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调控一紧一松,上海、深圳未来房价何以殊途同归

2016-08-30 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读

未来高房价的支撑力在何方?谁会是“接盘侠”?

文/克而瑞研究中心  杨科伟、马千里

最近,楼市一方面到处上演早已无感的“地王”大戏,一方面又是风头正劲的上海、北京、厦门、南京等地“调控升级”传言;一方面是批量的“地王”未来集中入市因此而陷入销售困局的近忧,一方面是调控带来需求的减少、未来两三年房价无法覆盖地价导致利润不及预期甚至亏损的远虑。那么,到底未来高房价的支撑力在哪里?来自何方?尤其是去年以来房价一骑绝尘的深圳楼市陷入“有价无市”无法自拔,上海房价突破4万元/平方米大关之后,未来还会有谁来做“接盘侠”、继续推动这个雪球一直滚下去?


作为支撑楼市最核心的要素——人口,随着上周“上海2040”规划发布将这一关注再次推向高点,未来上海常住人口增量仅为85万平方米,而深圳规划人口增量342万人为一线城市最多,且传言将于近期发布人才落户新规,解决存量人口、人才落户难题,沪深两市这样“一紧一松”人口规划的巨大差异,对化解未来楼市困局到底会有什么样的影响?


 “十三五”一线城市人口增量指标

数据来源:城市规划


  

上海
“以房控人”减供地指标,“地王”们有望中期解套

上海方面,之所以“限贷升级”传闻会引起市场广泛关注,并引致“排队离婚”的现象出现,主要诱因有三,其一,作为传统淡季的暑期楼市持续火爆,量价齐升,8月份商品住宅均价更是突破了4万元/平方米大关;其二,在热点二线城市出台土地调控政策后,上海又在一周内中止三块宅地出让;其三,传统旺季“金九银十”的即将到来,业内政策敏感度提升。种种的楼市过热迹象,大大滋生了市场政策收紧预期。


但目前上海楼市的主要矛盾,还是高房价背后的高地价隐忧。二季度以来,上海地价一再攀新高,8月份出让的中兴路地王更是刷新了全国楼板价纪录。按一般开发进度来看,2017年上海将会大量涌现高价商品住宅,并且由此引发了企业对市场未来走向的忧虑。


而上海的“十三五”人口规划恰好作出了有利应对。将“控制人口总量、减少建设用地增量”的规划思路拆分来看,控制人口总量的目的是提高“高附加值”人才占比,提高高收入人群占比,减少建设用地增量则意味着现有土地的稀缺性将进一步提升,二者叠加,商品房成交规模将进一步受限于供应,供应侧的竞争将大大减少,且新增首置需求下降,意味着一手房市场的任务应是更多地去满足高端需求,这一点正好与一手房新增供应“高端化”的趋势相契合。因此中期来看,近两年来高企的“地王”们,必将在上海“以房控人”的执政思路中受益。


  

深圳
做大需求“金字塔”,助力一手房走出“有价无市”泥沼

深圳方面,自3月末限购升级以来,商品房“有价无市”的现象愈发严重,政策上急需突破点。2016年4月份以来商品住宅月均成交量仅为30万平方米左右,较2016一季度月均成交量下降超过4成,但是商品住宅价格却是在不断攀升,最新发布的70大中城市房价指数显示,深圳房价环比上涨2%,全国排名第九,较2015年年均值上涨46.1%,仍然高居全国第一。


而近期发布的人才落户政策、以及“十三五”规划的342万人口增量目标,恰恰缓解了市场中的紧张焦虑情绪。“有价无市”代表着购房者对价格认可,但是需求量不足,而外来人口的导入,正是可以做大购房需求“金字塔“的直接途径。每年新增49万的常住人口所带来的新增住房需求(按人均10平方米的居住面积测算,将达到40万平方/月),必将会由租房-二手房置换-一手房购买的需求传导链条带动商品房销售,并成为深圳一手房市场破冰的主要推手。


  


上所述,在我们看来,得益于人口规划“提质”与“增量”殊途同归的支持,未来三五年上海、深圳楼市的成交规模的上行空间确实不大,但二市攀高的价格风险依然有望得到化解,市场能够保持正常运行。尤其是上海如若能够实现人口的“腾笼换鸟”、在住房需求结构持续偏向高端化的推动之下,未来房价仍未迎来一波迅速的高位上扬。


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