数过高,另一方面也是受到政策调控影响。



  

京沪二手住宅成交占比近四成,大幅领先其他城市


对比样本城市成交规模来看,上海、北京二手房7月成交均高于200万平方米,而其他城市成交量均值只有77万平方米,最高的天津也只有125万平方米,相比之下可谓天壤之别。与大多数二三线城市相比,京沪的购房需求对二手房接受程度明显更高,需求转化也更为明显。如7月份北京一二手房同比是一正一负,绝对值也相近,即恰好佐证了这一点。近年来京沪房价的一再快速上行,使得更多的首置、甚至首改需求转向二手房市场,导致一手房市场需求的“高端化”加速升级,以至“二手房成交规模扩容-一手房需求高端化-房价加速上行”的循环不断螺旋上升。



  

杭州成交量持续快速增长,连续5个月高位运行


2016年二手房成交增长最快的城市当属杭州,7月份杭州成交量同比上涨40%,自3月份以来连续5个月高位运行,前7月总体成交面积高达497.66万平方米,同比大涨63%。政策面的稳定、库存压力的逐步减轻、以及G20概念的推进,是2016年杭州一二手房市场成交暴涨的三大主要内在动力。但对比临近的南京来看,在常住人口相若、一手房市场规模相近(前7月1100万平方米)相近的情况下,杭州二手房成交仍比南京少21万平方米。由此来看,2016年杭州二手房市场成交规模的暴涨,更多的还是由于基数过低,市场补涨所致,而这也意味着下半年杭州二手房成交仍有继续上行的空间。



  

90平以下房源仍是二手住宅市场成交主力


近年来,基于地价飙涨、企业利润率预期上升等原因,热点城市的一手房市场更多的依赖于改善性需求,但二手房市场仍是小户型的天下,以京沪穗杭为例,7月份90平方米以下成交占比均高于40%,上海、深圳更是双双超过50%。由此来看,二手房客源仍以首置需求或投资性需求为主,原因也不难理解,首先,首置需求大多难以承受高企的房价,只能去购买小户型低总价的户型;其次,对于“北漂”、“沪飘”租客而言,二手房的“即买即住”也更受欢迎;再次,相比同价位的一手房而言,二手房交通配套大多相对更佳;最后,这些大城市重点学校附近大多只有二手房在售,也吸引了大量愿意做教育投资的家庭购房。



总体来看,在上海、北京、杭州、深圳等城市成交回升较快的带动下,20城二手住房成交量环比上涨,市场活跃度也有所上升。接下来在“金九银十“旺季带动下,以及房价快速上涨之后,部分卖家趁市场行情出手,成交或进一步上升。


但值得注意的是,7月份以来,南京、苏州、厦门等热点城市出台楼市调控政策,其中在需求侧,均提出差别化信贷政策、提高首付比例。在对新房市场产生冲击的同时,无疑也将波及二手住房的市场,尤其是苏州,近2个月二手住宅成交处于较低位置,在“限贷”、“限购”组合拳之下,下半年二手房成交继续下滑的概率较大。



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