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佛山,凭什么当上了三四线地王“专业户”

2016-08-28 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读

三四线地王集现珠三角,佛山占五成。除了得益于广州内城的地理位置,还有其他什么原因?

文/克而瑞研究中心  杨科伟、柏品慧


目前,多数三、四线城市受制于有限的市场需求,高库存风险依旧高悬在顶,土地市场更是乏人问津,底价成交已成常态。与此形成鲜明对比的是,前8月佛山成交了多宗“地王”,区域单价、总价地王纪录频遭刷新,土地市场热度明显提升。


  

三、四线“地王”全部集中在珠三角,佛山占比高达50%


三、四线城市“地王”数量明显低于一、二线城市,并且城市分布更为集中。1-7月,重点监测三、四线城市合计成交了10宗单价、总价地王,主要集中在佛山、东莞、漳州和珠海4个城市。其中,佛山诞生了5宗地王,占比达50%,且全部来自于南海和顺德两个区域。


临近广州的南海、顺德两区土拍竞争最为激烈,5宗地王平均溢价率高达136%。除泰禾以72%溢价率夺下顺德区总价地王之外,其余4宗单价地王都拍出了100%以上的高溢价率,顺德区TD2016(SD)WG0015地块更是拍出了196%的超高溢价率,土拍竞争激烈程度可见一斑。


品牌房企大力布局南海、顺德两区,频频刷新区域乃至全市单价、总价地王纪录。6月27日,美的、合景泰富两度刷新顺德区单价地王记录,最高楼板价大幅提升至11259元/平方米。值得一提的是,年初时代地产历经138轮竞价,以总价64.06亿元夺下南海区TD2015(NH)WG027地块,楼板价高达15298元/平方米,创造了佛山新的单价地王。

 


  

佛山经济持续向好、人口加速聚集,城镇居民收入领跑三、四线城市


2015年,佛山交出了一份靓丽的经济答卷,全年实现生产总值8004亿元,仅次于无锡位列全国第15名,较2014增长8.5%,明显快于全国6.9%的同比增速;常住人口743.1万人,同比上升1.1%,乃是为数不多的常住人口同比增速在1%以上的三、四线城市


其中,外来人口354.1万人,占比约48%,主要来自于广东省内的清远、肇庆、韶关等多个城市以及邻近的广西、湖南、四川等多个省份;居民收入水平明显高于省内三、四线城市,城镇居民人均可支配收入接近4万元,同比增速略快于GDP增速,预示着经济发展成果已在居民收入水平得以体现,成为外来人口加速聚集的重要因素。


不过,佛山居民收入水平与绍兴、嘉兴、无锡等民营经济相较发达的城市仍存在一定的差距,尤其是浙江省秉持“藏富于民”发展策略,居民普遍有着更高的收入水平。综合而言,佛山经济增长动力强劲,对于周边省市外来人口有着较强的吸引力,为房地市场回暖奠定了坚实的市场基础。

 


  

佛山土地成交高峰已过,近年持续量跌价升,预期未来价格继续上升


2013年,佛山土地成交面积创造了自2006年以来的最高点,全年密集成交了234宗经营性土地,建面高达2407万平方米,当年商品房成交面积为939万平方米,土地成交量显著超出市场需求。近年来,土地成交量逐年下滑,2016年1-7月成交建面进一步缩减至567万平方米,连续3年下滑已成大概率事件。值得一提的是,在土地成交量持续走低的同时,土地价格则是稳步抬升,且有加速上行的趋势,2016年前7月楼板价大幅攀升至5378元/平方米,同比涨幅高达149%。


 

  

利好政策接连落地,佛山楼市量价齐升,今年成交量将再创新高


2014年8月,佛山开始松绑限购政策,市场需求急剧释放,全年成交量首次突破1000万平方米。在中央积极去库存的大背景下,楼市政策层面延续宽松走向,各线城市成交量持续高位运行。尤其是2016年初中央接连下发降首付、调降契税、营业税等多款去库存新政,房地产市场再次迎来了成交高峰期。1-7月佛山商品住宅成交量大幅提升至1085万平方米,同比增加35%。


2014年,继杭州率先祭出降价大旗之后,各线城市纷纷效仿,全国范围内降价潮涌动,佛山房屋降价案例不在少数。更为重要的是,受制于2013年佛山土地成交量显著提升,大幅超出市场可以承受的区间上限,随着新增项目陆续进入销售阶段,进一步加剧了市场竞争激烈程度。2014年,佛山商品住宅成交均价降至8565元/平方米,同比下跌5%。不过,随着楼市成交转暖,佛山房价开始步入上行通道,2016年1-7月商品住宅成交均价升至9423元/平方米,同比上涨9%。



我们认为造成佛山楼市、地市持续高热,地王数量明显增多的原因有以下三点:


  • 其一,就地理位置而言,佛山南海区、顺德区分别紧邻广州荔湾区、番禺区相较于广州增城、从化和南沙等偏远区域,佛山南海区到广州主城区的直线距离更近,吸引着在广州荔湾区乃至越秀区工作、生活的部分外溢客群前来置业。佛山顺德区则是受益于邻近的广州番禺区房地产市场回暖,番禺区商品住宅成交均价已由1月份的16706元/平方米上涨至7月份的18912元/平方米,涨幅多达13%,明显高于市内其他区域。鉴于广州中心城区土地供应受限,番禺区凭借着交通出行便捷、价格比较优势突出、周边生活环境优越等多方面因素,承接了大批中心城区外溢需求,房地产市场热度回升显著。


  • 其二,2010年广佛线正式通车运营,横跨广州海珠区、荔湾区和佛山禅城区、南海区,在西朗站可换乘广州地铁1号线。2015年广佛线增设西朗至燕岗段,并可在沙园站换乘广州地铁8号线,进一步拉近了广州和佛山之间的时空距离。反观,贯穿天河区、黄埔区和增城区的地铁21号线正在施工阶段,预计2017年底通车,从化区地铁线路正处规划阶段,距离正式通车运营仍需花费更长的时间周期。相较于增城区、从化区这些广州房价洼地,佛山南海区、禅城区交通出行便捷,也更受广州刚需客群欢迎。


  • 其三,2015年5月佛山全面取消限购政策,广州为了维稳房地产市场,限购政策仍将从紧执行,部分置业需求被迫外溢至佛山。值得一提的是,得益于“广佛同城”远景规划,广佛都市圈建设持续推进,广州与佛山之间经济、人员、物流往来更为紧密,投资、投机性需求渐成佛山楼市重要置业群体,邻近广州的南海区和顺德区明显受益。


  

上所述,佛山楼市、地市转暖,更多的还是受佛山特殊地理位置影响。就地理位置而言,佛山堪比广州“内城”,佛山南海区紧邻广州中心六区之一的荔湾区,在全国范围内仅此一例。当然,佛山为了更快地实现楼市库存去化,在多个方面都做出了有利尝试,譬如大幅缩减供地力度,缓解楼市供求矛盾;加快广佛经济圈建设,加大市政配套建设步伐等,这些都为三、四线城市去库存提供了新的思路。


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