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【中报季】富力地产:业绩平稳,正努力优化经营状况

2016-08-27 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读

房企中报点评十一:富力2016年半年完成业绩50%,谨慎拿地积极去库存。

文/克而瑞研究中心  沈晓玲 王晓晨


8月24日,富力地产召开了2016年中期业绩发布会,在上半年大量房企开始“激进扩张”甚至“疯狂掠地”的档口,作为曾经“华南五虎”之首的富力,表现则相对谨慎。


01

业绩:1-6月累计业绩297.9亿元,目标完成率近50%


富力地产2016年1-6月份累计完成销售额达297.9亿元,对比去年同期,有44%的增长;销售面积243.54万平方米,同比增长43%。从单月销售情况来看,对比去年同期,2016年2月、3月企业获得了较大程度的增长外,其它四个月的业绩增长情况较为平稳。需要指出的是,今年上半年多家典型房企的销售出现翻番的情况,富力则表现相对平稳。



从目标完成率来看,参照富力2016年600亿元的年度销售目标,上半年目标完成率已达50%。根据披露,企业2016年初可售货值为1160亿,下半年还将有250亿货值及90亿新项目加入,预计全年目标还是有望完成的。


值得一提的是,本次业绩发布会上,企业提出未来的销售目标为2016年600亿,2017年660亿,2018年700多亿。整体来看,这个销售目标的制定,还是相对谨慎的。



02

财务:债务结构优化,融资成本大幅降低


毛利率水平下滑明显。2016年1-6月,富力地产实现营业收入223.89亿元,较上年同比增长76%。毛利润为56.83亿元,同比增长52%;毛利率为25.38%,同比减少4.08个百分点;净利率为10.83%,同比减少2.54个百分点;核心净利润率8.44%,同比增加4.94个百分点。


利润率水平下滑的主要原因是,企业上半年的26%的业绩贡献来自广州、北京、天津等核心城市,这部分销售毛利率接近40%,然而74%来自非核心城市的销售,这部分毛利水平偏低。随着企业下半年的企业内部的调整、市场的向好,预计全年有望达到30%毛利率。


净负债率高企,短期内无偿债压力。截至2016年上半年期末,富力现金233.89亿元,现金短债比1.2对比去年有显著的提升,可以覆盖短期债务,短期内无还款压力,长短债务比由去年的1.7升至2.6。


截至2016年上半年期末,富力地产净负债率为154%,同比增加了30个百分点,这主要是企业偿还了部分永续债所致。融资成本方面,在货币宽松的背景下,企业利用较低成本的公司债和境内私募债等,将融资成本从上年同期的8.13%下降至今年的6.68%。可以看出,企业在债务结构以及融资成本上还是做出了不少的努力。



03

土地:拿地保持谨慎,未来主攻城市更新


截至2016年上半年,富力地产总土地储备面积达到3820万平方米,主要分布于中国28个城市及马来西亚一个城市和澳大利亚的布里斯班和墨尔本。上半年企业新增土地储备149万平方米,其中权益面积38.2万平方米,总计金额54.7亿元。


单从数字上来看,对比同类规模房企,富力的土地储备可谓相当充足,虽然近两年来拿地趋于理性,但是按照全年目标600亿元,上半年12232元/平方米的均价,即年均491万平方米计算,目前的土地存量可以维持近8年左右的开发。


此外,根据富力的披露,由于土地市场过于火热,“面粉”价格越来越高,未来企业将更多的聚焦于城市更新旧改项目。



04

营销:多渠道营销,积极去库存


2016年初富力地产可售货值为1160亿,那么对照上半年297.9亿元的销售额,去化情况一般。且根据半年报,截止6月底,企业已落成待售物业从去年底的224亿上升至249亿。在此背景下,富力地产正积极营销以去化库存。


  • O2O营销。线上刷屏朋友圈,线下全国18城市推介会。2016年3月12日,海南富力红树湾四大组团集中开盘。8000亩体量、6年成熟社区的富力红树湾,吸引5000余名来自全国各地的购房者前来选购,开盘4小时劲销2200余套,总金额高达18亿元!


  • 网红直播。五一期间,广州CBD豪宅富力东山新天地与网易旗下大型在线直播平台BoBo进行全国首创网红跨界合作,成为广州首家将“网红直播间”搬进样板房的地产项目。直播观看人数达到68万人次。


  • 富力好房APP。6月初,富力地产就推出的“富力好房”APP推广宣传,“合伙人召集令”刷屏了微信朋友圈。引来了括新浪乐居、搜房网、网易房产、戴德梁行、链家等,成为富力好房的“合伙人”。6月17日,富力地产在大本营广州柏悦酒店召开富力好房2.0全球发布会,同一天,富力全国22家分公司也集体联动,共同发布富力好房2.0上线的消息。


  • 借势营销再升级。6月8日,富力地产与乐居携手举办富力激情欧洲杯主题活动——“玩欧洲菠菜,赢富力好房”活动揭晓。富力地产全国22城40项目参与富力激情欧洲杯主题活动。网友可以参与博彩竞猜,赢取积分换礼品。其中,积分可兑换为富力“房票”直接抵扣房款,网友如有“房票”而无购房意向,可以在随后的活动当中,以拍卖的形式换成现金。


整体来看,富力地产今年以来在营销上表现的较为积极,企业全面拥抱互联网,玩转多种线上结合线下的营销打法,且对于创新事件的把握,如网红直播、建立营销渠道APP、欧洲杯菠菜等,较之以往有明显的突破。

05

创新:合作苹果,打造HomeKit智能样板间


8月16日,苹果公司CEO库克来到北京富力万丽酒店,参观了HomeKit打造的智能样板间。并且发布微博称,“在富力地产部署HomeKit的样板间感知未来;并从中国最棒的开发者那里获取新知。iOS 10即将闪亮登场,专为中国市场推出的功能值得期待!”


事实上,早在今年6月,富力就已经出现在苹果公司举办的发布会上了,库克演讲的PPT曾展示出与富力地产的合作。苹果发布的智能家居平台HomeKit是一套智能生活系统,富力此次要打造的智能生活产品,将实现用iPhone控制灯光、门锁、窗帘、安防摄像头等。


无论如何,富力在创新方面做出了积极的尝试,此次合作世界科技巨头苹果,为企业未来的产品留足了期待感与巨大的想象空间。在昔日同为华南五虎的恒大、碧桂园已经冲向3000亿的今天,曾经的“华南首虎”富力地产还处在不断的调整之中。


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